千人大會上，老楊透露了什麼樓市秘笈？

8月6日，老楊應合肥百瑞房產網之邀，值合肥最大的房地產微信號」霸都樓市「生日之際，在安徽大劇院，面對上千合肥普通民眾，講了近一個小時的房地產形勢。當天，霸都樓市的小編做了一些我的演講內容整理，大致如下，分享與大家。

房地產短周期邏輯與走勢，年內政策高壓持續，明年或放鬆

要想預測未來一年的樓市和房價走勢，可以由四個層面關註：

經濟面、政策面、資金面和存貨面。其中有兩個因素特別重要，就是政策和資金，樓市是隨著資金血脈的收縮與擴張而進行波動的。

1、本次調控，全國降溫速度放慢

全國房價的同比漲幅，有漲有跌，本輪最高峰是2016年11月12月同比漲幅見底，這次短周期就拉長了，全國樓市降溫降的很慢，部分城市還在漲。

比如說合肥已經有所降溫，但是蚌埠沒降溫，蕪湖沒降溫，阜陽沒降溫，在安徽省內部不同城市之間還有輪動，所以整個降溫態勢偏慢。

這個圖很直觀，全國70個大中城市過去十年房價的走勢，這個數據處理過的，但是可以比較好的反映出趨勢，什麼規律?

基本上是大漲小調、大漲小調，漲的時候時間長，調的時候時間短，但跌的時候步調在擴大，2014年跌的幅度超過了2011年，超過了2008年，說明樓市已經告別了黃金十年，黃金十年只要買房子，蒙著眼買房子都會賺，現在開發商賺錢不容易了。

剛才我在貴賓室跟業界老總聊天，據說合肥有部分去年的地王，目前被套住了，為什麼? 因為樓市降溫了，需求萎縮了，高價盤賣不動了，原來想拿地後房價能漲50%，結果從去年三季度到現在合肥房價沒漲，自然苦逼了。政府限制是一個因素，另外一個核心因素是降溫了。

如果去年的三季度在合肥買的房子，現在想賣是要虧錢的，為什麼?市場降溫了，大城市房價還是在短周期的大漲小跌，但是步調放緩了，所以各位依然可以關注樓市，既為自己安居置業做打算，也可以作為投資的路徑，但是你要知道，樓市暴漲的好日子不是特別長了，必須在追求利潤的時候稍微考慮一下防範風險。

2、經濟、政策、長效機制、存貨影響房價漲跌!

分析一下前面說的四個因素，這叫基本面分析法，我先不分析房價本身，什麼在影響著房價? 房價的背後有無形之手，我們看看無形之手怎麼在導致房價運作。

①經濟：逐漸企穩 利空樓市

第一是經濟，這是經濟的季度增幅GDP，2011年增幅下滑，到2016年二、三季度非常低迷，去年四季度到目前經濟企穩，略有反彈。

我們關注經濟就會知道中央有個說法，經濟是L型的，經濟告別了高增長，什麼時候能夠穩住呢? 暫時穩住了。

短期看經濟是企穩，對樓市是一個利空，為什麼?當經濟企穩之後，它對樓市的刺激力度就會減少，對房產的依賴暫時就會變小，我們可以看兩根線，就是房地產跟宏觀經濟的關係。

2014年，2015年宏觀經濟在下滑，樓市下滑的更厲害，所以這個時候需要刺激樓市，到了2016年的時候，樓市的投資反彈了，跟全社會投資開始慢慢靠攏了，所以因為宏觀經濟的暫時企穩，對樓市的刺激力度自然而然就而降低。這時候包含合肥等部分城市房價漲幅過大，它要防範金融泡沫，防範金融風險，這就是所謂宏觀經濟跟樓市的關係。

②政策：合肥明年可能會有變

第二是政策，每次抑制和打壓都不容易，從2009年12月份開始打壓，到2011年出新八條樓市才降溫的，這次經過了三輪打壓，但都是因地制宜的，不是一刀切，過去都是出國六條、國八條等，目前哪裡熱哪裡潑冷水。

去年9月底約談了16個城市，其中包含合肥。目前政策就是要保持基本穩定，穩住市場就會慢慢的降溫。目前是全國基本平穩，個別地區熱了，需要增加調控的力度。

現在強調底線意識，說明中央對部分領域的風險是比較擔心的。第二段有一些措施，包含堅決遏制隱型債務增量，地方政府不要隨意的舉債了，也不要過渡依賴房地產了，要控制地方債務;二是整治金融亂象，加強金融監管協調。

