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重磅新政!昆明房地產實行熔斷機制 買房趁現在還是繼續觀望?

重磅新政!昆明房地產實行熔斷機制 買房趁現在還是繼續觀望?

昆明市日前發布了《昆明市政府關於促進建築業和房地產業平穩健康發展的若干意見》,按照「房子是用來住的,不是用來炒的」要求,進一步優化產業結構, 持續促進建築業和房地產業平穩健康發展。

昆明土地出讓創新首度實行熔斷機制

此次,土地出讓方面比較具有創新意義的舉措是:在省、市確定的重點招商引資項目和城中村改造項目國有土地出讓中可實行熔斷機制。國有建設用地使用權招拍掛出讓中, 出讓報價超過土地出讓方案確定的出讓最高限價時,中止出讓。地塊出讓最高限價由土地委託交易方在土地儲備方案及土地交易方案中明確。

今年以來,隨著房地產市場的回暖,很多開發商都加快了在昆找地和拿地的速度,有的開發商一個周居然看了七塊地,而投資熱土呈貢於3月9日,舉辦了2017年房地產項目推介會,這是呈貢區首次舉辦的正式土地推介會,據報道,推介會吸引了恆大、萬科、碧桂園、綠地、萬達、俊發、雲南建投等33家房企參加。據相關詳細地塊資料顯示,本次推介會推出的21個成熟地塊總面積多達7518畝。實際上,自2016年開始,呈貢房價就有升溫的跡象,尤其是去年下半年因高鐵開通,呈貢房地產市場漲勢明顯。正如推介會上呈貢區區長所說:「呈貢商品房單價在上漲,目前可售房源幾乎售罄」。在此大好行情下,呈貢區趁熱推出巨量土地,或將打破以往一線房企對呈貢的成見,改變少有大房企在呈貢拿地的現象。

業界認為,此次在土地出讓方面重點實行熔斷機制,主要是防止炒高地價,帶動昆明房價出現虛高現象,進而增加房地產商拿地難度。新政對外來房企提高拿地熱情、加快拿地步伐將會起到舉足輕重的助推作用。

城中村改造調整採取拆除重建與微改造相結合

城中村的改造一直牽動著昆明市民的心。此次意見明確:對未啟動拆遷的城中村和老舊小區,充分考慮歷史文化保護、產業結構、功能布局、交通影響、人口密度及教育文化設施配套 等因素,鼓勵有實力的企業參與,因地制宜,採取拆除重建與微改造相結合的方式實施改造。

確需拆除重建的項目,由屬地政府牽頭做深做實前期工作,制定項目實施方案經市政府批准后,細化進度安排、征遷補償安置指導方案、監管措施,在滿足徵收補 償資金足額到位、改造範圍權利人同意率達90%以上的前提下, 按照《昆明市城市更新改造管理辦法實施細則》要求,穩妥推進改造。對採取微改造的項目,通過改善公共環境,消除安全隱患, 提升城市形象。這與前期一刀切式的推倒重建,已經發生了很大的變化。

落實稅收扶持政策個人購買家庭唯一住房90平米及以下按1%征契稅

對於出租不動產的業主視情況給予增值稅優惠,分別是:增值稅一般納稅人出租2016年4月30號前取得的不動產,可以選擇按簡易計稅方法計稅;小規模納稅人中的個體工商戶出租住房的,可以按照5%的徵收率減按1.5%徵收率計算應納稅額。

對個人購買家庭唯一住房(家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為 90 平方米及以下的,減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方米以上的,減按 1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率徵收契稅;面積為 90 平方米以上的,減按2% 的稅率徵收契稅。

居民因個人房屋被徵收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋,並且購房成交價格不超過貨幣補償的,對新購房屋免征契稅;購 房成交價格超過貨幣補償的,對差價部分按規定徵收契稅。居民 因個人房屋被徵收而選擇房屋產權調換,並且不繳納房屋產權調 換差價的,對新換房屋免征契稅;繳納房屋產權調換差價的,對 差價部分按規定徵收契稅。

