沒房本的房子怎麼交易？限購了！買了沒房本的房子怎麼辦？

房產證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件。

如果購房者遇到房產證辦不下來，該怎麼辦呢？今天小編就來跟您分享一下相關知識。

造成房產證遲延辦理的原因分析：

1、開發商辦備必要文件遲延或怠於履行通知義務而導致的啟動辦證程序遲延。

2、購房人怠於遞交辦證資料及費用導致的遞件遲延，

3、房管部門審查辦證資料和辦理過戶登記手續拖延而導致的發證遲延。

沒有房產證的房子怎麼交易？

這種情況就是開發商還沒有到房管局備案，這是最好處理的。買賣雙方可以直接到開發商那裡辦理合同轉讓，就是跟開發商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，並將老的購房合同收回即可。然後買方再將首付款付給賣方就行了。

情況二：正在還房貸，還沒有交房

這種情況就比較複雜了，風險也最高，除非是朋友關係，或者是特殊原因，很少有人會在這個階段買（賣）房子，主要有兩種方式可供選擇。

方式一：直接更名

流程：

1、賣方將銀行的貸款還清

2、賣方拿著銀行出具的結清證明後去房管局拿出正在抵押合同

3、開發商帶著合同和註銷備案登記表去房地局辦理該房屋的註銷手續

4、註銷完成後由買方和開發商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案

注意事項：

1、房子必須還清銀行貸款

2、更名必須取得開發商的同意

3、買方不能再按揭了，必須全款購買

這種方式的優點是手續比較簡單，且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭，且中間有大量的空白期，風險比較大。

其實從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。規定，房產買賣以辦理權屬轉移登記(即「過戶」)為準，沒有產權證的房產是不可以辦理過戶的，因此，法律上對這種交易行為是不保護的，出了什麼問題都只能自己兜著。

方式二：雙方約定等房產證下來再過戶

雙方可以先簽一份協議，約定首付款項，以及過戶時間（房產證下來就立即過戶），預付首付款，然後就是等了。等到房產證下來再辦理過戶，先過房產證，出新證當天再過土地證，過戶后再交付尾款。

第二種方式就屬於二手房買賣了，因此要繳納的稅費也是比較多。

包括：

個人所得稅：總房款的1%

契稅：90平米以下的為總房款的1%；90平~140平米的為總房款的1.5%；140平米以上的為總房款的3%。（均為首套房）

（契稅要交兩次，一次是賣方本人辦理房產證時繳納，一次是買方辦理新房產證時繳納）

營業稅：5.55%

第二種方式的優點是能及時過戶，風險較低；缺點是稅費較高，且時間成本比較長。

建議：

1、如果遇到特殊情況一定要賣（買）沒拿到房產證的房子，雙方應對該房產進行詳細了解，明確房產證何時能拿到，並約定適當的違約金標準，同時也要有心理準備，明白風險的存在。

2、對買方來講，降低風險可從兩方面入手，一是在取得房產證之前，盡量少交房款；二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜。

3、考慮到房價經過一段時間會有波動，買賣雙方應約定違約金標準，以避免房價波動較大時，一方違約。

4、目前限購城市較多，一定要先確認自己是否具備購房資質，以免帶來不必要的麻煩。

5、房子尚未過戶，若購房人失去了購房資質，合同的簽署很關鍵，繼續履行合約還是解除合約要買賣協商，具體情況，因人而異。

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