村集體的地怎麼建出租房？

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8月28日，國土部、住建部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，第一批試點的13個城市為北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、瀋陽、成都。試點預計將在2020年底之前結束。

此次改革試點的重要內容之一就是直接利用存量集體用地建設租賃住房，而改革試點前，必須先通過征地的方式，將集體建設用地征為國有土地才能進行開發建設，此次改革租賃住房建成后，土地性質保持不變，依然為村集體所有，值得注意的是耕地等農用地不在試點範圍內，集體住房租賃，不得以租代售，不得轉租，國土資源部表示，對於租賃住房建設，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營入股等方式建設運營集體租賃住房，相當於開通了農民集體經濟組織，利用集體土地建設住房這一個新的用途途徑，對農民集體經濟組織和農民個人形成一個長期穩定的收益預期，國土部相關負責人表示，集體租賃住房為依法取得，依法使用，不能與不受法律保護的小產權房混為一談。

今年7月，住房城鄉建設部等九部門曾聯合印發通知，要求在超大城市、特大城市開展利用集體建設用地，建設租賃住房試點工作，多渠道增加租賃住房供應，專家表示，此次集體土地建設租賃住房的試點的開展，對於平抑房價有一定的作用。

為什麼要在農村集體建設用地上蓋出租房？

在央視財經評論欄目的演播室里，社會科學院農村發展研究所研究員 李國祥表示，現在農村有大量的建設用地，十七大當時就提出要改革，要城鄉一體化的市場，但是通過這麼多年的改革時間，農村的集體用地基本上沒有盤活，那一頭，我們也看到很多的城市房價不斷的在上漲，說到底房價上漲就是土地供應少了，農村土地閑置用不上，城市裡面沒有土地來建房子，當然這兩個供求一結合起來，我覺得國家現在出台這個政策，應該說是找到了突破口，有助於把農村的建設用地盤活，緩解城市住房用地不足的矛盾。

財經評論員 王冠表示，我覺得首先是政府的巨大的誠意，實際上是政府的讓利，讓的是什麼，是土地的出讓金，今年上半年的土地出讓金超過了1.5萬億人民幣，土地出讓金實際上包括集體建設用地，通過土地的徵用之後改成國有土地，再走招牌掛，在這個過程中形成的利潤或者說土地出讓金佔到了地方政府的財政收入大概會超過50%左右，那麼這回政府的讓利，實際上是直接把這個統稱為農地入市，把集體建設用地直接推向了市場，在這個過程中，政府讓利之後，實際上是群眾的得利，民眾的得利。

可以分為兩個層面，一方面是等著房子住的，這是非常直接的，我們看到了對於大家來說很期待這樣的土地，因為它沒有土地出讓金之後，它整個的建築成本會降低5成乃至6成，房租是不是可以會更低，我們都非常的期待，住進去的人會得利。

另外一方面，廣大的村民也會得利，這回通過我們看到兩部委下發的文件明確說了，這塊是歸集體所有的，當然，在2013年的11月，咱們十八屆三中全會的文件上明確談到了農地入市，和國有土地同權同價，實際上這回看到了非常寶貴的這種嘗試和探索的一大步。

為什麼第一批試點選的是這13個城市？

社會科學院農村發展研究所研究員 李國祥表示，我個人覺得，結合那個文件，這13個試點的地方，首先可能用地相對來說比較緊張，人口是凈流入的，那個方面應該來說這地方的農村應該存在大量閑置的土地，好比說有的城市沒有農村的建設用地，當然就沒有辦法來作為試點了，當然還有的城市裡面的房價相對來說比較穩定，他們可能不是平抑房價的問題，他們的房地產是消化庫存的問題，是去庫存的問題，當然他也不需要來作為這個試點。

這些房子由誰來建？質量由誰來保證？

李國祥表示，首先由誰來建，肯定是村集體組織來建，因為這個地就是村集體的，但是關鍵問題，有很多的農村集體，沒有經濟實力，他建不了，建不了怎麼辦，但是他有土地資源，所以可以把土地資源作為入股和開發商共同來建。

質量由誰來保證，現在搞的房地產，所有的房屋建設，在我們國家，應該來說它都要有質量監督的，並且由第三方來統一的來做，不是像農民過去傳統蓋房子，想怎麼蓋就怎麼蓋，沒有人來管的。

這個應該來說，跟建設用地改革，市場化改革不一樣，同權就價，有整體設計，也喊了很多年，結果沒有什麼動靜，沒有什麼起色。這次應該來說農民是非常有積極性，農民願意用自己的集體的土地來做租賃住房，因為這是他的利益所在，所以說有這個動力，同時作為城市的政府，他要平抑房價，所以城市政府也允許他，更何況中央，從頂層設計看到這個口子了，所以這大家高度的關注。

財經評論員 王冠表示，從昨天我們看到兩部委下了文件之後，到今天剛剛一天的時間，但是實際上到11月底，這13個城市才會徵集完畢這些各地基層試點的思路，然後上交給國土資源部，包括住建部，再開始操作。在政策剛出一天之後，大家的這種期待的心情可以理解，但是目前沒有看到更多的細節，我們看到的是戰略和方向。

未來房租會降嗎？

社會科學院農村發展研究所研究員 李國祥表示，土地出讓金，政府沒有來征，但是它在規劃上肯定會有相應的要求，好比道路設施、基礎設施建設，比如說開發商在開發的時候，要配套，政府有可能說不收出讓金，就不幫你建了，但你的集體必須要來建。

一定要搞清楚，這一次農村建設用地來蓋租賃住房，它肯定一定要是配套的，一配套，在規劃上，必須要按照規劃來實施，才能夠獲得批准，那麼規劃實施必須要考慮全部的成本，除了蓋房子之外，還要蓋比如學校，特別是蓋醫院，蓋市場。

財經評論員 王冠表示，我覺得倒未必，因為一定是會有個對標的市場價，我想相對拓展一下視野，和大家來說一點點思考，我們這回看到允許基層來自行探索，但是我想補充的是在這個基礎上一定要注意管理，更要跟上，包括我們的配套更要跟上，為什麼建設的成本能降到3到4折，是因為出讓了土地出讓金。

但是集體肯定是有傳統的所謂的一畝三分地思維，當然希望更低的成本獲得更高的收益，傳統的我們地方政府拿了土地出讓金之後，對於相應的區域的配套，比方說三通一平、五通一平，包括整個的教育、醫療等等等等，這是一個非常巨大的投入，現在集體只管我自己本村的集體建設用地，我附近的綠化等等，但是更大規模。

這又取決於回款的速度，如果說不能以租代售，我一次只能交一年，最多交兩年的話，回款的速度是非常慢的，那麼這個配套又回到錢從哪來的問題。

房價會有變化嗎？

李國祥表示，首先農村建設用地非常多，如果要是有需求的話，他可以蓋很多的房子，等於房子供給增加了，至少他可以打壓或者擠掉房地產的泡沫，增加供給，以此降低房價上漲的預期，至少是在這種市場中，這種影響應該來說是存在的，隨著供給量增加以後，長時間來看，有可能真的能夠讓房地產市場，房價能夠平穩下來。

財經評論員 王冠表示，我認為更多的是分層，未來的房價可能更多的是趨於動態的平衡和保持一個理性，或者說大家不會看到這種大盤的普漲的局面，而更多的會出現一個區域性的或者是板塊性的分化，這實際上從全球上來說都是合理的。

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編輯：張倩玉 王若辰 （實習）