其他城市的熔斷機制

熔斷機制原本是用在股市當中,是指當股指波幅達到規定的熔斷點時,交易所為控制風險採取的暫停交易措施,即設置一個熔斷價格,使合約買賣報價在一段時間內只能在這一價格範圍內交易的機制。用在土地出讓上,就是賣家為出讓的地塊限定最高價,買家只能在這個價格之內報價。也就是說,如果昆明市確定的重點招商引資項目和城中村改造項目在出讓時,交易時買家競價超過了限定的最高價,便中止地塊的交易。

實際上,自去年以來,國內一線城市及部分二線城市樓市經歷了上半年的升溫后,樓市趨緩、地王頻現、限購限貸、槓桿風險等成為房地產業的熱點問題。地王頻現成了去年上半年全國房地產市場的一大特徵,全國50個主要城市冒出200餘宗「地王」。高地價的頻現,也導致了蘇州、南京、鄭州、成都等多個城市開始施行土拍熔斷機制。

南京2016年8月份出台新規,土拍全部實行網上交易,地價達到最高限價的90%時必須現房銷售;達到最高限價后仍有2家或以上則停止網上競價,改為現場搖號,「熔斷」宣告結束。

北京的土拍則是先限房價再競地價、然後競自持比例、最後競建設方案。2016年11月16日,北京土地市場也出讓了兩宗「限價」住宅用地,觸及最高限制地價后,競報自持商品住房面積比例,同樣也頂到了100%的天花板,隨後轉入建設方案投報環節。

鄭州土拍的新辦法則是分區域,到達150%的熔斷點之後,部分區域是競房價,房價最低的拿。還有部分區域是在熔斷價至溢價200%的區間,各自再報一次價,精確到分,最接近平均價者得。

平穩健康發展的若干意見

各縣(市)、區人民政府,市政府有關委辦局,各國家級、省級開 發(度假)園區管委會: 為深入貫徹中央城市工作會議、中央經濟工作會議,全國、 全省住房城鄉建設工作會議和省第十次黨代會、市委十一屆二次 全會、市委經濟工作會議精神,推進我市供給側結構性改革,按 照「房子是用來住的,不是用來炒的」要求,進一步優化產業結構, 持續促進建築業和房地產業平穩健康發展,提出如下意見:

建築業發展方面

(一)積極引導省外大型建築業企業落戶。對省外大型建築 企業進行上門服務,主動對接、簡化流程,指導企業在昆明完成 工商註冊、資質辦理和統計入庫工作。

(二)引導和扶持企業提高資質等級。擴展和提高建築業企 業競爭能力,培育和扶持建築業企業資質增項、升級。

(三)大力發展裝配式建築產業。按照建築工業化、住宅產 業化、產業本地化的要求,積極探索裝配式建築,推動產業結構 轉型升級。發揮政府的政策引導與扶持作用,建立市場主導、政 府推動、龍頭企業帶動、產學研為一體的發展新模式,不斷推動 建築產業發展壯大。

(四)加快推行工程總承包。裝配式建築原則上應採用工程 總承包模式,可按照技術複雜類工程項目招投標。政府投資工程 完善相關建設管理模式,帶頭推行工程總承包。除以暫估價形式 包括在工程總承包範圍內且依法必須進行招標的項目外,工程總 承包單位可以直接發包總承包合同中涵蓋的其他專業業務。

(五)減輕企業工程規費負擔。停止新徵收散裝水泥專項基 金,散裝水泥和新牆材基金符合退還條件的,在取得預售許可證後退還60%、結構封頂斷水後退還30%、竣工驗收後退還10%。 農民工工資保證金相關減免措施由人力資源和社會保障部門延續 有關政策執行。

(六)降低建築業企業財務成本。充分發揮社會信用、金融 服務、工程保險等市場機制的作用,切實減輕企業負擔,推行工程投標保證金、合同履約保證金、工程質量保證金、業主合同款 支付保證金等的繳納採用銀行保函或者第三方保險機構承保保函 方式。

