環京樓市，和傳銷、投資擔保、ICO，沒什麼兩樣！

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最近，環北京樓市的大新聞真是一個接一個。

燕郊樓市成交量下降8成。環京樓市下跌20%，跌破「3萬元」大關，炒房客開始拋售離場，尋求「接盤俠」……

甚至，有人戲稱，現在的環京是樓市的「塌陷區」。

在我看來，環京樓市與傳銷、投資擔保、P2P、山寨幣ICO相比，從本質上來說，沒什麼兩樣，就一個德行！

1

真的跌了么？對！別抱希望了，真跌了！

先跌的是量，也就是我們所說的成交量。受調控政策影響，燕郊、固安、香河、大廠等幾個熱點的環京區域的成交量在近2個月，呈現斷崖式下跌。

2017年1-7月燕郊、固安、香河成交分析圖▼

一定要記住，這是斷崖式下跌。看，如此陡峭的趨勢線，形容成斷崖，我都覺得是客氣。

再來看看價格，我們以固安為例，這是去年環京區域里後來居上最火的。我覺得只統計固安縣城裡最熱的區域、最熱的項目有點欺負人。

Ok，我們只看均價。

2016.10-2017.9固安房價變動圖▼

——圖片來源：安居客二手房數據

固安的房價在這1年的時間裡，如過山車一般走了個輪迴。從去年10月份的12000，一魯夫漲到今年6月份的2萬+，緊接著又如尿崩般，跌到如今的17000多。

2個月，跌了12%！

如果，這些都是冷冰冰的數據，我就再嘮叨幾個現實中的例子吧。

我在北京的一個同事，她在燕郊有套房，4月份中介給她打電話，最高價給到了3.5萬/㎡。當時猶豫了一下，就耽誤了下來。

兩個月過去，中介也沒來過電話，嘗試著詢個價，成交價2.7萬/㎡，而且還得給夠談價空間。

之後，她陷入了漫長、鬱悶、又屢見不鮮的自我反省：哎呀，為什麼當時我不早點套現呢？但是，抑鬱轉瞬即逝。因為她的另外一個同事，通州的房子，兩個月從6萬/㎡跌到了5萬/㎡。

