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分享·公司｜「兔博士」發布《房產成交周期特徵大數據報告》「成交周期」或可預測房價

2021/12/25

導讀

近日，分享投資參投公司「兔博士」旗下的「地產大數據奇點實驗室」，發布了《房產成交周期特徵大數據報告》。該報告有五大看點。

這份報告區的數據採用了2016年9月至2017年3月，七個城市（北京、上海、深圳、杭州、天津、成都、廣州）的二手房掛牌及成交數據。通過大數據分析，報告呈現了五大值得關注的點。比如：通過「房產成交周期」，或可預測房價。

「房產成交周期」指的是一套房子從掛牌開始經歷多久被賣出的時間周期。了解「房產成交周期」對房東過來說，可以了解自己所在小區的房源掛牌后多久可能被售出，做到心中有數。而買家則可以通過房產成交周期，來判斷不同區域房源的出手速度，避免一念之差、中意的房子就已經過戶他人。總之，和「房產成交周期」相關的數據可成為人們買房、賣房交易中的重要參考指標。

該報告深入分析了：房屋成交周期數字特徵、分佈趨勢及其影響因素，及房子的不同維度（區域、房型、價格、房齡及裝修等），房子從掛牌到成交的時間間隔、周期性特徵等指標。報告還得到了房地產行業內專家的協作與認同。比如：上海財經大學科研實驗中心的劉建國教授及其團隊、美國美吉居創始人MIT GIS和科學家楊曉雯、鏈家研究院院長楊現領、美國購房網站外居樂創始人趙永琳、日本房價大數據平台富士太郎創始人何書勉等。

以下為報告看點：

1

通過「成交周期」，或可預測房價

解讀：房產成交周期的變化和房產價格的變化存在內在聯繫，房產成交周期的快慢程度代表著熱度。成交周期越快，價格趨向於上漲, 成交周期越慢，價格趨向於下跌。也就是說，當房地產市場的成交周期從快向慢變化的時候，應該保持理性持觀望態度。而當成交周期從慢向快發展的時候，表明這是你應該關注房產市場並及時進入的好時機。

2

一線城市裡，深圳房產成交周期最快

解讀：成交周期會受總價格分段、面積分段、房型、房齡、裝修程度等因素影響。通過大數據分析，在七大房產熱門城市中，成交周期最快的城市並不是北京或上海，而是深圳。此外，影響成交周期特徵的因素越多，房產成交周期越長。

3

解讀：就上海這座城市而言，成交周期最慢的是位於上海市正中心的幾個區域，包括黃浦區、靜安區、閘北區、長寧區、徐匯區等。而與這幾個區環繞臨近的多數區域成交周期最快，其成交供需匹配效率最高，包括浦東新區、閔行區、楊浦區、虹口區、普陀區等。其它更為外圍的區域中，除了金山區成交周期較短之外，成交周期介於上海市成交周期範圍的中等水平。

綜合分析七大城市的區域分佈數據，我們得出以下特徵：

1）中心城區與周邊成交周期特徵差異性明顯，規模較大的城市其各區域之間的成交周期特徵差異幅度相對更大。

2）各個城市成交最快的區域及板塊其成交周期比較接近一致，都在15天以內的範圍。

4

「金九銀十」的最大受益者是在8月份左右掛牌的房源

解讀：以上海的走勢數據為例，發現了比較有趣的現象：在掛牌基準曲線走勢上，該時期的成交周期都屬於本研究周期內的高位，說明在這兩個月掛牌的房源，都需要相對很長的時間（上海9月成交周期眾數值為164天，10月為143天）才能成交；在成交基準曲線走勢上，該時期的成交周期卻都位於較快的範圍（上海9月為29天，10月為11天），說明在這兩個月內成交的房源，其交易時間都比較短。這個現象說明，金九銀十的最大受益者是在9月之前不長的時間內（例如8月份）掛牌的房源，其成交過程會較快地完成。

5

大部分一線城市小戶型「0廳」的成交周期較慢

解讀：七個城市所有分析範圍內的房型類別數據都存在一個有趣的特徵，我們稱之為「0廳特徵」（沒有客廳和餐廳的房型）。幾乎每個城市帶0廳的房型，都比同室非0廳的成交周期顯著延長。成都正好反過來，每個帶0廳的房型都比同室非0廳的成交周期顯著縮短，與此同時，總價段高於3000萬的豪宅成交周期最快的城市落在了成都。

關於「兔博士」

2015年8月，兔博士獲得分享投資PreA輪融資。「兔博士」是一款專業的查房價App，致力於站在用戶的角度，通過大數據的整理分析，幫助老百姓更容易讀懂自己所在城市的房地產市場，通過歷史成交數據的整合分析及走勢判斷，理性決策，成為一款談到「房」，人手必備的房產大數據工具類App。

其旗下的「地產大數據奇點研究室」是一個旨在通過大數據來解決至少10萬用戶買房、賣房中遇到問題的研究探索小分隊。實驗室除了核心成員外，每次會根據研究課題邀請業內專家參與調研。

2017年6月15日，兔博士查房價App在北京、上海、深圳、杭州、天津、成都6大一級城市上線小區業主評論內容，幫助用戶在瀏覽小區房價數據的同時，通過物業、學校、餐飲、購物、綠化、交通的大數據採集維度，獲得小區真實畫像。數據無表情，解讀是關鍵，兔博士在基礎四大民生問題「衣食住行」中，不斷升級「住」的大資料庫，讓老百姓在住的過程中擁有更加便捷，更加智能的體驗。