房地產開發業是服務業，我們不能說它特別實，所以房地產行業是半虛半實，引導資金的脫虛入實，我認為是小小的利空。

中央政治局對於房地產說了三句話，第一方面要穩定房地產，是什麼意思呢?就是之前不穩定，不穩定體現在哪裡?體現在部分城市樓市依然偏高，要讓它降降溫。

第二方面堅持政策的連續性穩定性，很多人認為政策很緊，我認為十九大之後合肥政策會不會放開，今年年內三季度、四季度合肥限購都不會放開，為什麼?它說了這個政策要連續、要平穩，目前熱門城市當中已經存在的限購、限價、限貸、限轉售保持不變，如果要變明年有可能性，今年基本上沒戲了。

第三方面是建立長效機制，包含土地供應、金融、稅收、要加強住房租賃市場的發展，這是一攬子的行為。

③合肥房價泡沫只能軟著陸

再說涉及到中央的方針和指示「灰犀牛」，國新辦發布會，央行官員：對目前存在的「灰犀牛」風險隱患，如影子銀行、房地產泡沫等等，列舉了五個領域是灰犀牛」。

抑制房地產泡沫會轉向化解房地產泡沫，合肥的泡沫有沒有? 我說有，但是泡沫不是致命的，合肥有泡沫，需要把泡沫壓一壓，別讓它崩破了，以時間換空間，慢慢的讓它軟著陸。

這就是關於房地產方面的口徑，我們大概知道中央目前是怎麼看待房地產的，中央已經意識到了問題，並且提出了一些防範措施。

④利空!下半場信貸成為樓市新主導

關於政策還有個總結，從去年的3·25開始，整個樓市調控政策成為主導市場溫度的核心因素，但是基本上從這兩個月開始，主導合肥樓市變化的，不是所謂的限購、限價，而是所謂的貨幣金融信貸成為主導。

合肥首套房貸利率上浮了，這不是房地產調控本身的內容，首付比例提升這叫房地產調控。商業銀行說八五折、九折取消了，買房子必須要付更高利息，嚴格說，這不屬於房地產調控。

所以下半年的下半場，從今年二季度一直到明年，牢牢的關注一下整個貨幣金融信貸的走向，目前還是穩健、中性的，但是我是感覺接下去可能會有所收緊，這是貨幣供應的走勢，央行沒有加息，實際利率是抬升，支付寶、銀行理財利率都在抬升，M1、M2的增速下滑，利率開始抬升，這對於樓市是一個利空。

⑤指標存貨：11月前後 房價要降!

第四個指標存貨，新房和二手房的買賣關係，目前是企穩的，說明去庫存到達了低位，下面是去化周期，月數越低說明供不應求，在去年的四季度已經見底了，目前是處於抬升的周期，再過五個月左右，全國70的房價會拐，就是由總體漲到跌，一旦進入拐就進入冬天，我預計11月份前後房價會拐。

我們分析前面的四個因素，經濟暫時企穩，政策面總體上是緊的，但年內保持不變，目前還是利空，資金面穩中趨於收窄，供求面正在悄悄變向。

3、預判：2018上半年迎來樓市嚴冬!年底或將"返春"

2017年全國樓市會轉向由2016年非常繁榮轉向降溫，秋風來襲，初冬叩門。明年上半年可能進入嚴冬。什麼情況下我們能夠再一次迎來春天，重新擁抱春姑娘，快的是2018年，慢的話是2019年，可能進入到下一輪的短周期的見底反彈。

房地產板塊輪動的邏輯與特徵：全國樓市區域分化明顯

房地產板塊輪動理論，是我在去年初第一次提出來，輪動的前提是區域分化，全國樓市什麼時候大分化? 樓市進入黃金十年，三四線城市持續的弱，弱到一個程度之後，需要兩個條件，風才起來，一是資金充裕，二是政策寬鬆。

過去的半年我是唱空合肥的，我一說合肥過熱、過熱了，需要降溫，恢復理性，很多本地網友不同意，人家說老楊，你在上海不了解我們合肥，你為什麼老要唱空合肥呢? 我沒有說對哪個城市有歧視，它是波動的，要尊重市場的客觀規律，我們不是純粹的為了賣房子，而忽悠你高位入市。

