配建制度下圍欄:開發商心態微妙 商品房攤保障房成本

配建制度下的「圍欄」：保障房遇成本難題 開發商拿地心態微妙

位於北京市北五環附近的某大型小區內，業主小何這幾天惴惴不安。因為隔壁幾棟樓的鄰居正連日向開發商抗議，要求把中間的黑色鐵柵欄拆掉，從而能夠共享小區內的綠地和健身設施。小何擔心，自己的居住條件會受到影響。

小何是在2012年買的房子，交房的時間已是2015年。這個大型小區里，既有別墅，又有普通商品房，還有保障房，這三類房屋之間都被圍欄隔開。此次參與抗議的，正是保障房的業主。

隔壁的小區，近期也出現了類似的抗議。

從2010年起，北京在土地出讓中，逐漸將保障房地塊配建到商品房地塊中，這也使得項目出現商品房業主和保障房業主混居的現象。出於項目整體利潤的考量，部分開發商將商品房部分的容積率做低，並用圍欄或圍牆隔開，使其業主享受更好的居住舒適度，並賣出更高的價格。但這也同時影響了保障房業主的居住品質。

今年上半年，隨著這類「混居」小區陸續進入收房階段，一些保障房業主開始維權，並通過相關渠道反映至監管部門。「涉事」的項目多為北京的熱銷樓盤，涉及眾多知名房企。

8月25日，北京市住建委對此表態稱，已採取嚴厲措施，要求開發企業按照規劃進行建設，未經許可不得自行設置任何形式的區域隔離。開發企業違法設置隔離障礙的，住建部門將不予批准預售許可、暫停網簽。

這一表態的潛在影響不容忽視。正如小何所在的小區，在一些已交付的小區里，保障房和商品房業主之間對於拆不拆圍欄，產生很大分歧。

開發商同樣為難，若真的實現「配套均攤」，商品房項目便無法「獨享」某些優勢，項目的賣點也就受到影響。對於趨於豪宅化的市區項目來說，這種影響不可忽略。

建立在配建制度上的脆弱平衡，正隨著對圍欄的整治被打破。

攤平保障房成本

小區內建圍欄進行分割的情況早已有之。前些年，一些商品房項目的幾棟住宅樓被某些單位團購后，會用圍牆隔開，有時候會用一排樹隔開。

近些年來，團購現象大大減少。但從2009年開始，北京探索土地捆綁出讓制度，將保障房地塊配建到商品房地塊中，這使得項目出現商品房業主和保障房業主混居的現象。2014年以後，北京幾乎沒有純商品房地塊，部分土地因競爭激烈，甚至最終以全保障房的形態出讓。

小區內設置圍牆的現象主要出現在這類項目中。某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，保障房的價格相對確定，且往往低於市場平均水平，因此商品房的定價和銷售情況，是決定項目盈利的關鍵因素。在實際建設中，小區的綠地、景觀、配套等資源都會向商品房傾斜，使用圍欄隔開，也是保證商品房業主「獨享」資源的一種方式。這有助於商品房以更高的價格出售，並平攤保障房的成本。

事實上，在北京很多「混居」小區中，除了設置圍欄隔斷外，商品房和保障房還通常使用不同的推廣案名，後期還使用不同的物業公司管理，因此很多購房者和業主都默認為「這是兩個小區」。

「有些小區里，別墅項目跟普通商品房項目之間，也會用圍欄隔開。」上述房企人士說，其邏輯是一樣的，即讓別墅賣得更貴些。

就此次「涉案」的項目而言，中原地產首席分析師張大偉認為，這屬於特定時期下少數項目的特殊行為。他表示，在2014年下半年到2015年，北京出讓了大量的自住房地塊。與往常相比，這部分土地在突破溢價率上限后，開發商繼續競配保障房，導致保障房在整體項目中的佔比較高，而商品房佔比較少，「這類土地大約有20宗左右」。

張大偉表示，開發商為了在有限的商品房住宅中獲得高價銷售，不均衡使用容積率，做成高低配。「簡單的來說就是小區容積率2.5，而保障房部分可能佔到了2.8甚至更高。少量的商品房就降低了容積率，佔了更多的建設用地和綠地，以別墅的形態銷售。」

但據21世紀經濟報道記者了解，使用圍欄隔斷的小區規模要超出上述範圍，很多老的「混居」項目內都設置了隔斷。

「開發企業在辦理預售許可前，必須嚴格按照規劃許可內容和規劃總平面圖確定的平面布局進行住宅項目建設，並承諾未經許可不得自行設置任何形式的區域隔離，確保同一建設項目區域內道路通暢、綠地共享、附屬配套設施共用。」「開發企業在進行房屋銷售時，必須在售樓處明顯位置公示經規劃部門批准的建設項目區域設置情況。開發企業違法設置隔離障礙的，住建部門將不予批准預售許可、暫停網簽。」針對「圍欄事件」，北京市住建委在8月25日做出上述表態。儘管此前已有相關文件，但此番表態更為細緻，且態度相對強硬。

上述房企人士表示，很多商品房業主會主動要求開發商建圍欄，因為他們的購房成本更高，而且繳納的物業費標準也高於保障房業主。「有些小區的保障房和商品房價格，相差兩到三倍。」

或影響市場預期

由於配建制度是一項新制度，21世紀經濟報道記者查閱稍早的文件，並未發現關於小區內設置圍牆的相關規定。但到2015年，北京市開始意識到這一問題，並予以規範。

當年8月，北京市住建委發布《關於進一步加強保障性住房等住房物業服務管理工作的通知》，其中強調，「新建商品住房配建項目，商品住房與保障性住房分區域實施物業管理的，建設單位應按照本市規劃設計指標，分區域建設公共建築和共用設施，分別配套設備設施；實施統一物業管理的，建設單位不得通過增設圍欄、綠植等方式，將同一個物業管理區域內的保障性住房與商品住房分割。」

隨後，北京在土地出讓的標書中，也增加了「均衡使用容積率」的字樣。

而在2015年8月之前拿地或建成的保障房小區，按照住建委的口徑，「以規劃審定的方案和開發商依法承諾為準。」

上述政策規定，連同住建委近期的表態，並未完全禁止對商品房和保障房的分隔。但業內人士認為，若這一規定嚴格執行，仍會對市場帶來潛在的深遠影響。

「加圍欄從某種意義上可以說是保障房開發中的『潛規則』，如果被打破，會影響到定價、估值和市場預期等很多方面。」上述房企人士說。

按照該人士的觀點，如果圍欄被拆掉，對於已售項目來說，商品房部分的升值空間肯定會受到影響。對於未售項目來說，商品房部分的定價也會有所限制。也即，「潛規則」下的商品房業主和開發商利益，有可能會受損。

但與此同時，保障房業主的權益得到了維護。

張大偉則認為，新規的重申和強化執行，本身就是對開發商違規行為的糾錯，私自建設圍牆的行為，未來將不會再出現。已有項目中的圍牆，也有可能在確認為違規后被拆除。

他表示，這會對市場預期帶來影響。如房企在拿地過程中，會更多地考慮「圍欄條款」，從而不會盲目地競拍保障房面積，同地塊中的商品房成本也不會被過度攤高。「對於市場來說，影響主要是使得未來商品房出現純高端項目的可能性越來越小。」張大偉說。