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撐死膽大的,這座城市套住了一大堆炒房客!

撐死膽大的,這座城市套住了一大堆炒房客!

前幾天有媒體曝出炒房客「夢碎」唐山的消息。投資人撤資,資金鏈斷裂,整個城市的商品房銷售充滿了坑蒙拐騙。

說實話,對於這樣的結果,小編一點也不覺得意外,我們在之前的文章中也發出過警告。

在環京概念的包裝下,第三方代理商開發商都瞄準了來自北京等地的炒房客。開發商包裝爛尾工程回籠資金,試圖解套離場,而代理商則賺得盆滿缽滿。

1、新民居到底是什麼鬼?

媒體重點提及的唐山君德城上城項目,實際上是個新民居項目。那麼到底什麼是新民居呢?

一句話概括:新民居本質上是小產權,但卻擁有合法身份。

首先,新民居是合法的。

一張圖解釋:

原文鏈接如下:

其次,新民居本質上仍然是「小產權」。

之所以要強調「本質上」,是因為新民居的確有合法身份,但在實際購買和使用過程中,它跟小產權卻驚人的相似。

新民居所佔用的土地是村集體土地,沒有國土部門給的土地使用權證書。所以這種房子買了之後是有房屋產權證的,但沒有土地證。

開發新民居的目的是為村民建房,但照顧開發商的利益,在保證村民住房的情況下,一部分是允許對外銷售的,也會有《商品房預售許可證》。顯然,這種開發模式是得到房管部門的首肯,房子也會有正規的產權證,但是產權證上會註明房屋屬性是「新民居」見下圖:

新民居擁有這種雙重屬性,決定了購房者買這類房子只能自己掏全款或者跟開發協商分期,銀行貸款是別想了。

至於房屋後期拆遷會不會有補償,還存在較大的不確定性。因為新民居的特點決定了購房者雖然有房屋產權證,卻不可能憑產權證(這種產權證更強調的是你對房屋的實際使用權,而不是所有權)成為村集體成員。

此外,既然是非本村村民買房,那自然要考慮到房子二次出售的問題。但小編想說的是這類新民居的房子是難以上市流通的根本原因就是這類房子雖然有產權證書,沒有土地證書,決定了購房者所擁有的是一種受限制的產權。

為什麼要開發新民居呢,有兩點原因,一是農民集中居住,改善居住條件,二是集中居中后,釋放了宅基地,能夠確保耕地農田面積不減少。

在大量炒房客開始向三四線城市轉移的情況下,開發商和代理銷售的機構看到了賺錢的機會,於是這類房子被他們精心包裝,在手續不全的情況下再次銷售。常用的套路有,唐山樓市是價值窪地,京唐鐵路、環境都市圈等概念。

市場火熱的時候,開發商不願意給代理商分一杯羹,部分代理商開始與一些問題項目合作,為他們導流

這次爆出的唐山君德城上城項目,就是一個新民居工程,而且是問題比較嚴重的項目。

據了解,不僅純炒房客深陷其中,大量的業內銷售人員也被套住

你們不知道的是,還有不少項目是打著「新民居」的頭銜,實際上是「小產權」,當然這種就更危險了。

2、唐山值得買嗎?

說完了新民居,咱們再聊聊唐山這座城市。假如是完全沒有問題的項目,是否值得投資呢?

首先,我們必須要明確的是,唐山是一座傳統的重工業城市。在傳統產業式微的今天,去一座傳統重工業城市買房,顯然是一種不合時宜的行為。

不得不說的是,唐山房價還在漲:

從數據上可以看出,與其說是在漲,倒不如說是距離兌現的時間更近了。

先來說說唐山樓市起飛的原因。

大的原因肯定是一二線城市需求的外溢。但具體到唐山還是要仔細說一說的。

先看看這張圖:

今年3月份以後,唐山樓市有一個明顯上揚的過程,具體原因是3.17后,北京樓市冰凍,炒房客攜資金順著京唐城際高鐵一路向東,推高了當地樓市。彼時,炒房客並未冷靜,心中所想的不過是北京不能買,剩下哪裡還能買。

京唐城際高鐵是很多炒房客看好唐山樓市的重要原因在他們眼中,高鐵已經將唐山納入北京的「衛星城」,從唐山搭乘高鐵可以一小時抵達北京的通州。

從地理位置上來看,唐山到北京與保定到北京相差無幾。

除了京唐城際高鐵之外,環京概念的崛起對唐山樓市的推動更為直接

眾所周知,的三大城市群,環滬和環深都是互相提攜的,上海和深圳雖然一枝獨秀,但周邊的小城市發展得都比較好,而環京目前顯然是北京一枝獨秀,而周邊的小城市則基本上是被遺忘的節奏。但今年乃至今後十年,因為眾所周知的原因,發展的重心肯定是在北方,在環京。炒房客自然也看到了這一點。

在炒房客群體中,他們都有一種互相心理強化的過程,簡單說,一種利好在炒房客心中會被無限放大,現在買房顯然就能在未來分享這種利好果實的最好方式。

但實際上,在小編看來,以上兩點都站不住腳。

1、炒作京唐城際鐵路為什麼不靠譜?

這種模式的前提是,唐山必須成為北京的衛星城,實際上這很困難。買衛星城的房子的人一般都是資金不怎麼寬裕,沖著房價低去買的。未來炒房客要想套現,也必須要這類剛需購房者進場才行。

由於這類購房者一般都是普通上班族,他們對通勤成本非常敏感。雖然願意買郊區的房子,但如果上下班通勤成本超出了他們所能接受的極限,再便宜也不會買的。而京唐城際鐵路由於尚未通車,無法得到準確的數字,但還是可以比對一下的。北京到天津,與北京到唐山的直線距離差不多。目前北京到天津城際高鐵二等座是54.5元,往返就是109元,一個月22天就是近2400塊錢。如果算上北京市內的高鐵轉捷運,差不多每天還要增加6-10元的成本,也就是說每個月至少要2600塊錢左右。這樣的成本,對於北漂們來說,幾乎是難以接受的。如果是夫妻北漂,通勤成本就是翻倍,是不是等於月供了?是北京的一套小房子的月供。

2、環京概念

環京概念一直在發酵,很多年了,直到今年雄安新區的設立到達高潮。但我們必須認清一點,雄安新區設計之初,就明確表示,要排除房地產的干擾。

至於環京的其他城市,比如滄州、廊坊、張家口、承德等城市雖然到現在出現了一波漲幅,但今年5月份河北已經出台方案。

時至今日,包括廊坊等多個城市已經按照上述方案設計了本市的調控方案。融360房貸君(fangdai123)認為,當前的調控已經不完全是基於市場層面的考慮,而是基於更高一級的訴求。再去炒房,只能成為炮灰

當前環京樓市以燕郊為代表,已經開始下行了。大量炒房客手中的房子已經無法變現,不管你賺了多少賬面數字,該回吐的回吐,該站崗的站崗。

未來環京的發展空間很大,但從當前的規劃可以看出,重點是以北京、石家莊、天津為支點的三角形區域內。

改造一個舊城市是很困難的,而建一個新城顯然要容易的多,從這個角度來說,唐山顯然缺乏足夠的想象空間。而從以上分析來看,其實除了唐山,環京其他城市目前都不具備炒房的空間。

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