價值投資：與物業所在的地區一起成長

文 / Jay Huang

前幾周筆者寫了一篇文章《澳洲買房的幾點操作訣竅》，發表之後，有讀者對房產估值很感興趣，也有讀者問如何去找一個城市的五道口。本周筆者打算針對這些問題繼續和大家分享一些個人思考和觀點供參考。

價值投資 vs 價值陷阱

在討論這個問題之前，我們首先來了解一個概念：價值投資。這個概念首先是由哥倫比亞大學的格雷厄姆教授提出，之後由他的學生，美國股神沃倫巴菲特發揚光大。因為巴菲特超級輝煌成功的投資實踐，目前價值投資理論已經成為世界投資界最主要的投資理論之一，為廣大投資者認可和追隨。

價值投資顧名思義，就是要買低於本身內在價值的投資品，但是在實際操作中，有時候可能會落入價值陷阱。

為了簡單易懂，這裡舉一個例子：假設你今天去菜市場買澳洲龍蝦，一般澳洲龍蝦的價格大概是130澳幣一公斤。突然，有個商販願意以50澳幣一公斤的價格賣給你一隻。當出現這種情況的時候，你的第一反應是什麼？正常人的第一反應不是馬上掏錢買下來，而是想問：這隻龍蝦到底怎麼啦？為什麼賣得這麼便宜? 然後商販跟你解釋說，這是最後一隻龍蝦了，而且今天他老婆生日，他想早點打烊回家和老婆一起吃大餐慶祝。如果情況真是如此，那麼你就會很開心的買下這隻龍蝦。

但是大多數時候，便宜有便宜的道理，龍蝦這麼便宜很有可能是它壞了，如果是這個原因，那麼這就不是價值投資，而是價值陷阱。如果龍蝦質量沒有問題，而是因為商販的行為導致價格便宜，那麼這就是價值投資機會。

同樣的，如果你看到一個房子賣得特別便宜的時候，你的第一反應也是想問：為什麼這個房子賣的這麼便宜？只有搞清楚了這個房子便宜的真正原因，你才能判斷這到底是不是價值投資機會。如果你悟性夠高，那麼就會明白這裡面最關鍵的一個因素就是「賣家行為」，這是價值投資機會的根本來源。

謹慎看待新房

買賣房產本質上是你和賣家之間的博弈。其中最重要的一點就是你要思考清楚：相比你的對手，你有哪些競爭優勢? 說到這裡，如果你夠聰明的話，你就能明白為什麼在一般情況下，買二手房要優於買新房。

新房的賣家都是房地產開發商，你覺得在對房地產市場的了解和把握上，作為普通消費者的你，尤其是外地甚至海外投資者，你有可能戰勝他們嗎？在和他們的博弈中，你極大的概率是那個傻子。所以除非開發商倒閉為了抵債搞銀行拍賣，否則新房是不大可能撿到便宜貨的，而買貴了的可能性很大。即使某一天你發現某個開發商賣的很便宜，那麼我認為你最好對房子的質量保持一定的懷疑態度，因為房地產開發商是不可能做虧本生意的。

但是在現實中我們也看到一種情況，比如房地產開發商今天賣給你$2,000/平米，等到房子建成之後，市場價格變成了$2,500/平米，相當於增值$500/平米，這時候你可能會沾沾自喜，覺得房地產開發商很可愛。但是你要想明白的一點是，這個增值不是房地產開發商帶給你的，而是這個地區的成長帶給你的價值（關於成長的部分下面會詳細談）。

請謹慎選擇你的對手，如果可以，買二手房而不要買新房，因為你永遠都算不過房地產開發商。不過你可以利用房地產開發商對市場的了解，在它開發的同一區域買二手房。

不要買熱門城市(區域)，特別是已經火起來的城市(區域)

在討論這個心法之前，首先要說明一點：這隻針對屌絲投資者，而非土豪，如果你很有錢，那請隨意。

避開人群擁擠的地方，選擇那些被大家忽視的城市（區域）購買優質的，低估的房產，是資產比較少投資者致富的不二法寶。巴菲特曾經說過，如果他在今天管理100萬美元，他會只關注小盤股，關注那些別人不關注的投資機會。

如果選擇熱門城市（區域），就算你的對手再愚蠢，他也不可能不知道自己的城市（區域）正在被熱捧，這種情況下你基本沒有可能撿到便宜貨，最好的情形就是比其他人少付一些溢價。而相反如果在一個冷門城市（區域），因為買家不多，交易清淡，不論是投資者還是市場研究者都不太關注，所以賣家對自身區域和自身房產的認識有可能不足，這時候如果你能夠好好研究考察一番的話，完全有可能戰勝你的對手。

當然在現實中，我們的確也可以看到雖然熱門城市（區域）的房地產價格昂貴，但是漲幅還在繼續，呈現強者恆強的現象。對於這種現象我認為要區分不同的情況分別對待：

• 傳統豪宅區：比如像悉尼的Mosman，墨爾本的Toorak，這種情況如果你資金充足可以買，沒錢就只能走開；

• 新興發展區：這個是我要說的重點，它漲價其實掙的是成長帶來的價值。但是由於市場上所有人都對這個城市（區域）比較樂觀，所以這種樂觀的預期已經通過溢價反映在價格中，一旦未來真實情況不及成長預期，價格就有向下的風險，當然我們也不排除市場有可能會出現擊鼓傳花的情況，只要你不是最後一棒，只要後面有傻子來接你的盤，你也同樣可以賺到錢，我不評價這種投資方式，但這不符合我自己的價值投資理念。

