二手房買賣的冷門知識

平常我們常常聽人講買的二手房要過戶，滿2年可以免征增值稅，滿五唯一的房子稅費低等，但具體指什麼，你知道嗎？總結了二手房買賣的一些冷門知識，供大家參考。

1、 什麼是過戶？

平常我們講買二手房要過戶，只有過戶了，這個房子才屬於你。過戶，簡單說就是「產權」從A轉移到B的過程。無論是通過轉讓、買賣、贈與、繼承遺產等方式獲得房產，都需要「過戶」，也就是，去當地「房屋權屬登記中心」辦理一個房屋產權變更的手續。

2、 房屋滿2年，是指交房時間、簽合同的時間還是房產證的辦理時間？

一般我們購買的房屋，滿2年，可以免征增值稅，省去不少費用。滿2年是以拿到房產證的時間為準，即房產證滿2年。

3、 為什麼滿五唯一省錢？

滿五唯一可以免收增值稅和個人所得稅，滿五是指房產證滿5年，唯一是指，該套房屋是賣房人的唯一房產。

4、 銀行評估價和成交價有什麼區別？

成交價是買房人從房主那裡所購買的二手房的實際支出，比如房主出價100萬，實際成交的價格為97萬，這個價格即為成交價。評估價是銀行根據該房屋的各個方面進行評估所產生的價格，評估價越高，個人可以貸款的額度也越高，首付的壓力就會小很多。

如圖：通常，我們喜歡依據二手房的網上掛價和房主開的價格，乘以對應的首付比例，來計算首付款。成交價為97萬，按照30%的首付比例來算，我們所理解的首付則為29.1萬。但由於有評估價，評估價若為86萬，則最高可貸款額度為60.2萬；評估價若為100萬，則最高可貸款額度為70萬。相應的，最低首付比例則為36.8萬和27萬。

5、 買房的稅費比如中介費、契稅，是按照成交價還是評估價來徵收？

買二手房需要繳納很多的稅費，中介費是依據成交價來徵收的；契稅、增值稅、個稅，依據銀行的評估價徵收，也有的城市是根據指導價來徵收的，還有的城市是按照計征的價格減去增值稅后，再按照相應的比例徵收。（PS:具體以各個地方規定的為準）

「指導價」是指依照《中華人民共和國價格法》規定，由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價許可權和範圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。換句話說,就是政府根據他的許可權和市場現狀,給出的強制性的價格範圍。

6、 什麼是合同房？

合同房，簡單的說，就是僅有購房合同，但兩證不齊全的房子。比如，很多房子早已交房入住，但未拿到房產證，有些是因為各種原因無法辦理房產證，有些是可以辦理到房產證但房主未及時辦理。購買合同房，存在很多的風險。

7、 為什麼說土地證也要一起過戶？

很多人買房時，只知道過戶房產證，但卻忽視了土地證的過戶。房產證和土地證是業主擁有該房產以及土地使用權的證明，兩者是密不可分的，沒有土地證就意味著業主不具備對該土地的使用權，那麼在該土地被人侵佔的時候，業主將無法維護自己的合法權益。如果購房之後不及時過戶土地證將面臨很大風險：雖然房產證握在自己手裡，但土地使用權卻不屬於自己。

很多人平時對房子可能不關注，但在進行二手房買賣時，一定得做好相關的功課，保證交易的順利進行。