樓市詭異，開發商拚命搶地、只有一成人預期房價下跌

近期多個樓市現象詭異。

調控層層加碼，然而開發商卻加速搶地，龍頭房企甚至相繼上調業績預期。而最新央行調查，竟然只有一成人認為接下來房價會降。市場預期還沒有轉變？到底什麼情況？

最新樓市數據揭示了背後的原因。昨天，國家統計局公布的樓市數據顯示，樓市庫存降至近四年來低位，據測算，去化周期降到了5.1個月。

在影響樓市預期的因素中，市場供應是非常重要的一個，決策層已經意識到這個問題。國土部、住建部相繼發文要求增加供地，土地供應正在增加。

前8個月，全國房地產開發投資近6.95萬億，同比增長7.9%，增速與1-7月份持平，而住宅投資4.74萬億，增長10.1%，增速提高0.1%。

以地產市場份額最大的住宅來看，Wind資訊統計顯示，今年前8個月，住宅銷售面積達8.54億平方米，銷售金額6.52萬億元，較去年同比增長分別是10.3%和14.2%。

雖然同比增長曲線一直在下降，即同比增速在回落，主要是隨著銷售規模的龐大，不可能再出現50%以上甚至翻倍的高增長，但當下一點點的增長也較前期高增長規模要大，因此增速回落並不奇怪，強勁的需求依舊保持著住宅銷售大幅增長才是關鍵。如下圖：

火爆的銷售也帶來了房地產庫存的持續下降，全國住宅庫存經歷一個漂亮的拋物線后回落。

截止到8月末，全國住宅待售面積僅有3.32億平方米，較7月份下降987萬平方米，創2014年2月以來（近四年）的新低。

在經過2014-2016年庫存的大幅攀升，今年去庫存全面加速，每個月庫存同比都以兩位數以上的速度在下降，取得卓越的成效。

中原地產分析師張大偉表示，相比2月份的7億平方米庫存，目前庫存數據跌到近3年的最低值。按照8月份單月成交面積1.2億平方米計算，當下庫存去化周期已經只有5.1個月。

張大偉認為，從去庫存政策看，樓市去庫存第一階段基本完成。除了東北、西北等少數城市，全國大部分城市庫存已經進入良性周期。從2014年四季度以來，全國性連續3年的去庫存政策見到了明顯的效果。

前8月房企拿地面積增速較上月略有下滑，但仍是近期高位。

統計局昨天公布數據顯示，1-8月份，房地產開發企業土地購置面積14229萬平方米，同比增長10.1%，增速比1-7月份回落1個百分點；土地成交價款6609億元，增長42.7%，增速提高1.7個百分點。

房企拿地投入資金大幅上升，也反應了開發商對未來的預期。

9月4日，中原地產研究中心發布的統計數據顯示，截至8月31日，前八個月拿地最積極的50大房企合計拿地金額達到14910億元。與2016年同期50大房企拿地金額10093億元對比，漲幅達49%。

指數研究院同日發布的最新統計數據顯示，8月，各線城市土地成交量同環比均有縮水，月度出讓金相應下滑。今年1至8月，全國300個城市土地出讓金總額為22032.6億元，同比增加約34%。

儘管一二線城市調控效果明顯，嚴控政策也有望繼續加碼。而庫存較大的三四線城市火爆彌補了一二線城市嚴調控帶來的銷售下降。

多家房企已經相繼上調了年度銷售目標。碧桂園銷售目標由原計劃4000億大幅上調25%至5000億；中海由2100億港元上調10%至2310億港元；龍湖由1100億大幅上調36%至1500億；世茂上調10%至880億；富力由730億上調到800億。

在全國地產成功去庫存之後，房地產股也受到資金的追捧。

Wind資訊統計顯示，自5月房地產板塊觸及低點后一路受到資金追捧，目前再度創出階段新高，三個多月地產板塊上漲近15%，明顯強於同期股指。個股也較火爆，漲幅超過30%也達到12家，分別是京能置業、世聯行、上海臨港、西藏城投、萬科A、市北高新、陽光城、華聯控股、海航基礎、華麗家族、武夷和嘉寶集團。

央行近期發布了2017年第二季度城鎮儲戶調查問卷。根據該調查，僅有9.6%的居民認為房價會下跌。

而在今年年初時，這一數字是10.6%，更早的2015年第一季度，這一數字是17.6%。

多地樓市調控不斷加碼，而土地供應正在持續增加。

Wind資訊統計顯示，今年前8個月，100大城市住宅類土地累計供應面積1.36億平方米，較去年同期增幅15.2%。其中二、三線城市累計供應面積增幅分別為2.0%、24.5%。而今年一線城市住宅類土地累計供應面積為684.19萬平方米，同比去年增幅78.9%。

4月國土部和住建部出台的土地供應新規，以及6月財政部發布87號文，都將在下半年推動地方政府的供地意願。

今年4月，住房城鄉建設部和國土資源部發布了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作通知》，通知指出，各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序：

對消化周期在36個月以上的，應停止供地；

36-18個月的，要減少供地；

12-6個月的，要增加供地；

6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

第一創業認為：

1、房地產市場的各項指標同比增速都已進入下行周期，本輪房地產周期大致起始於2015年二季度，按照房地產3年一周期的規律外推，並考慮本輪周期中投資相對於銷售表現出的滯後效應，認為本輪房地產周期的下行底部可能將在2018年二、三季度出現。

2、各線城市的新房與二手房價格走勢基本一致，且一線城市房價波幅最大、漲跌最為陡峭。本輪房價周期中（2015年4月至今），一二三線城市住宅價格走勢出現顯著的結構性分化，尤其是在本輪周期波峰的位置，能夠明顯觀察到各線房價觸頂的先後順序：一線城市最先，二線城市隨後，三線城市最後。

分析人士認為，目前樓市依然只是一次調整。雖然一二線城市和環都市圈樓市被控，但調控的要旨並非是要打垮樓市，而是控制過瘋。房企賣得好，說明需求依然存在並且堅挺，更說明買家對未來的預期依然不差。

平安證券通過房價累計漲幅排名，以篩選出近年來房價表現良好的「績優股」。

選取35個城市在過去兩輪周期中，也即自2012年7月以來的房價累計漲幅進行排名，前15位房價表現良好的「績優股」城市為：

深圳，廈門，廣州，上海，南京，合肥，北京，鄭州，福州，武漢，杭州，天津，石家莊，長沙，濟南。

通過對比房價累計漲幅與該城市房地產基本面的強弱，來篩選未來房價仍有上漲空間的「潛力股」。

將過去兩輪周期中35個大中城市的房價累計漲幅排名，與各個城市房地產基本面排名兩者計算差值，得到前15位基本面排名比較靠前。

但房價漲幅相對靠後的「潛力股」城市為：

烏魯木齊、成都、海口、天津、寧波、哈爾濱、西寧、北京、上海、杭州、石家莊、蘭州、呼和浩特、大連、深圳。

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