當然我們在選擇冷門城市（區域）的時候，也要小心遇到上文所說的價值陷阱。如果你選擇的冷門城市（區域）基本面已經惡化，就像上面所說的是已經壞掉的龍蝦，那麼就算你今天撿到了便宜貨，未來它還是會不斷貶值。

判斷城市基本面是否已經惡化的指標諸如：

• 人口凈流出；

• 產業結構單一；

• 土壤和氣候條件惡劣；

• 周邊有重工業污染或者輻射；

• 不靠近火車或者高速公路，交通特別不發達；

• 犯罪率高的貧民區等等。

今天你買的房子是昨天別人買的地，今天你的投資是昨天別人的回報。如果你不想做接盤俠的話，那麼請避開熱門城市（區域），到被大家忽視的冷門城市（區域）中選擇優質低估的房產，不過要小心價值陷阱，避開那些基本面已經惡化的城市（區域）。

關注那些具有催化劑特質的房子

一般來說，房產價值是由以下三部分因素帶來的：

• 房產本身的價值；

• 房產帶來的盈利能力；

• 成長帶來的價值

在之前的文章中筆者已經跟大家分享了房產本身的價值部分，我把它稱為重置成本估值法，就是說如果我現在要把這個房產全部重置出來，需要耗費多少錢，感興趣的讀者可以自行閱讀上篇文章，本文不再贅述。

這部分主要談房產帶來的盈利能力。通常來講，房產盈利能力越強，房產價值越高，這個應該很好理解。房產的盈利主要來自於房租，一般我們是通過稅前房租凈利潤率來衡量一個房子的盈利能力。

稅前房租凈利潤率 = 稅前房租凈收入 / 房產價格

其中： 稅前房租凈收入=房租收入-貸款利息-地稅-市政費-中介管理費-維修支出等。不包括房產折舊費用。

所以在房產價格一定的前提下，如何提高稅前房租凈收入就是一個關鍵問題。根據上面的公式你可以通過很多傳統的方法達到這一個目的，比如自己管理而不讓中介管理，自己維修，找貸款利率低的貸款機構等等。

此外，我想提的一點是我們不要只看到該房產目前的盈利能力，而更應該關注該房產是否有潛力在不投入大量資本的前提下能夠大幅度提高其現有的盈利能力，也就是說，這個房產有沒有潛在的催化劑。

以下幾種房產具備了大幅度提高房產現有盈利潛力的催化劑:

• 卧室多，或者只需要細微改動就可以改成卧室（比如帶study room，rumpus room，workshop）的房子

• 房子一部分可以用作商業用途，比如下鋪上居或者前鋪后居，後院有特別大的車庫，可以做小倉庫等等

• 靠近旅遊景點，方便改造成Airbnb或者民宿的房子

• 靠近交通要道，方便改造成汽車旅館或者客棧的房子

比如以下這套房產，筆者就認為具有這種催化劑特質：

大家有時候會有誤解，想當然的認為具有上述特徵的房產一定價格昂貴，但是實際上，在一些冷門城市（區域），你會發現具有上述特徵的房產有時候沒有你想象的那麼貴。做投資我們需要跳出思維定勢，學會think out of the box。有時候好的機會就是來自於這些別人沒想到或者不敢想的場景。

選擇具有催化劑特質的低估房產，跳出思維定勢，學會think out of the box。

尋找具有白馬股特徵的城市（區域）

從某種意義上說，選擇在一個城市（區域）買房就類似於買了這個城市（區域）的股份，你的房子會隨著城市（區域）價值的成長而一起成長。房產增值最快的一個因素就來自於所購房產所在城市（區域）的快速成長。

這裡的難點就在於藍籌股人人都知道，買入並持有雖然是一個穩妥的選擇，但是對於資金量小的投資者並不是一個最佳方案。如何選擇不斷成長的白馬股，實現量變到質變，才是最根本的難題。

坦白的說，我也不知道白馬股在哪裡。下面只是根據我自己的觀察和總結，列出一些白馬股的特徵供大家參考和討論：

• 非一線大城市，非傳統豪宅區(一線城市，豪宅區是藍籌股，不是白馬股)，但是白馬股在距離上要麼離藍籌股比較近並且能夠方便抵達藍籌股（比如的杭州和蘇州），要麼具有巨大的比較優勢，就是說在它附近很大一片區域內，沒有其他城市能夠和它競爭，它是絕對的區域老大（比如的武漢，重慶和成都）；

• 白馬股本身具有一定的人口規模，人口數量不能太小，同時人口統計數據顯示需要呈現明顯的人口凈流入；

• 區域內基礎設施完善，學校，醫院，大型商場，飯店，娛樂設施一應俱全，如果有知名大學，則為加分項（比如北京的五道口和上海的五角場）；

• 該城市或者區域經濟結構多元化，最好有知名企業總部坐落在那裡，同時最好是科技中心或者醫療中心（比如美國的西雅圖）。

房產要想快速增值，選擇白馬股城市（區域）是關鍵，不過要想押對白馬股，則需要一點運氣和眼光。

作者：Jay Huang

特許公認會計師。曾在，香港，加拿大和澳洲四大會計師事務所、律師事務所和上市公司從事稅務籌劃，併購交易，稅務審計和稅務政策研究等工作。