樓市調控下三四線成為新戰場 房企征戰城市群

8月22日，香港四季酒店中，碧桂園集團總裁兼集團董事莫斌一身西裝革履，宣布將公司國內合同銷售目標提至5000億元，這一底氣來自碧桂園上半年2889億元和前7個月3339億元銷售額。18天前的8月4日，時代地產董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄分享了去年到訪以色列的經歷，在他眼裡，以色列與梟雄爭霸中的時代地產頗有幾分相似，「我們現在面對的市場，當然沒以色列那麼苦，但某種意義上是一樣的。」時代地產上半年買地花了7成預算。

房地產行業分化愈發明顯，這個兩年前就逐漸顯露出來的特點，在如今全國樓市聯合調控的形勢下尤為刺眼。對於躋身行業前列的千億房企來說，充足的土地儲備和資本運作能力是錦上添花，對於捨命追趕千億元甚至遊離在百億元門檻之處的房企來說，每一次風吹草動都足以埋下致命的伏筆。

大浪淘沙。船小好調頭的說法似乎不適用於高歌猛進的房地產市場，反而是以千億房企為代表的巨輪，正在引領整個行業的逆風行駛。全國樓市嚴格調控下，這些大房企同樣備受考驗，無論是拿地成本還是融資成本都明顯升高，但由於深知一個市場走向成熟的過程中必須忍受陣痛，這些大房企在業務和融資渠道多元化的基礎上，更多地將目光轉向國家經濟人口結構的變化，形成新的城市群格局觀，並在自身轉型上作出嘗試。

樓市調控下轉移新戰場

據房地產報記者統計，截至8月23日共有26家房企發布2017年中報，其中78%房企在今年上半年營收總額較去年同期出現上升，行業平均增長幅度為26.83%，凈利潤也較去年同期出現上升，行業平均增長幅度為35.2%。

在一線城市和熱點二三線城市密集出台以「限購、限貸、限價、限售」為核心的緊縮調控措施中，房企銷售業績和營收出現逆勢增長。與房企微觀層面變化相呼應的是一則來自國家統計局的數據，今年1月至6月，全國商品房銷售面積為74662萬平方米，同比增長16.1%；銷售額為59152億元，同比增長21.5%，其中，住宅銷售面積為64791萬平方米，同比增長13.5%；銷售額為49298億元，同比增長17.9%。

逆勢增長的答案在於購房新戰場的轉移，支持這一轉移的一個充分條件則是，在中央「房子是用來住的，不是用來炒的」政策要求下，各大城市及地區繼續支持高庫存的二線城市和三四線城市落實去庫存，並支持居民自住和農民工購房需求。

新城控股在2017年中報表示：「從政策及市場效果來看，緊縮政策使得投資需求和資金從核心城市外延至周邊其他城市。上半年，三四線城市成為購房新戰場，逐漸承接核心熱點城市溢出的購房需求，成為商品房銷售增長的重要推動力。目前政策尚未根本扭轉投資購房預期，仍然呈現出『政策向左、市場向右』的顯著特徵。」據悉，新城控股今年上半年營收113億元，同比增長24.87%。

榮盛發展也給出相同的解釋：「上半年房地產行業宏觀調控力度加大，熱點城市調控政策頻頻加碼，傳統限購限貸政策不斷升級，房地產供需兩端信貸資金逐步收緊。一二線城市受限購、限貸等政策影響，商品房銷售面積同比去年上半年下滑明顯，三四線政策環境相對寬鬆，去庫存持續發力。」榮盛發展今年上半年營收134億元，同比增長17.8%。

新型城鎮化中讀懂城市群

事實上，三四線城市成為購房新戰場除了受去庫存政策的引導，還有另一層深意，那便是房企拿地布局中形成的城市群格局觀。城市群格局觀除了可以在樓市嚴控下為房企提供銷售契機，也順應了未來新城鎮化發展的大勢。

這對於房企的城市布局具有啟示意義。當業績過百億的房企還在局部城市群中追求安全感的時候，許多千億房企已經瞄準新一線城市所帶來的機遇。比如西安，除了早有布局的萬科、綠地、恆大、中海、龍湖以外，今年勢頭迅猛的碧桂園和融創也相繼進入，如同西安對西北地區的輻射作用一樣，武漢、昆明、貴陽等城市的潛力也相繼被發掘，成為新的「兵家必爭之地」。

華夏幸福方面提到：「新型城鎮化建設將重點推進城市群和新生中小城市的培育發展，推進城市群一體化發展，提高三四線城市和特大城市間的互聯互通，挖掘中小城市、縣級區域的發展潛力。未來，城市群地區將成為生產力布局新的增長點，新型城鎮化是經濟發展的最大內需潛力。」

碧桂園也透露未來發展軌跡：「房地產行業作為國民經濟重要支柱之一，城鎮化進程帶來的首次置業以及對高品質住宅的改善需要是房地產長期發展的動力。預計2017年下半年，一方面會通過因城施策去庫存政策加以分類調控，另一方面行業競爭將更激烈，行業整合加強，市場進一步分化。」

五大城市群經濟與人口規模

五大城市群人口增量（萬人）及增幅

下半場之戰：銷售轉運營

除了城市布局以外，在住宅和商業地產細分領域進行自持和運營成為房企另一個跑贏市場的契機。根據國家統計局數據，2017年上半年，全國土地成交均價為4232元/平方米，較去年同期上漲 22.8%，漲幅較2016年全年回落1.3個百分點。在「限房價、競地價」政策影響下，一線城市成交項目中，含自持要求的項目佔比41.7%，含限價要求項目佔比22.2%。在此前提下，一線二線城市的土地溢價率分別為25%和45%，較2016年分別下降19個百分點和9個百分點。

不難發現，國家出讓和房企攬入的自持地塊與項目逐漸增多。一則來自方正證券的研究報告表示，對於房企來說，租賃市場的發展會使得商品住房市場空間分流20.8億平方米（按照2016年全國商品房均價7201.5元計算為16.3萬億元），但打開了年度GMV高達1.8萬億元至1.9萬億元的租賃新藍海，搶先布局長租公寓、物業管理運營能力具有優勢的房企將顯著受益。

這也意味著，除了以往駐紮與目前挺進的中心輻射城市以外，像萬科、龍湖、旭輝等率先搶灘租賃市場的房企有了另一個盈利窗口。在龍湖地產中報顯示，龍湖地產滿足年輕客群品質租住的新業務長租公寓「冠寓」，已陸續在重慶、成都等地成功開業，已開業投資物業總面積208萬平方米，整體出租率達到94.7%，不含稅租金收入11.4億元，較上年增長28.8%。

不過值得注意的是，在房企未來爭奪市場過程中還需要經受諸多融資考驗。2017年上半年，房企境內融資數據繼續低迷，融資難度加大。中原地產研究中心統計數據顯示，2017年上半年房企境內融資包括私募債、公司債、中期票據等合計僅1771.8億元。而2016年上半年同期融資額度高達6735.94億元，同比減少幅度達到了74%。在此情況下，房企不得不將信託、資管等高成本融資渠道視作「救命稻草」，甚至轉向海外融資。