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富人買河西？貴人住城東？真實的情況你絕沒想到

2021/12/25

yidianzixun

Mansion，宅邸、公館，這個單詞在最近很多南京項目的英文名中被用到，能用得起這個單詞的都有一個共同的特點：高端！

但在南京不同的項目，有著不同的表達。

城東的新城璞樾鐘山，China Mansion，鐘山腳下中式元素的現代表達；

河西的北辰旭輝鉑悅金陵，Park Mansion，則強調都市中央景觀中的精緻豪宅；一街之隔的保利天悅，Grand Mansion，則是保利最高端產品系在南京的首次落地。

同樣是高端的產品，有著類似的英文釋義，但把城東和河西同價段的產品放在一起比較，不僅產品類型不同，在購買人群上也存在較大差異。

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試著對比了一下區域

城東河西似乎互不往來

有的人有城東情節，喜歡低密安靜，有的人則是河西高樓控，嚮往摩登生活。在我30-35歲的朋友里，很明顯的有這樣的兩類人群，你不能說誰好，說誰壞，這是兩種選擇，代表著兩種性格、文化體現。

但在今天討論的買房問題上，目前市面上主流的河西和城南高端盤代表，在我對城東代錶盤新城璞樾鐘山和河西代錶盤北辰旭輝鉑悅金陵的摸底中，發現了兩個板塊的人「老死不相往來」的事實。

首先來看璞樾鐘山，主流戶型140和166㎡洋房戶型成交客群最多來自仙林，其次是城東、馬群一帶，這其中不乏很多換房需求，從老舊小區置換至璞樾鐘山。

以總價166㎡洋房戶型為例，城東和仙林客群佔據絕對主力，一套700萬左右總價的精裝洋房甚至吸引了不少來自已交付小區朗詩鐘山綠郡這樣樓盤的置換客群，據案場了解，這些購房者主要看中的是璞樾系作品的園林和整體精裝配置。

而總價在千萬左右的上下疊墅，璞樾鐘山則可以在城東、仙林的基礎上吸引鼓樓、秦淮及玄武的高端改善客群。

再來看一下鉑悅金陵，據我在案場的成交客群摸底，之前主流戶型143、157㎡幾乎清一色地來自河西，而這一批人基本都是早期在河西置業或拆遷安置於此的老河西人，「像我們周邊類似積善新寓的老小區，很多人以舊換新換到我們這裡來」，該項目案場負責人告訴我。

143㎡的房子按照45000元/㎡的河西中部價來算，起步都要640萬左右，所以河西尤其是河西中部的房子基本阻斷了其他區域前來置業的可能性，畢竟這裡是南京房價最貴的區域。

而河西人之所以還會選擇在河西置業，也是高房價、高規格規劃帶來的高標籤，如今住在河西已經成為很多人身份的象徵。

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兩大板塊

都是這兩類人群霸佔成交榜

一般在買房的時候，越是有錢的人越注重私密性。如果說摸底區域還算容易，那對於職業的摸底就會相對難一些。

不過這次在我對璞樾鐘山及鉑悅金陵的客群分析中發現，教師和醫生這兩種職業成為以上兩個小區中小戶型的主力成交客群。

在對置業顧問回復的說辭中可以得出一個結論，教師和醫生都是相對高知的人群，對於生活品質和社群階層也有一定的挑選。

然而就算是城東和河西兩大板塊成交人群的置業相對類似，但也有著一些耐人尋味的區別。

新城璞樾鐘山靠近仙林大學城，以南大、南師、南財為主力的211或985高校中不乏一些職稱較高的講師、教授，這類人群之前居住在和園以及周邊的老小區，為了改善居住條件，選擇購買璞樾鐘山。

而旭輝鉑悅金陵所在的河西板塊沒有一所高校，選擇在這裡的老師則基本以江寧、江北為主，既然學校不在周邊為什麼還要買河西，這就回到剛才那個話題，選擇河西是一個身份的象徵，在犀利一些的深究，選擇河西的教師、醫生群體中，一般是家庭本身就相對殷實，比如父母本來就住在龍江一帶，為了生活方便，從樂山路一腳油門就能到達河西中部一帶。

除了教師和醫生這樣的固定職業者，城東相比河西來說，還會吸引一批中小企業主，這類人群主要會選擇總價稍高，帶院子或露台的疊加別墅。

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兩區域有一點共通

那就是產品！產品！產品！

講了這麼多不同點，似乎要把城東、河西給對立起來，東富西貴的兩大板塊本身在定位、環境及人群上都存在較大差異。

但回歸到樓市，回歸到房地產，我們必須得名字，房地產是土地上的房產品。所以無論在哪個區域，現在未來的哪個時代，產品都必須是深究的話題。

而我在對比城東、河西時選擇的這兩家樓盤也是在跑盤中覺得在目前兩大板塊中，相對產品細節、鍛造上都比較「上檔次」的兩家。

以新城璞樾鐘山為例，項目採用了十大健康人居系統和5+1空間模塊人性化設計以及全球一線品牌。十大健康人居系統中，不僅包含了家庭直飲凈水、新風除霾、24小時熱水、同層排水、室內溫控、靜音降噪、智慧安全系統等。

對每個系統的配置上，新城配備了全國際一線品牌，其中廚房精選了博世三孔燃氣灶，並配備威乃達整體櫥櫃，單單櫥櫃中就配置了全球頂級品牌凱斯寶馬中最有劃時代意義的轉角飛碟產品中最高端的型號。

新城璞樾鐘山至少設有1個主卧套房和1個可分可和的靈活套房，每個房間都配備Kawajun靜音門鎖，採用鋼+皮的細節設計，自動鎖止，防止室內風壓大，門突然關閉產生的噪音。

看一個家裡的品味，就看他們家的衛生間，這話不假，衛生間的配置直接上圖：