融創、萬科、恆大哪家槓桿率最高？

昨天，融創再斥資600多億收購萬達旗下13個文旅項目和76個酒店，截至7月10日，融創今年的收購交易金額超過1000億元。

孫宏斌在接受財新記者採訪時表示，公司賬面上還有900多億。這不禁讓人想問，融創的錢都是從哪裡來，這家房地產企業的槓桿率和現金流情況和同行相比如何？因此，我們選了兩家比較「明星」的房企，萬科和恆大，分別與融創做了比較。

先來看看三家企業的整體財務摘要（不喜歡看數字的寶寶可以直接跳過看圖）。

收入與盈利情況：萬科最高

先從收入看看三家公司的體量，萬科與恆大2016年收入相當，都在2000億左右，收入為融創的六倍。

從盈利情況來看，萬科似乎是比較好的一家。萬科和恆大的毛利與毛利都超過融創10個百分點。

雖然恆大毛利率遠高於融創，但看2016年的凈利潤率，融創和恆大卻比較接近，萬科則比兩者都要高。

賬面資金：恆大最多

看了昨天的新聞，你可能以為融創融資最膩害，但其實恆大也不賴。雖然恆大的經營活動與投資活動所產生的現金流均為負值，但通過融資活動，有著大量現金凈流入。因此成為三者中賬面資金最多的。

雖然三家的現金流量不同，但我們可以通過其現金結構，看看經營活動、投資活動、籌資活動的現金凈額在總現金增加值中的比重，這可以一定程度上反映企業現金來源。通過三家的對比可以發現，融創經營活動所得現金與增加凈值的比值為0.16，融資活動則為2.02；萬科這兩個比值則較為平均，分別是1.43和1.13，說明融創更為依靠外部融資而來的現金，財務槓桿更高。

公司財務槓桿率：融創最高

最後，我們來看看三家公司的負債情況，從整體資產負債率來看（負債總額與資產總額的比例關係），三家企業的資產負債率都在80%左右，融創和恆大稍高，萬科稍低。

圖中顯示出，萬科的負債結構中，流動負債佔比非常大，查閱財報發現，其5800億流動負債中，有約一半為預收款項（2746億）、其次為應付款項和其他應付款。

億翰智庫報告曾經指出，房地產企業有較多預收賬款，傳統的資產負債率不適合衡量房地產企業負債狀況，本文用凈負債率衡量公司槓桿率，凈負債比率是指企業的有息負債減去貨幣資金后對所有者權益的比例，顯示財務槓桿程度。

凈負債率高的企業財務費用支出相對較多，利潤空間被壓縮。如果有息負債中短期負債佔比較高，企業將面臨償債壓力。另一方面，當凈負債率較低，甚至為負時，表明企業債務槓桿水平較低，部分資金閑置，不利於企業的快速發展。

從財務上看，融創的槓桿率最高，凈負債率達到122%；恆大第二，為120%；萬科只有26%。根據媒體統計，截至2016年末，碧桂園、海外發展、華潤置地、保利這一數據則分別為49%、7.3%、23.8%和55.2%。

那麼融創2016年借的1128億中，分別來自哪裡，從財報中看，貸款是融創最主要的融資渠道（包括銀行貸款與其他借貸）、其次是發行公司債、資產支持證券和優先票據。

融創2016年借貸組成

萬科1288億元的債務主要來自於貸款和發債，其中有973億來自銀行及金融機構貸款，316億來自發債。

萬科借貸組成

恆大借貸來源也主要是銀行貸款，部分來自其他貸款、企業債和優先票據。財報顯示，其舉債實際利率從7.04%-9.81%不等。

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