樓市限購房子買不了 違約責任算你還是我？

去年，房價暴漲的時候，總是能看到這樣的新聞↓↓↓

而最近全國各地都出台了「史上最嚴住房限購政策」，新聞就變成這樣了↓↓↓

其實對於購房者而言，能買到稱心如意的房子是最高興的事，誰都不想在買房上面發生分歧，

但事實上總會遇到買家或者賣家違約等等的各種情況，導致最後房子無法交收，同時使得在違約金上也發生了不少糾紛。那麼買房有多少種違約情況，在簽署購房合同時違約責任如何計算呢？

一、什麼情況下購房違約需要承擔責任

1、簽訂認購書後，購房者不買房或要求換房，賣房者不賣房或要求換房；

2、購房者不按期付款；

3、賣房者不按期交房；

4、面積變動超過約定幅度；

5、新房的房屋裝修標準、質量不合要求，保修不到位

6、產權過戶手續不全或不能按期辦理。

二、買方違約，責任怎麼算？

先來談談最近比較火的買房違約潮，其實買方違約的情況責任歸屬很簡單：一手房直接沒收定金；二手房的話，合同有約定違約金的按合同條款執行，如果無約定違約金，則買方賠付給賣方雙倍定金。

注意：雙倍定金和違約金只適用其中一種，即賠雙倍定金就不能再要求違約金。

重點來了，如果因為政策變化而導致我無法購房，那責任又怎麼算呢？

1、如果因為新政的原因導致首付提高，且買方無力支付提高后的首付款，不算買方違約，買方可以要求解除合同，同時要求賣方退還已付房款。

注意：如果賣方不退還已付款，買方起訴賣方，作為買方如果想解除合同拿回已付房款，必須證明確實是因為新政導致的首付款提高而不具備履行能力。

2、若合同中明明約定了如果不能貸款，就全款支付，法院是不可能支持買方此類訴求的，所以責任肯定得算買家咯！

3、還有一種情況，如果你在買房環節簽訂合同時，例如約定首付款支付比例為70%，那這種下，即便出了新政，你也不能在買房環節說不買了，這樣就算你違約了。

因為簽訂的合同支付比例為70%，新政對你不構成影響。你不能以新政為由無條件要求解除自己的買房合同，如果要解除合同，就需要支付違約金。

三、賣方違約，責任怎麼算？

一般來說，賣家違約情況較為複雜一點，分為新房和二手房兩大類。

1、買新房時產生的違約金

買新房時，簽訂購房合同后，如果其中一方不按合同履行義務，或者沒有不符合合同規定，應該繼續履行或者採取措施補救、賠償損失，在這種情況下需要賠付違約金。

下列情況，一般開發商需要賠付違約金：

（1）開發商辦理證件逾期、交房逾期

按照合同規定，開發商需按期辦理所有交房手續，並按時交房。如果不是因為不可抗力因素或者購房者原因，開發商無法按時交房將視為逾期交房。

（2）開發商擅自變更規劃

擅自變更規劃是很嚴重的違約行為，一般變更規劃的主要是公共設施，室內格局。為了避免這種風險，購房者應將規劃寫入購房合同的補充協議，並約定較高的違約成本。根據法律規定，開發商擅自變更規劃，購房者還可要求退房，並承當房價上漲帶來的損失。

（3）開發商解除合同

開發商如果因自身原因需要解除合同的，屬於一般違約情形，這種情況在制式合同中都會做出約定，通常違約金的額度在總房款的15%至25%左右。如果只簽了定金協議，則只賠償雙倍定金。

2、買二手房產生的違約金

二手房違約情況比較多，一方面是受房價波動影響，房價波動會導致買賣雙方的心理變化，違約幾率增加；另一方面，二手房交易流程複雜，一個環節出了問題，交易可能就無法完成，產生違約。

下列情況，賣方需要賠付違約金：

（1）一房多賣

（2）不按時交房

（3）要求漲價

（4）直接毀約

四、注意風險，減少損失

買賣有風險，交易需謹慎。在買房已如此艱難的今天，並讀妹提醒你，不管是買房還是賣房，需要注意一下幾點：

1、交易前核實對方身份

（1）賣方是否是房主，是否對所售房產有處分權？

（2）賣方是否有完全民事行為能力？

（3）買方是否符合限購條件？

（4）如需貸款，買方徵信記錄是否支持貸款審批？

2、核實房屋權屬

（1）房屋是否能夠進行交易（目前政策下小產權房不能夠作為商品在市場流通）？

（2）一人所有還是多人共有？

（3）賣方房屋是否有抵押或其他權屬糾紛？

3、房屋是否已經出租，租期是多久

買賣不破租賃，房子買了但租期沒到，你是沒權利趕走租客的。

4、關於戶口問題

房屋上是否有賣家戶口，戶口怎麼遷出？

5、簽署正式的房屋買賣合同：應當在房屋買賣合同考慮一下幾個因素

（1）付款方式及其房屋價款、

（2）稅費的承擔，這個也需要明確。一般說來，稅費（有部分政策影響）包括契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅。

（3）違約責任、爭議解決方式。

做好了以上幾條，才能為房屋買賣順利進行提供有力保障，一旦發生糾紛，也能通過法律武器挽回損失！

買房真不是買菜，動輒幾萬，多則幾十萬的違約金你可能都得賠。買賣講誠信，維權講法律，與其事後反悔，不如事前謹慎，三思而後行！