從相鄰效應評價模型看南京溧水下周競拍地塊價值

在上篇文章中筆者已經提及在南京市土地規則更改、市土地市場放量供應信號背景下，溧水區即將開始的土拍可謂是撲朔迷離。但是，拋開外部不定因素，溧水區開拍的4宗地塊均為涉住類型，從空間來看，天生橋大道以北的G06、G07地塊與機場路以南的G08、G09地塊也僅相距4.5千米。從企業角度出發，這4宗地哪塊用地潛力更高？更有競爭的價值？

土拍探地從影響住宅地產選址的主要相鄰效應因素判斷出發，通過層次分析法制定住宅地產開發選址的決策，以供參考。當然，實力雄厚、擁有開發別墅項目及高層住宅能力、可整體拿下的開發商請忽略本文。

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地塊信息

從地塊基本情況來看，G06與G08地塊面積大致相當，G07與G09地塊面積相當。從出讓條件來看，地塊規劃設計要點均為建築限高80米、建築密度不高於25%，綠地率不低於30%，普通商品住宅出讓年限為70年、商業則為40年。根據出讓信息，4宗地塊規劃設計條件基本相似，差距不大。

地塊出讓信息一覽表

G06與G07地塊位於天生橋大道以北、琴音大道以南，G08與G09地塊位於機場路以南、鍾靈北路兩側。根據實地勘探，由於此次相鄰地塊內部條件相似，因此，將G06、G07地塊統稱為A地塊，G08、G09地塊統稱為B地塊，主要研判A、B地塊的潛力價值。

地塊空間位置圖

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區域空間格局

溧水以其便捷的交通條件、優良的生態環境吸引了大量的從南京主城轉移而來的企業，正由過去相對獨立的郊縣演變為南京都市區的重要組成部分，同時，受到南京發展重心北移的影響，面臨被邊緣化的壓力。在此發展背景下，溧水區依託空港，錯位江北，積極承接南京主城功能外溢，建設南京都市區溧水副城。

本次研究地塊處於溧水中心城區內，其中A地塊地處城中片區，以老城更新改造、完善公共服務設施職能、提升功能品質為主；B地塊地處城中綜合發展區內，主要結合開發區現狀工業的提檔升級、"退二進三"，通過完善功能，打造團山地區服務中心。

區域背景分析圖

綜合交通條件

溧水對外交通建設加速，網架基本形成。寧杭城際鐵路為國鐵Ⅰ級，在溧水城區東設溧水站。溧水站佔地面積32560平方米，通過S340與溧水城區溝通，同時設置了公交線路通往溧水城區。

境內"一橫兩縱"的高速公路網架，"一橫"為常馬高速，從溧水城區北側通過，西端銜接寧宣高速，向東連接常州。"兩縱"分別為寧宣高速和寧杭高速，從溧水城區兩側通過，向北可通往南京城區，向南連接高淳、溧陽等。

S7線路線沿"揚馬城際鐵路－淳溧路－秦淮大道－外環路"通道布設，實現了溧水中心城區與南京主城的便捷聯繫，中心城區範圍內設柘塘、柘塘新區、金山、團山、溧水、天生橋大道、無想山公園站。

對外交通圖

區域發展條件利好突出，未來交通改善空間大，與主城的距離逐漸拉近。

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四步走，評價兩地塊土地價值

土地是自然的生存，但城市建設用地卻是自然、社會、經濟的綜合產物。影響住宅地產開發選址決策的相鄰效應指標很多，在指標選取時，按照地塊所在城市的住宅開發現狀，並借鑒專家學者對土地定級因素分析和住宅項目選址因素，從三個層面選取出本次地塊評價的影響因素。

相鄰效應因素因子評價指標

上文共篩選出21個指標因子，通過層次分析法來確定各因素因子對地塊影響權重。基於文章幅度限制，本文不展開贅述層次分析法的具體應用方法，最終確定各指標權重如下圖。

為了儘可能減小主觀隨意性的影響，採用9級標度法將定性指標量化，根據影響相鄰效應的21項因子，將各項評價指標定為9級標準，通常取1，3，5，7，9的分級標準。各項因素指標的取值參考如下：

1）商業服務中心繁華程度

南京市形成了多等級的商業服務中心體系，按各中心的作用和相對規模劃分為市級、區級、片區級、社區級等，等級不同，影響半徑也不同。根據影響半徑來確定商業服務中心的等級，其評分標準如下：

商業服務中心評分標準

2）交通通達度

道路功能與寬度：根據主幹道、次幹道、支路的道路等級劃分標準，按照道路功能特徵及相對重要性確定其分值。

路網密度：由於道路的通達方向、數量對地塊通達性有較大的影響，對地塊內含有4方向通達道路賦分9分，3方向通達道路賦分7分，2方向通達道路賦分5分，1方向通達道路賦分3分。

公交便捷度：綜合考慮地塊周邊站點的個數以及各站點的公車流量，評分最高者9分，最低者1分。

對外交通便利度：主要考慮汽車站、火車站、碼頭、飛機場、捷運站和捷運站等對外經營的客源站和重要對外交通節點。

3）基礎設施完善度

基礎設施完善是對城市土地經濟區位的量度，衡量基礎設施完善度主要考慮設施類型的齊備度、設施水平、設施使用的保證率。

4）社會服務設施完善度

主要指郵電、通訊、學校、公園、醫院、體育場館、文化館等設施的完善度，最高者計9分，最低者1分。

5）環境條件優劣度

大氣環境：大氣質量一般根據污染狀況劃分為理想級、良好級、安全級、污染級、重污染等五等，相應評分為9，7，5，3，1。

水體環境：主要考慮周邊湖泊、水庫、河流等水體的質量，根據污染狀況劃分為清潔、尚清潔、輕度污染、中度污染、重污染、嚴重污染等6級，評分分別為9，7，5，3，1，0。

聲環境：分析地塊周邊噪音污染程度，工業生產及交通運輸均會產生雜訊，受到噪音影響土地價值相應降低。

綠地環境：地塊周邊有大型公園或者社區遊園可以方便居民進行健身、遊玩、遊憩等，因此依據地塊周邊的綠地面積、距綠地的距離、距綠地入口距離賦予不同分值。

6）人口密度

人口是地區發展的基礎，地塊價值很大一部分與地塊所處片區常住人口數量有關。

7）規劃條件

規劃條件限制越多評分越低，優惠條件越多評分越高。

根據筆者實地探訪，對本次評價的A、B地塊內部情況、周邊配套、外部環境、區域市場等進行較為詳細的踏勘了解，對地塊相鄰效應影響因子賦分如下：

由上表可知，相對來說，A地塊在商業服務中心繁華度、道路功能與寬度、教育設施完善度、綠地環境方面具有優勢，特別是商服服務中心繁華度方面，受到溧水萬達廣場的輻射，具有很大優勢；而B地塊受到捷運站、汽車客運站、城際站點的複合影響，在農貿小商品綜合市場影響度、對外交通便利度、道路網密度方面具有優勢。

依據計算結果，凈相鄰效應：A地塊＞B地塊，即A地塊比B地塊更具有優勢。