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2021/12/25
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春節后，蟄伏兩個月之久的人們開始蠢蠢欲動起來，有的人都已經啟動了看房模式。
面對經歷了一年大起大落的鄭州樓市，絕大多數的人都在問一個問題：今年房價會往哪走？會不會跌？能不能漲？現在該不該買？尤其是對於去年大紅大紫的北區，關注的人尤其多。
全市唯一的連續5年房價在8字頭波動的滯漲區域 是哪裡？
從2011年開始，鄭州的房地產發展先後經歷了兩次小周期，一次是2011-2014的先限購后鬆綁，另一次就是2015-2016的先激漲后限購。
在這5年間的兩次小周期內，房價翻番的板塊區域比比皆是。然而，在這全市房價翻番的大趨勢中，二七運河新區的表現堪稱異類。
通過這張2011-2016二七運河新區的房價趨勢圖，我們明顯可以看出，從2011-2015年，連續5年間，二七運河新區的房價幾乎始終堅持在8字頭上下波動。也就是說，二七運河新區很可能是全鄭州市唯一的一個連續5年房價滯漲的區域。
但是，進入2016年後，這個連續5年滯漲的區域，突然在去年激漲，全年均價突破9字頭大關，當前房價突破1萬2，成為全市房價漲幅最高的板塊之一。
為什麼這個區域能死挺5年不漲價？為什麼這個區域能在今年突然暴漲？
有人說是因為二七新區長期以來規劃亂，氛圍臟、環境差，房價缺乏上揚動力。但是，如何解釋今年的暴漲？有人說今年暴漲是因為政策和行情使然，全市範圍大暴漲引發的連鎖效應。但是，如何解釋在上波周期里，二七運河新區的價格在小幅波動后，迅速進入滯漲狀態？
2016年的二七運河新區是漲價最晚的區域！
在去年的一波暴漲行情中，絕大多數的區域和項目都在第三季度完成暴漲，但是在9-10月，限購限貸政策連續出台，在第4季度，鄭州市的整體市場迅速進入冷卻期，房價迅速被高位凍結，甚至個別區域和項目出現小幅回落。
然而，二七運河新區卻反其道而行之，在第三季度的暴漲期，他不漲，在限購來臨后的第四季度反而房價激漲。
通過2016年二七運河新區的房價走勢圖我們明顯可以看出，在全市暴漲第三季度，二七運河新區的房價走勢雖略有上升，但基本平穩；然而，在第四季度卻出現激漲，全年房價漲幅基本都在11-12月達成。
為什麼在市場急凍期，二七運河新區能逆勢上揚？究竟是什麼原因，能夠導致長期滯漲的區域跨越限購的桎梏？
當我們回想一下2012-2015年的大南區房地產市場格局，我們大概能想到這樣一幅畫面——
首先，航海路沿線扎堆聚集著以正商、升龍為代表的綜合體項目，體量大、流量高，而且均為城改類項目，資金壓力相對都比較大，這些項目預計存量為200餘萬㎡，這些存量正數以萬計的瘋狂投入市場，以價格換流量。
同時，南三環板塊也同樣聚集著正商華鑽、陽光城等同樣性質的高流量型綜合體項目，同樣也在以價格換流量，該區域的體量也達到了130餘萬㎡。
最後，當我們將目光聚焦到二七運河新區時，我們發現，該區域僅前三年可以預期的市場存量就高達400多萬㎡。這裡扎堆聚集著綠地、泰宏建業、亞星等多個千畝流量大盤。
在2014年，如果你是一名在二七運河新區某項目工作的置業顧問，你會發現賣房是一件異常痛苦和困難的事情——
首先，你的客戶到訪量異常的低，因為你的客戶從市區抵達你的項目需要連續穿過兩個供應量巨大的區域——航海路和南三環，關鍵這兩個區域因為供應量巨大，價格都不貴，你的客戶經常被截殺；
然後，即便客戶穿過層層截殺，抵達你的項目，聽完你慷慨激昂的介紹后，轉身進入你對面的某競爭項目下定了，因為位置幾乎一致，產品幾乎雷同，對面比你便宜50元/㎡。
5年間，大南區的住宅存量長期在高位運行，最高峰期高達800餘萬㎡。即便在2013、2014、2015，二七區年均去化連續三年都能保持150餘萬㎡以上的高流量，但區域供需仍然失衡，供給依然大於需求。