我來過幾次合肥，2015年4月份，那時候合肥樓市還沒有起來，誰都不知道2016年合肥樓市成為全國漲幅No.1，2015年4月份我參加旭輝合肥的一個講壇，我表示2015年2季度將會開始回暖，低谷已經過了，合肥樓市也會回暖，可惜當時合肥群眾都不相信。

樓市還沒有回落的時候，打死你也不相信它會回落，因為人們容易盲從，像一群小羔羊一樣，會受到親戚朋友身邊人的引導，會只看眼前，不會預測未來，看眼前很重要，預測未來更重要。

1、合肥二手房價格穩不住，還要跌!

濱湖區的二手房價格確實跌了。這是統計局70個城市的數據，我們拿出兩類，一類是6月份相比5月份漲幅最大的，另外一類是開始跌的。安徽的小兄弟蚌埠，作為地級市，而不是靠合肥、南京環大都市的地級市，它的漲幅排第一，純粹是板塊輪動的效應。

目前全國二手房價跌的城市有9個，跌幅最大的是北京，3月17日北京樓市被擒住了，北京的樓市走勢反映了中央對樓市的態度，所以北京房價已經開始跌，目前在政策的打壓之下，部分城市開始跌了。

這是合肥二手房的走勢圖，在去年調控之後，略有升高，之後就不行了，8月份企穩，我估計這是穩不住的，接下去還要跌，預計到四季度或者明年才會見底。

2、合肥房價中長期仍健康，未來可能達到南京房價的八成

合肥漲的有點過頭了，合肥均價不是很高，最高才3萬元/平方米左右，大部分是1萬多元/平方米，合肥的問題不是中長期的問題，是短期的問題，中長期合肥樓市肯定是健康的，還要創新高。

未來要可能達到南京的七八成，合肥還沒漲夠，2萬元/平方米根本不算高房價，但問題是這一波去年No.1壞事了！

去年大部分人是投資、投機的，凡是投資、投機的比重超過50%，都很容易滋長泡沫，合肥的問題是這一波漲的太猛了，需要適度休息。

3、濱湖發展的快慢，關鍵在駱崗機場能否重新開發定位

合肥板塊其實很清楚，目前最好的板塊是政務區了，關於濱湖區我們都知道這一波漲幅很大，中長期沒有問題，問題是這波開發力度很大、很快，樓盤供應量過多，需求跟不上。

所謂的濱湖區和市中心之間，駱崗機場現在是一個阻礙，濱湖新區肯定要起來，這是快和慢的問題，快和慢、好和更好的差異，來自於駱崗機場能否重新開發定位，是否跟濱湖新區打成一片。

至於西邊我認為也還不錯，肥西跟肥東離市區很近，按照合肥發展規劃，將來會成為市區。

大咖論樓市：在合肥該怎麼買房?

現場提問楊紅旭：如何能夠有效的抑制房價，限購會不會長期存在?

這是一個偏宏觀的問題，首先目前的調控措施大部分目的是要讓部分城市樓市能夠儘快的回歸理性，這是具體的目標。

但是，從長期來看，限購、限價、限貸、限轉售等措施只是臨時抱佛腳，所以中央提出要儘快建立長效機制。

我個人感覺，房地產作為準資產價格是穩不住的，在一個國家、一個城市經濟快速發展的背景下，收入增長較快的情況之下，房價增幅是會超過收入和GDP增幅的。

今年上半年全國各城GDP的增速，總量排前30位的城市當中，合肥增幅排在第二，上半年GDP增速8.8%，合肥作為東部的城市，它能夠排在第二，非常了不起。

我們都希望合肥的房地產能夠穩住，長期健康發展，但是它是穩不住的，甚至有時候漲得很兇，通過調控政策讓它穩住，限購政策是個臨時的管制政策，長期看樓市冷了之後，比如說明年、後年合肥會放鬆甚至會取消。

我估計這輪樓市之後，合肥大概會取消，因為合肥還是經濟與樓市后發的省會，它的經濟、城市建設、樓價也不會特別高，其實是沒必要特別嚴格管制的，只是現在臨時抱佛腳讓它穩一穩、降一降，明年可能會放鬆甚至放開了。

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