乾貨滿滿｜廣州進入「產業時代」：如何讀懂新一輪城市更新政策？

從城市更新「1+3」政策，到「《節約集約用地實施意見》」，2016年下半年至今，一道道「政策金牌」釋放著什麼樣的信號？將會給城市更新帶來什麼樣的影響？廣州產業轉型升級路在何方？

4月22日下午，廣州社會組織聯合會和廣州現代城市更新產業發展中心（以下簡稱GRID），在海印中心共同舉辦了「四月大城小見」主題沙龍活動，以「解讀城市更新，迎接產業時代」為主題，首次由第三方機構公開對廣州新一輪城市更新政策進行解讀。上市公司、大型企業、國內外知名中介機構，以及十餘家商協會，合計共30餘家機構代表與會，並結合自身實例展開了政策探討和互動交流。

會上，GRID秘書長丁建偉向現場嘉賓闡述了「城市更新產業聯盟」成立背景和積極作用，呼籲大家積極踴躍加入產業聯盟，為廣州市的城市更新發揮積極的作用。

廣州全面進入「產業時代」

作為珠三角經濟圈核心城市，自改革開放以來，廣州的城市經濟發展經歷了不同的階段。GRID分析研究認為，廣州從製造時代、商貿時代，到房地產時代，如今正在全面進入「產業時代」。

GRID執行院長江浩指出，廣州擁有大量活躍的民間資本和民營經濟體，僅專業市場就有1000多家，但是這些產業原生性很強，呈現出高度分散、低度整合的狀態，面臨巨大的產業轉型升級需求。與此同時，廣州有大量的存量土地，佔到新增土地的二分之一，保利、綠地、時代很多企業紛紛開始關注和轉入產業地產。更為重要的是從政策層面來看，今年以來，城市更新政策全面放開，國規、更新、科工商信等各部門聯合推出『1+N』政策，保障和促進產業升級和發展。「基於有供給、有需求、有政策、有趨勢、有企業的五大特徵」，江浩認為，「以城市更新為抓手，廣州正在全面進入產業時代。」

「微改造」是廣州城市更新「重頭炮」

從轟轟烈烈的「三舊改造」，到方興未艾的「微改造」，廣州城市更新改造政策變化顯著。為什麼將「三舊改造」提升為「城市更新」？

GRID政策分析報告認為，隨著廣州「三舊」改造的深入推進，需要將較為單一的硬體設施的改造擴展為涵蓋經濟、社會、文化等方面的綜合改造，即「三舊」改造的內涵需要進一步擴展。而且，實踐工作中存在「三舊」（舊廠、舊城、舊村）涵蓋不了的綜合改造類型，即「三舊」的外延需要進一步拓寬。比如未納入三舊版圖的地塊，可進行「微改造」等。

事實上，自廣州市城市更新局2015年成立以來，「微改造」已經成為非常重要的改造方式。「微改造」包括局部拆建、功能置換、整治修繕、保護、活化等操作模式。按照新政策，對於不涉及控規調整和融資地塊的，可由區政府負責審核；城市更新資金優先安排「微改造」項目。

2017年度計劃中，111個單個項目涉及97個「微改造」，佔比87%。從今年的資金計劃可見，微改造依然是「重頭戲」，市級財政對今年正式項目投入約4.18億元，其中，「微改造」就佔了2.47億元，投入資金佔50%以上。

舊廠房改造自主性增強

廣州素有「千年商都」之稱，民營經濟異常活躍。通過對政策的梳理和詳細解讀，GRID策劃部經理孟卉直接點出本輪城市更新政策帶來的實質性利好，為了促進產業結構調整和轉型升級，有關舊廠房改造政策調整主要體現在三個方面：一是，國有舊廠房可多路徑改造；二是，允許集體舊廠房單獨改造；三是，方案審核權利下放到區政府。

與此同時，自然村或經濟聯社可以為主體申請改造。土地登記為自然村（或單個經濟社）的，自然村（或單個經濟社）可作為改造主體申請改造；土地登記為行政村的，在徵得行政村（或經濟聯社）同意后，自然村（或單個經濟社）可作為改造主體申請改造。

這些政策的調整與改變，意味著廣州市將會有更多存量土地「動起來」創造價值。

上述《實施意見》中提出，「可允許不改變現有工業用地性質自行改造，過渡期為5年。5年過渡期滿后，經市政府批准，允許按新用途辦理用地手續。」這一新政策，引發與會嘉賓代表普遍關註：舊廠房改造，「過渡期5年」該如何理解？前面5年究竟有沒有手續？

在新政策下，對於國有舊廠房改造從思路上有所轉變，江浩對這一政策可以解讀為，「允許自行改造，但要以觀後效」。他進一步解釋，目前實際操作中，舊廠房自行改造需要獲得兩項審批，一個對產業規劃的審核，由產業部門來認定，是否符合「國家支持的新產業、新業態建設」；另一項是由城市建設部門，對用地性質進行審核，「用地性質不變，允許報建」。但最終能否取得用地手續，取決於「5年過渡期」滿后的產業培育成果。也就是說，「對國有舊廠房自行改造具有很強的『臨建』色彩，新政策鬆綁力度很大」，江浩表示，「具體的實施細則仍在制定中」。

「微改造」模式風起，一個重要因素是老城區拆遷成本日益高漲。但在越秀、荔灣、海珠等老城區，除了對城市人文價值的老街區外，也有很多小型專業批發市場。有與會代表嘉賓指出，「這些小批發市場商鋪林立，容積率低，產值不高，動遷成本卻非常高，住宅達6萬/平方米，而商鋪高達18萬/平方米」。

時代地產控股有限公司（廣州）區域投資總監張斌認為，老城區小型專業批發市場改造，個體動遷價值不大，應該「由政府牽頭，企業參與做好融資、策劃，更多的是要考慮到民生問題」。

「產業園區發展必須要有龍頭企業，不一定是大企業，但要有帶動性。」廣州中遠海運資產經營管理有限公司經理黎若菲認為，「廣州要在原生態基礎上導入產業，帶動周邊是我們要做的事。」

「城市更新難，難在前期交流，更難在利益平衡。」廣州現代城市更新產業發展中心秘書長丁建偉認為，「規劃要精細化，才能更務實更有可實施性，成立產業聯盟，可以更好地推動市場資源配置。」

2017年以來，全國房地產市場颳起一陣調控風暴，傳統房地產市場充滿了不確定性。與此同時，一系列城市更新新政出台，為城市發展提供新空間和新載體，廣州正式步入「產業時代」。

「以產立城，以業興市」，廣州正在建設成國際航運中心、物流中心、貿易中心、現代金融服務體系和國家創新中心。與會嘉賓和產業代表一致認為，在新形勢下，將城市更新與產業升級融合，借力產業通道，與產業經濟體結盟，將成為未來土地發開的新模式、新趨勢。

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