這也就導致了，整個板塊的房價長期滯漲。市場上行，房價小幅上揚，政策一旦有所收緊，在高庫存壓力下，房價迅速回落到上漲前，連續5年，區域房價都在8字頭上下徘徊。
甚至在2016年前三季度，整個鄭州市的房地產市場都已經陷入無序的瘋狂，二七運河新區卻依然能夠保持足夠的冷靜和剋制。
直到2016年第四季度，變天了！
航海路板塊存量告急！南三環幾乎無房！二七運河新區錦繡山河售罄、泰宏建業國際城售罄、綠地售罄！2016年第四季度，大南區首次出現供小於求的情況！2016年將成為大南區供需平衡的第一年！
這也就導致了，在2016的第四季度，在限購重壓下，整體市場急凍的前提下，二七運河新區仍然能逆勢漲價。
供大於求的供需關係讓運河新區價格長期滯脹，一定程度上推遲了該區域的價格上揚時間；同樣，供小於求的供需關係也讓運河新區在急凍期能逆勢上揚。
如今，與當年境況相同的一幕供需競爭大戰又一次出現在我們面前，只是這次的戰場發生了轉移，從南至北，轉移到了大北區！
下一個存量紅海在大北區！
2016年，鄭州市國土局兌現承諾，「年底前在主城區集中供地6000畝」，目標超額完成！ 一共出讓了6543畝！
在去年下半年成交的6543畝土地中，有相當體量的土地處於已成交未推售的狀態，這些土地絕大多數都會在今年變成一套套的房子集中進入市場。那麼，這些土地的供應分佈，將直接決定所在區域的房價基礎。
2016年已成交未推售土地分布圖▼
通過這張分布圖，我們能夠明顯看出，這些已成交未推售的土地絕大多數都集中在大北區域，大北區目前有大約1300餘畝居住用地處於已成交未推售狀態，住宅存量建築面積高達280萬㎡。
那麼，280萬㎡相當於什麼？
280萬㎡=29000套房子=2年去化周期！
去年整個大北區大約賣了15000餘套住宅，去化量達到160餘萬㎡，然而去年是整個房地產小周期的頂點，大北區作為全鄭州市的最火網紅區域，也是成交量激增的最火爆區域。
假如限購限貸政策不動搖，今年大北區的成交量必然有所下滑，面對當前280萬㎡的住宅存量，去化周期起碼在2年左右。
5
下一個競爭紅海在大北區！
與當年的二七運河新區一樣，區域競爭截殺和大盤近身廝殺也會出現在今年的大北區。
當年的運河新區，競爭關係不僅存在於區域內部，更有來自其他區域的項目競爭截殺。比如，航海路沿線和南三環沿線。
目前大北區也分為兩大板塊——連霍板塊和北四環大河路板塊，當前的280萬㎡體量中，4成在連霍及連霍以南板塊，6成在北四環。那麼距離主城區更遠的北四環沿線，在未來將受到更為殘酷的競爭截殺，連霍板塊將大量截殺來自主城區的外溢客戶。
除此之外，我們也發現，明年在下半年入市的北區項目中，幾乎都由省內或國內的一線品牌房企開發，而且大都是大體量的綜合體項目，這一點與當年的二期運河新城更是何等的相似！這種同等品牌、類同指標下的競爭廝殺也會同樣在未來的北區上演！
通過二七運河新城的房價演變，我們逐步明晰，一個房價滯漲區域的形成大致需要以下幾個因素——
1、相對冷靜穩定的政策環境；
2、短期內激增的供應量；
3、相同品牌影響力、相同項目質素、相同產品結構的競爭高同質化；
4、外圍區域的競爭截殺。
而且，當下的大北區比當初的二七更為艱難。因為當年的二七既往房價長期處於低位運行，而大北區作為去年房價上漲最猛烈的區域，目前已經成為整個城市四環沿線的房價最高位之一。該區域的房價與主城區的價差關係已經進入歷史的最低位，當城市的中近郊區域已經喪失了價格優勢，未來的競爭將更為艱難。
由此，我做出如下判斷——
未來的大北區，尤其是北四環區域，在1-2年內會進入去庫存周期；
在該周期內，房價上揚的壓力較大，橫盤滯漲的可能性較大；
如果平抑房價的限購限貸政策堅持不動搖，北四環區域波動回落的可能性也是有的，但波動不會過大，初步判斷10%以內。
最後，重申我們的觀點——
短期決定房價的是政策和炒作，但中長期，一定是土地和供求關係！
我們去看鄭州，一定要站在2016年已成交的12000畝土地上，站在供需關係上去看鄭州未來房價！
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