半年銷售首破350億 「黑馬」中梁地產如何大逆襲

編者按

「這是最好的時代，這是最壞的時代。」過去半年，樓市調控席捲全國，部分熱點樓市調控曾頻繁升級，一些知名「地產大佬」曾公開表露對市場的悲觀預判，但這似乎並未嚇退中小房企擴張的步伐，因為他們都存著一顆「王者爭霸」的雄心，欲攀上地產珠峰。

近來，多家權威機構集中發布2017年上半年房企銷售龍虎榜，7家千億大麥克集中誕生，成績固然可喜，但在地產梯隊越來越固化之際，地產「黑馬」卻成為當前樓市的一道亮麗風景線。

本期，房產周刊將重點圍繞「逆境中突圍的地產黑馬」樣本深入研究，刻畫中梁、祥生、美的和俊發等新銳房企群像。他們根基不同，風格也迥異，在複雜的市場環境面前，能否繼續叱吒風雲？

對於許多房企來說，2017年上半年是一段不尋常的時間。

在核心一二線城市調控從嚴的市場背景下，經歷了前期沉寂的三四線樓市在2017上半年一改頹勢，成功「逆襲」。隨之，今年上半年企業的銷售狀況也發生了巨大變化，銷售金額TOP7房企的規模就已經突破1000億元。

在這種市場背景下，中梁地產借路三四線布局實現彎道超車，僅用兩年實現了100億元向300億元的跨越，躍居全國第26位。中梁地產為何能實現狂飆突進，這對其他房企有什麼啟迪？

集中三四線城市 恰巧踩對風口

中梁地產，被視為今年上半年房企中當之無愧的黑馬。

據中指院發布的《2017年上半年全國房地產企業拿地排行榜》數據顯示，中梁地產在今年上半年已實現銷售金額300億元，排名全國第26位；拿地總金額201億元，排名第14位；規劃建築面積584萬平方米；僅次於碧桂園、恆大、保利、萬科和新城控股，位居第六位。而兩年前，中梁地產的銷售規模僅在170億元左右。

值得一提的是，中梁在多個權威榜單中的表現都較為一致。克而瑞數據顯示，中梁今年1~6月銷售354.7億元，位居Top200銷售榜第26位，同比增長153%，完成年度目標600億元的近六成。也就是說，中梁僅用了半年時間就超過去年全年337億元的銷售額。是什麼原因讓中梁地產銷售業績高速增長？

宏觀數據顯示，相比較去年同期「大水漫灌」帶來的普漲，今年全國房地產各項行業數據指標增幅均小幅回落。但這並不影響三四線城市的火熱，許多房企人士就直言，三四線市場的回暖熱度超出了意料。由於去年四季度以來，一、二線熱點城市受制於嚴厲調控政策，投資需求和資金大量「外溢」，三四線城市接棒成為新的銷售增長點。

《每日經濟新聞》從中梁地產官網看到，其重點布局恰巧在三四線而且是非熱點城市，其在這類區域儲備了大量的土地，今年截至目前中梁已獲得50餘幅地塊。

實際上，早在2016年，中梁便開始加大拿地力度；今年以來，又利用調控政策密集出台、土地市場逐漸回歸正常這一拿地窗口期快速布局三四線乃至五六線城市，這類城市在今年一二線調控收緊、購房需求外溢的情況下明顯升溫。

中梁地產助理總裁陳宏朝告訴《每日經濟新聞》記者，中梁的成績主要是源於國家的去庫存戰略，準確把握了這波周期。

4個月開盤 極速高周轉打法

實際上，順趨勢布局講的是機遇，而想讓企業持續且快速放量，還需靠企業自身的運作能力。

在克而瑞研究中心舉辦第21屆地產金融形勢發布會上，陳宏朝介紹，中梁的「秘訣」在於，首先把標準制訂下來，而其中一項重要標準就是高周轉。「集團裡面一個要求是"456"，地拿到以後，4個月開盤，6個月資金第二次投入。第三個是槓桿問題，槓桿要匹配整個周期節奏」。

億翰智庫的分析印證了這一說法，其認為中梁地產採取「快進快出、小步快跑、低開高走」的運營模式，其「456」、「321」運作模式讓中梁地產實現了高速周轉與企業的快速發展。因為「456」模式針對首次開盤項目，「321」模式針對續期項目。

業內人士就指出，三四線市場整體升溫利好，使得深耕這些區域的中梁收穫頗豐，這點毋庸置疑。但同時，多地項目熱銷和及時回款，才給到中梁充沛的現金流，以及後續快速拿地的強有力支撐。

圍繞阿米巴模式做「跟投」

不過，在億翰董事長陳嘯天看來，房企有三樣東西，土地、資金、人，大多數企業都是做資金、地的文章，但中梁做的是人的文章。

做土地的文章需要有強大的資源和背景，需要比較強的金融槓桿，對於中梁一類中型實力的企業更多不是靠資金優勢，而是發動人的積極性，通過阿米巴管理模式，使得每一個組織都是一個利潤單元，從而可以參與到經營過程的利益分享。

據透露，中梁的整個體系都是圍繞阿米巴，中梁內部一個團隊可以構建一個區域負責開發運營。雖然每次獲取的土地面積都不大，但每一塊地城市核心團隊必須要出資10%，這樣團隊對每塊地的控制就能牢牢把控，首先地是團隊自己選的，會更加賣力打造，因為每個項目都在前期進行了成本鎖定，超出部分員工自己貼。其次每塊地都進行了分割，可以更好控制公司的風險。

陳宏朝告訴《每日經濟新聞》記者，因為資金的限制，也因為無法和大企業抗衡，中梁選擇干體力活，願意去一些大房企不願去的地方。而到了一些小城市后，中梁和當地一些小企業比，就有資金實力、產品力和高周轉能力了，所以能夠吸引員工一起快速運轉。

不可否認，在跟投機制上，中梁做得非常徹底，深入程度在行業上游平均水平之上。不過另一些方面，也有業內人士指出，中梁因為每塊地太小，無法產生轟動效應，也沒法打造地標項目，缺乏實質的戰略性，對傳播公司品牌和形象沒有太大作用。

對此，陳宏朝向《每日經濟新聞》記者表示，三四線不像一二線，畢竟容量有限，有些地方沒有人口導入，這在客觀上制約了企業的拿地規模，中梁在一些縣級市，獲取單塊土地的面積平均在4~5萬平方米。

另外其舉了個例子，2016年中梁剛進蕪湖，通過高舉高打的營銷和鋪天蓋地的宣傳，彌補了房企在進入新區域時會遇到的品牌認知的問題。如今，中梁在蕪湖當地已經有了五六個在售項目，甚至做到了一天時間一個區域公司開兩個盤。

2016年中梁集團總部已搬遷至上海，並逐步開始進一步的區域拓展。陳宏朝直言，下一輪周期來的時候，中梁也會準備做進軍一二線。