「租購同權」會打了誰的臉？

「租購同權」應該理解為租房和購房享受同等的公共服務權益，主要是入學教育的權益。這一概念在官文中發布，廣州為首次。但即將要實施的做法，在全國可能非首例。

十年前杭州就允許符合條件的租房者自律就近入學杭州的義務教育。條件為，居住證滿一年、連續繳納社保一年以上、勞動合同、租賃合同、自律疫苗接種卡。北京2013年出台規定

，公租房租戶享受屬地均等公共服務，承租家庭的北京本市適齡兒童可以選擇在承租的公租房所在地就近登記入學；非京籍適齡兒童，由其父母或法定監護人持所在城區務工就業證明、實際住所居住證明、暫住證、全家戶口本、戶籍所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府出具的在當地沒有監護條件的證明（俗稱五證），可在非熱點學區上學。

深圳福田區2016年推出公辦國小積分入學制度，租房可獲得60分基礎分，購房可獲得80分基礎分。就目前實施的城市來看，距離大眾理想中的租購完全同權還有一定距離。

廣州提出，「具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定。」

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可以解讀出如下關鍵信息：首先，此次同權未提及普通的非廣州戶籍；其次，必須在廣州無自有產權住房；再次，符合條件的將安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀——請注意括弧黑體；最後，具體操作細則還有待教育部門出台。

因此，這是有條件的「租購同權」，是有特定對象的，而且還有更細的規則等待出台。

之所以廣州一則「通知」會炸開了鍋，是因為租購同權太為社會期盼了。一方面，人口凈流入的大中城市，有大量的非戶籍人口無法承受高房價或者需要過渡而選擇租房，時間久了紮根城市，生兒育女卻發現子女入學是個難題，至少不能享受與戶籍同等的優質教育資源。另一方面，這兩年大中城市房價快速上漲，許多潛在購房者希望政府發展租賃市場達到調控高房價的目的，而租購同權正是推動租賃市場發展的核動力之一。

從最近國家發文與領導人的會議講話中可以看出，國家目前非常重視發展租賃市場，且是未來一段時期內的重點房地產工作。日前，住建部牽引頭國家九部委聯合分佈《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取12個城市進行租賃市場試點，其中並未出現租購同權及類似概念，也未進行任何細緻表述。

通知發布后，佛山市立即召開了「全國住房租賃試點工作動員會議」，公布了實施方案的九大方面內容，其中也未提及租購同權或類似表述。可見，租購同權還得因城施策，在時機未成熟時，至少在國家層面沒有「一刀切」。

其實，租購同權難以有效落地根本原因還是在於教育資源分配不均、優質教育資源配置不足，區域間、城市間、城市內部均有較大差異。放開購租同權，部分熱門學區的教育資源供需矛盾只會加劇，這將是一個非「帕累托改進」機制。

此外，租購同權中的合租形式如何分權，以及承租人與原業主如何分權的細則都有待智慧的頂層設計。在今後人才爭奪城市戰爭愈演愈烈的背景下，發展租賃市場解決人才吸引問題，通過租購同權倒逼管理部門推動公共資源配置均等化改革，可能會是一個值得思考的視角。

如果時機成熟大範圍推行租購同權，而且是權益完全的平等、同等，那將改變人們的購房觀念，房價整體性下跌是必然。「租購同權」概念首次在廣州官文發布，後文的詳細說明顯然是經過反覆斟酌、特定考量，足見煞費苦心。對此「首次」，諸多社會聲音解釋為樓市「重磅核彈」，是「樓市巨變」的信號，房地產「真正的拐點來了」，「妖精們」向來嫌不扎眼，背後各有各的利益所在，勿須過多評論。

但如果公眾與輿論只抓住「租購同權」而忽略隱藏的限制性條件，在日後輿論的壓力下，被推上烤架的可就是某些部門。我們拭目以待，不知道「租購同權」最後打的是誰的臉。