《住房租賃和銷售管理條例》公開徵求意見

5月19日，住房城鄉建設部就《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》公開徵求意見。

近年來，住房租賃和銷售市場不斷發展，在解決居民居住問題、改善居住環境、促進經濟社會發展等方面發揮了重要作用。據統計，約有1.6億人在城鎮租房居住，主要是外來務工人員、新就業大學生等；自2013年以來，每年全國商品住房銷售面積都在10億平方米以上。在住房租賃和銷售市場快速發展的同時，也存在當事人權益保護不充分、市場秩序不規範、監管制度不完善等問題，亟需通過專門立法予以解決。

黨中央、國務院高度重視住房租賃和銷售市場管理工作，在去年底召開的中央經濟工作會議上，明確提出要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化住房租賃企業發展，加強住房市場監管和整頓，規範開發、銷售、中介等行為。中央財經領導小組第十四次會議指出，要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。今年2月，國務院將住房租賃市場立法作為深化改革急需的項目，列入今年的立法工作計劃。

徵求意見稿共7章47條，包括總則、住房租賃、住房銷售、房地產經紀服務、監督管理、法律責任、附則。

明確租賃雙方權利義務，構建穩定的租賃關係

徵求意見稿規定，租賃住房當事人應當依法簽訂書面形式的住房租賃合同，規定出租人應當確保出租住房符合安全要求，承租人應當合理使用租賃住房。為穩定住房租賃關係，保護租賃雙方權益，徵求意見稿在租金、租期、承租人居住權利保障等方面作了規定。

一是規範租金支付和調整方式。為減輕承租人集中支付租金的壓力，徵求意見稿規定，除當事人另有約定外，承租人應當按月支付租金。對住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，徵求意見稿規定出租人不得單方面提高租金。同時，還規定直轄市、市、縣人民政府要建立住房租金髮布制度，定期公布分區域的市場租金水平等信息，以引導當事人合理確定租金價格。

二是鼓勵簽訂長期租賃合同。徵求意見稿鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，對於當事人簽訂三年以上住房租賃合同的，規定直轄市、市、縣人民政府要給予相關政策支持。對於住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低於三年。

三是注重承租人居住權利保障。徵求意見稿規定承租人可依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房，住房租賃合同約定出租人可以進入的，出租人要按照約定提前通知承租人。徵求意見稿還規定，出租人不得採取暴力、威脅或者其他方式驅逐承租人，收回住房。同時，徵求意見稿也規範了承租人租賃行為，規定承租人要按照合同約定及物業管理要求合理使用租賃住房，不得擅自改動住房結構和室內設施設備，不得損害他人的合法權益。

四是強化住房租賃市場管理。在管理體制方面，徵求意見稿提出了直轄市、市、縣人民政府要建立多部門的聯合監管體制，充分發揮街道、鄉鎮等基層組織作用，做好住房租賃管理和糾紛調處等工作。在管理制度方面，徵求意見稿規定租賃住房應當辦理住房租賃備案，並明確了辦理備案不收取任何費用；在規範租賃行為方面，規定直轄市、市、縣人民政府要制定單間租住人數和人均租住面積標準，並明確規定廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用於居住。針對二房東轉租他人住房違規經營等市場亂象，徵求意見稿規定，轉租住房應當徵得出租人的書面同意，對於自然人轉租住房達到一定規模的，應當依法辦理工商登記。

此外，在鼓勵發展規模化、專業化住房租賃企業方面，徵求意見稿也做出了原則性規定，明確住房租賃企業可依法將住房租賃相關收益設立質權。

規範住房銷售行為，加大違法行為的處罰力度

徵求意見稿對住房銷售在銷售條件、銷售程序等作了一般性規定，特別是強化了對房地產開發企業銷售住房行為的監管。

一是規範房地產開發企業銷售住房條件。徵求意見稿規定房地產開發企業在取得預售許可證后，應當在十日內在房產管理部門網站和銷售現場一次性公開全部准售住房及每套住房價格，並對外銷售。對於房地產開發企業現售住房的，實行現售備案制度。

二是加大對違法銷售行為的處罰力度。針對房地產開發企業違規銷售住房、擾亂市場秩序等突出問題，徵求意見稿明確規定房地產開發企業不得存在發布虛假廣告、哄抬房價、捂盤惜售、價外加價、一房多售、捆綁銷售等12項禁止性行為，對存在上述行為的，規定了可依法處以暫停網上籤約許可權、沒收違法所得、罰款、吊銷資質證書等處罰措施，構成犯罪的，還要依法追究刑事責任。

加強房地產中介行業管理，規範服務行為

房地產中介作為服務行業，在住房租賃和銷售方面發揮了重要作用。徵求意見稿對房地產中介行業管理也作了具體規定。

一是規範機構設立和從業人員管理。徵求意見稿規定，房地產經紀機構應當具備一定數量的房地產經紀專業人員。同時，按照國家行政審批制度改革的要求，規定國家實行房地產經紀專業人員職業資格制度，並規定房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務。房地產經紀人員在服務時，要實行實名掛牌服務。

二是規範房源信息發布。徵求意見稿規定，房地產經紀機構發布住房租賃、銷售信息前，應當核對委託人身份證明、住房權屬信息，實地查看住房，並編製住房狀況說明書。針對近些年來快速發展的住房租賃、銷售網路信息服務平台，徵求意見稿也明確了平台對信息真實性承擔的相應管理責任。

三是規範收費行為。徵求意見稿規定，房地產經紀機構的服務項目實行明碼標價制度，房地產經紀機構要在經營場所醒目位置公示服務項目和收費標準，在收費前，要向當事人出具收費清單，房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用。

四是明確從業禁止行為。針對房地產經紀機構和從業人員擾亂市場秩序、侵害群眾合法權益等問題，徵求意見稿規定了中介機構和從業人員不得捏造散布不實價格信息、炒賣房號、發布虛假房源信息、捆綁收費、賺取差價、違規提供購房融資、為當事人規避稅費提供便利等11項禁止性行為。經紀機構和從業人員違反上述規定的，徵求意見稿規定了給予暫停合同網上籤約許可權、沒收違法所得、罰款等較為嚴厲的處罰措施。

此外，徵求意見稿還注重保護當事人的交易安全，強化住房租賃和銷售的監督管理。

一是實行實名交易制度。徵求意見稿規定住房租賃和銷售應當實名交易，並規定在住房租賃和銷售等活動中採集的個人信息受法律保護。

二是實行交易資金監管制度。徵求意見稿規定，房地產開發企業預售住房、房地產經紀機構接受委託銷售住房的，交易資金應當納入監管賬戶。對於當事人自行成交的，當事人可以約定將交易資金應當納入監管賬戶。

三是實行機構備案管理制度。徵求意見稿規定，住房租賃企業、房地產經紀機構應當自成立之日起三十日內到工商註冊地房產管理部門備案，房產管理部門應當及時將備案信息向社會公開。同時還規定，房產管理部門要落實「雙隨機、一公開」制度，加大執法檢查力度。四是強化政府服務，加強信用體系建設。徵求意見稿規定要建立住房租賃和銷售信息服務與監管平台，推進房地產行業信用體系建設，構建守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。