住宅社區底商分析總結（案例分析）

▶「拓展」→獲取餐飲、超市、兒童、影院等千餘品牌聯繫方式

▶「萬商會」→獲取2016年萬達商業年會品牌拓展人聯繫方式

▶「萬達」→獲取萬達商業相關參考資料

▶「運營」→獲取購物中心運營管理內容資料

▶「招商」→獲取購物中心招商考核、策略、談判相關資料

▶「租金」→獲取商業項目租金定價指導參考

▶「設計」→獲取平面、垂直人流動線等規劃設計的全面解析

社區商業，是以一定地域居住區為載體，以區域內社區群眾為主要服務對象，以便民利民為宗旨，以不斷提升居民綜合生活質量和提高社區歸屬感為目標，通過各種商業業態、商業業種和商業功能的集聚，提供日常物質生活、精神生活需要的商品和服務的屬地型商業。

社區商業的特徵：

地域性，以居住區為載體，不具備廣域性和輻射性；

目的性，以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標；

多樣性，集購物、休閑、娛樂、餐飲、服務多種功能於一體。

社區商業類型：

1.按照載體建築形式分類：底商型商業、裙房型商業、獨立型商業

2.按照布局分類：散點式商業、商業街型商業、購物中心型商業

3.按照位置分類：內部型商業、外部型商業、兼有型商業

4.按照社區規模分類：小型社區（人口規模300-700戶）、中型社區（人口規模2000-5000戶）、大型社區（人口規模1-1.15萬戶）

社區商業特色氛圍的營造：

社區商業的開發應該遵循「商業服從整個社區的大盤原則」，首先要考慮的就是如何更好地提升整個社區的綜合價值及居民生活素質。其次才是社區商業自身價值的最大化。商業特色的營造也不例外，應與住宅的文化、特色保持高度一致。不但整體建築外觀應堅持此原則，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在「表面功夫」,細節也是體現事物本質的重要組成部份。

社區商業特色營造的建議：

1、從整個社區的綜合價值提升的角度來看，商業服從於社區，這一點，反映在商業特色的營造上，體現為商業的文化、主題、特色應該與住宅保持高度統一；

2、在建築外觀及線條上，除了與住宅風格相統一，還應該注意強調自身色彩及線條的強化運用，因為商業與住宅是不同區間的兩種物業，商業在外觀的處理上更強調視覺的衝擊力；

3、景觀小品、植物及地方代表性建築對於整個社區商業的特色營造及商業氛圍提升也有著重要作用，具體可依據自身特點進行相應的布置，儘可能使項目特色與商業特色吻合起來。唯有做到大到建築外牆，小到一草一木，均渾然一體，各具特點而又圍繞同一主題，整個社區商業才能夠給人很鮮明的特點，形成項目自身的差異化優勢；硬體規劃設計如不合理，會導致合適的業態無法進駐，因此，硬體規劃是社區商業能否良好經營的重要環節。

社區主題形象定位主要考慮的因素：

住宅樓盤的整體風格；

項目片區的整體氛圍；

主題營造的可實現性等。

社區商業街的地域文化特色的塑造：

社區商業街地域文化特色要從社區所在地域的自然環境特徵、人文環境特徵入手，在繼承傳統的同時發揚時代精神並積極引導居民參與，以增強社區活力和場所精神。

商業配套規劃原則：

1.便利性原則：商業從空間上實現就近性，從而形成時間上的便利性，體現滿社區居民便利性需求的原則；

2.和諧性原則：實現住宅與商業的相對分離，充分體現商業與居民的親和性及商業設施的不擾民，確保商業內外環境與居住環境的相互和諧性原則；

3.開放性原則：在樓盤內實現商業布局和規劃的不內閉，保證能同時服務於外部客流和通過性客流，符合政府對區域總體商業規劃的要求；

4.適度開發原則:商業配套的開發建設以服從住宅需要為基本原則,商業配套的開發要適量，根據居住人口情況及樓盤開發進度，分期分階段開發商業配套；

5.景觀再造原則：以景觀意境為線索，將商業配套的建築與空間景觀設計融入整個樓盤，創造新的景觀，營造一個多功能的、舒適的、令人愉悅的具有文化氣息的購物、休閑的環境。

社區商業布局類型：

整體的布局與商業的規模、性質有直接關係。

1.底商滿布型

優點：商業體量可以較大限度的擴大，展示面較長，可視性佳，較有效的吸引外部的消費者，對外性較強，在一定程度上利於商業的銷售；

缺點：商業規模較大，不利於業態的控制，如果出現街鋪空置的情況，對社區的整體形象有較大的負面影響。

2.入口商街型

優點：有利社區居民的購物消費，街鋪商業價值較高；

缺點：一定程度上限制了商業的規模擴大，且展示面不長，可視性不強。

3.入口集中型

優點：將商業獨立於住宅區，減少商業對居住的影響，同時，在一定程度上利於商業規模的擴大，易於形成規模效應，帶旺整個社區商業；

缺點：商業較集中，弱化了社區商業的便利性特點，有時不方便居民的購物消費。

4.散點列布型

優點：商業較分型，在一定程度上方便居民的購物；

缺點：商業較分散，難以形成規模效應。

各業態布局特點：

根據各業態的經營特點，對於位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發，應該要注意的基本原則有以下幾點：

在商業布局時，可優先考慮體現居民生活使得的業態，如超市、服務配套類和便利店等業態的位置，既方便社區及周邊居民的消費，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；

餐飲等業態有噪音、衛生等問題，在規劃業態時應避免影響到社區居民的正常生活；

對位置要求不高的業態可規劃於相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預留良好的展示面。

社區商業人流動線規劃應主要注意以下幾點：

1.規劃人流動線應簡單易達，增強商業的便利性；

2.人流焦點或人流端點盡量臨主要道路設置，對外展示面良好，利於導入外部人流；

3.人流焦點應設置於商業的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點的設置應考慮能否引導人流經過儘可能多的商業；

4.人流動線設計以直線為主，在人流視野範圍內的商鋪，具有較高租金價值，同時適當勾勒弧線，體現層次感及節奏，增加人流動線的變化；

5.人流動線規劃中，可結合具體情況設置具有銜接過渡的中庭等設施，一方面使人流動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣作用，提升部分商鋪商業價值。

社區商業街的空間設計：

社區商業街具有商業和居住雙重屬性，在空間設計和環境營造方面要抓住這個主要矛盾，綜合商業和居住區建築和空間環境的特性，並結合社區實際環境條件展開。社區商業街的空間設計包括街道空間尺度、空間形態、建築設計、環境景觀及環境空間與人的互動幾個方面內容。總的說來，社區商業街的空間設計要遵循「以人為本」的原則，以實現「商業環境和居住環境的良性互動」為目標，並體現一定的創新性、延續性和生態性特徵。