北京迎來租售同權，房價未來會如何運行？

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在廣州，合肥，鄭州接連推出租售同權的政策后，北京上海這兩個特大型城市始終沒有動靜，除了北京推出共有產權並宣布共有產權可以落戶上學，但是在租房環節上始終沒有任何實質性利好租房的措施。

終於，重磅落地，代表著租售同權的國家戰略在首都正式落地，標誌著兩屆政府工作報告提出的租售並舉開始了攻堅階段。

8月17日，北京市發布了《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》徵求意見稿。幾條別的城市很正常但是在北京無法落地的樓市新政終於公布了。

前幾天先發布「共有產權房」，現在又出台「租購同權」，北京針對買房和租房者分別開出了「藥方」，這一系列的舉措會讓很多人熱血沸騰，也會讓很多人氣急敗壞。

熱血沸騰的是很多得不到落戶機會和子女上學機會的人終於能夠有機會分享北京的城市公共服務，氣急敗壞的是那些原本只有少數人擁有的權利被很多人分享，原來買房預期的未來的收益就打了折扣。

我反覆強調，房產的價值就是房子周邊的各種公共配套服務的價值總和，大家買房的目的就是為了獲得房子周邊的城市提供的各種公共配套服務。

而北京房價高的根本原因不是因為房子有多好，而是北京市的優質公共服務基本只屬於那些在北京買房的人。而教育資源就是公共服務的核心，學區指標就是北京房價高高在上第一要素。

現在，北京打碎了學區房的權利，先是把單校划片改為電腦派位，現在再次讓租房享受和買房同樣的上學資格，相信北京學區房在平均下跌20%的情況下，繼續下跌還是大概率趨勢，而背後的原因就是廣大有子女上學需求的家庭沒有必要為了買學區房額外多花昂貴的學區溢價。

一直以來，北京房價租售比長期倒掛，好出租的租金高房子價格低，租金低的房子價格高，這中間作崇的就是學區指標。比如公寓商住類產品租金非常高，通常租金回報率達到4%，而住宅的租金回報率不到1.5%，這種倒掛現象成為北京樓市最不正常的現象但大家都認為正常的現象。現在隨著租售同權國策的進一步落地，這種倒掛必然會回歸正常，也就是說未來房價會跟租金成正比。

相信，北京還會繼續推出新的鼓勵租房的政策，並且北京政策落地后，全國其他城市會相繼跟進，未來的趨勢就是租金高的房價就高，租金低的房價就低，我們所有投資者都要及時看清未來的趨勢。

美房網首席特約分析師

康輝（meikang988），畢業於北京理工大學應用數學系，長期從事宏觀經濟分析和房地產市場研究，已發表八百餘篇房地產觀點見諸各大媒體。

美房網康老師助理

）諮詢。

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