你瞧，你化解抑鬱的最佳方式就是，看到有人比你更抑鬱！

不過，令我深感抑鬱的是，在環京樓市的量價都呈現大幅下跌的當下，仍然有人問我：

現在永清/固安/香河……是不是最佳的抄底機會啊，屬於我等屁民逆轉命運、一步登天的時機是不是來了啊？

嗯，一步登天的機會來沒來，我真不知道。但是，給智商充值的機會來了。

2

屁的投資，有毛價值，環京樓市暴漲就是無根之水。

來來來，我們說說關於房產投資的那些事兒。

我們搞個房產投資，關鍵是啥？是價值！首先，我們必須肯定這個區域、這個樓盤、這棟房子是有價值的。

我們怎麼去評判價值？就三個，產業、人口和交通。

這個區域現在或未來有沒有產業的進入，有沒有人口的導入，有沒有軌道交通的引流。這才是我們去判斷區域價值的關鍵。

那麼，環京呢？以固安為例，來回答這個問題！

1、從經濟數據上看，固安模式並沒有秘密！

很多人說，「固安模式」創造了奇迹，從數據上看，的確是這樣。

5年前的固安，還沒摘掉貧困的帽子。5年後的固安，財政收入高達80.9億元，居廊坊第2位。猛的一看，是不是很牛。

但是，如果我們仔細一看，問題來了！

一般公共預算收入達到了44億多元，佔了固安財政收入的近一半。5年間，這個數字翻了5倍！

一般公共預算收入里，極其重要的一項就是：土地出讓金。所以，你懂的。

還有人說，固安奇迹背後的邏輯是承接了大量來自首都的產業轉移。那麼究竟是不是產業的推動呢？

猛的一看，的確是。固安累計引進了超億元項目300多個，總投資甚至超過1500億，光叫得出名字的，就有京東方、京東訂單中心等等。

但是實際情況呢？

5年前，固安三產結構是32：40：28，這是一個以農業和工業為基礎的城市。

5年後，固安的三產結構變成了15：24：61。2016年，固安工業增加值30億元，僅排廊坊市第七。

是不是覺得很奇怪，引進了如此多的產業，工業比重不增反降！工業和產業並未給固安的騰飛提供充足的動力。

其中，第三產業的比重大幅增長。第三產業的重要組成部分是：房地產。所以，你還懂的。

5年，固安這個天安門南50km外的小縣城，房價翻了5番。5年，土地出讓金所支撐的一般公共預算收入翻了5倍。

5年時間，我們眼睜睜看著固安從貧困縣成為明星縣，如黑馬一般，跳入全國人民的眼中。

5年時間，我們眼睜睜的看著固安的房價從8字頭，一年翻一番，最高點漲到了23000。

關於固安模式的秘密，是不是如很多人所言，這是產業轉移撐起來的！我相信，大多數的人都有各自的判斷。

2、固安的背後，更缺乏人的需求支撐。

如果，沒有產業支撐，靠人口流入也能勉強撐起來。但是，很遺憾，我們從早高峰通勤熱力圖上也沒能看出來，固安有大批量人口流動的趨勢。

——圖片來源：90度地產公眾號、艾普英捷智能科技

通過大數據顯示，環京居住的主要流向是在燕郊和北三縣，而固安、廊坊、涿州仍是一片黯淡。

這說明什麼？

這說明燕郊和北三縣之外的環京其他區域，並未有真正的外溢居住需求人群進入。

3、軌道交通年年都在傳，動工的只有平谷線。

從2011年開始，有關環京的軌道交通消息就層出不窮，從最早的京霸城際，再到廊涿城際，一直到最後的S6號線、平谷線等等，各種消息令人眼花繚亂。

但真正動工的只有平谷線。這條從北京到通州、燕郊、三河，最後抵達平谷的平谷線，從2016年12月在燕郊舉辦開工儀式后，半年多並未有太大動靜。

根據最新的工程進度信息披露，平谷線工程進度僅完成3.8%。

更關鍵的是，北京市明確表示，目前平谷線是首條確定與河北連通的軌道交通線路。

這說明，除了東向之外，環京其他方向並未有確定的軌交線路。

總的來說——

無論從產業轉移、人口流入、軌交規劃哪個方面上，都不具備支撐環京樓市房價暴漲的基礎。

3

環京樓市不過是擊鼓傳花的遊戲罷了！

既然沒有產業、人口、軌交基礎，那環京的樓市是怎麼一波波的暴漲起來的？

以燕郊和固安為例，我們來簡單梳理一下——

燕郊

固安

看明白了沒，伴隨這些環京城市的每一波房價變動，背後都有一系列的充滿噱頭的概念性信息蜂擁而出。

環京的樓市就如跗骨之蛆一般，趴在這些概念性規劃之上，瘋狂的提前吮吸規劃的紅利。從京津冀協同發展、通州副中心、S6號線、平谷線、廊涿城際、京霸城際、再到產生融合、首都第二機場、信息產業園……

環京的瘋狂從通州擴散到燕郊、再擴散到涿州、霸州、永清、固安、香河……環京的房價從4字頭，跳到7字頭，破萬，破2萬，破3萬……

概念、概念、概念，炒的全是概念！但是這些概念究竟有幾個落地？沒有人關心！更沒有人傻到會搬到偏離主城50km外，沒有配套、沒有交通的區域里真正居住。

我只要確定有人來接手就好！

是不是突然間覺得似曾相識？是不是覺得很熟悉？

1984年，長春市炒君子蘭，10來塊錢一盆的君子蘭，被炒到10萬，花還是那個花，實用價值變了么，沒有！

1992年，全國炒海南樓市。總人口600萬的海南，出現了2萬家房地產公司。全國百萬炒家駐紮海南，3年，房價翻4倍。而當年的海南真正具備居住、度假的價值么？沒有人關心！

90年代，全國搞傳銷。一管牙膏，層層剝皮，搞到了200塊。甚至，到最後，有沒有商品、商品有無使用價值已經不再重要，炒起來最關鍵！

之後的P2P、投資擔保，資金的流向不重要，翻番的收益最重要！

以上這些和環京的樓市走向是不是驚人的契合？

暴漲房價背後的價值支撐是概念還是落地，無所謂！到手的房子是否具備滿足居住的使用價值，不重要！

甚至，在過往房價翻番的誘惑下，很多人運用氣球貸、消費貸、月供貸、信用卡套現、循環貸、P2P眾籌等方式，窮盡所能，加大槓桿！

所有人都在關心，房價是否翻番？下一個接盤俠是誰？

如今，調控突降，高槓桿的炒房客要跑，概念的泡沫要破，市場的信心要被摧毀，擊鼓傳花的遊戲終於走到了盡頭……

該來的還是來了！

其實，擊鼓傳花的遊戲從未離開，只是用各種形象出現在我們身邊。

80年代是君子蘭、90年代是傳銷、92年是海南和北海泡沫、2000年之後是投資擔保、再之後是P2P平台、到現在是山寨ICO、環京樓市……

忘了，就都忘了！

北海那座曾有人從上一躍而下的爛尾樓，還矗立在海岸線上呢！這才幾年，就都忘了！

人啊，真是健忘的動物，在高額的利益面前，就能把所有拋之腦後。

無數次的事實告訴我們——

某種商品如果脫離了實用價值，我們最好遠離！

某種市場，如果7成以上的客戶都是由投資客撐起來，這個市場必然無法長久!

某種市場，如果瞬間有大批量投資客湧入，那就差不多到了你退場的時候！

以前如此，未來亦如是。環京樓市如是，某些不靠譜的三四線城市亦如是！

加作者 葫蘆娃 微信

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