(七)加強招投標管理。進一步完善我市工程建設項目招投 標管理工作,招標人應當根據相關規定及招標項目的具體特點和 實際需要選擇經評審最低價法和綜合評估法,嚴禁中標後下浮施工承包費用及監理服務費用。引導和鼓勵具有相應高資質和先進 管理經驗的外地企業與本地企業組建聯合體,加快提高我市建築 業企業管理水平。

(八)嚴格落實工程質量責任。全面落實各方主體的工程質 量責任,特別要強化建設單位的首要責任和勘察、設計、施工單 位的主體責任。嚴格執行工程質量終身責任制,在建築物明顯部 位設置永久性標牌,公示質量責任主體和主要責任人。對發生工 程質量事故造成損失的,依法追究有關單位和人員的法律責任。 參與房地產開發的建築業企業應依法合規經營,提高住宅品質。

(九)完善建築市場監管體系。加強建築市場管理與施工現 場管理的聯動。嚴厲查處違規發包、肢解工程、惡意拖欠工程款 和農民工工資等行為。建立健全建築企業等市場主體信用檔案和 建造師等執業人員的個人信用檔案,使守信者得到獎勵、失信者 受到懲罰,提高市場信用度。 (十)改革建築用工制度,保護工人合法權益。大力發展以 木工、電工、砌築、鋼筋製作等為主的專業企業,使其成為工人 的主要載體,實現建築工人的公司化管理,促進建築業農民工向技術工人轉型。將存在拖欠工資行為的企業列入黑名單,對其采 取限制市場准入等懲戒措施,情節嚴重的降低資質等級。

房地產業發展方面

(一)優化服務軟環境

1.自 2017 年 2 月 1 日起,項目選址意見書、環評批文、用地預審意見、節能審查意見不再作為項目立項核准或備案的前置條件。

2.自2017年2月7日起至2018年12月31日,防空地下室異 地建設費、城市道路佔用費(不含車輛臨時停泊收費)、城市道路挖掘修復費等三項行政事業性收費項目的收費標準降低 30%。

3.對城中村改造和經規委會審議通過的用地面積較大的房地產開發項目,房地產開發企業可申請一次規劃、分期供地、分批辦證、 分片開發、分期核實。

4. 房地產開發企業在簽訂完《國有建設用地使用權出讓合同》, 並付清50%首期土地出讓價款后,可以依據出讓合同,申請核發《建設工程規劃許可證》副本和《建設工程施工許可證》副本,待土地出 讓金全額繳清取得《不動產權利證書》后,換髮正本。

5.鼓勵信譽好、有實力的房地產企業通過土地轉讓或股權轉讓 的方式合作開發地產項目,在辦理土地轉讓手續時,企業承諾轉讓土地后6個月內開工建設的,可不再審查投資強度。

(二)強化規劃統籌引領

1.經省級認定的重點產業項目和分期建設的已開工城中村改造項目,對尚未動工建設的地塊,由縣(區)政府進行研究,根據項目人口規模及周邊教育衛生配套情況,在不突破項目總用地、總建築規 模、容積率,滿足公建配套、交通承載力的前提下,可由房地產企業 申請調整商住比例。

2.片區內公建配套設施已建設完畢,不具備增設條件的,原則上 不得增加住宅比例,鼓勵調整為國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、教育產業、體育產業等項目。

3.主城二環路以外未開工建設的商業辦公項目,可不改變用地性質,在滿足規劃和消防的前提下,鼓勵修建地上公共停車設施,可獨立建設或在同一棟樓內與其它性質用房合併建設。

4.土地已出讓的城中村改造項目,在申報方案總體經濟指標不突 破規劃條件且符合國家及地方相關規範、規定的前提下,可將相同性質用地的分地塊之間規劃指標可以進行調整平衡;綠地率指標可以在各分地塊之間進行指標平衡。

(三)創新土地出讓政策

1.綜合考慮經濟發展、土地資源、市場需求等多種因素,對各縣(市)區,各國家、省級開發(度假)園區每年房地產開發用 地供應規模按照市場需求實行有效調控。

2. 壩區耕地質量補償費除商住用地以外,其餘用地一律免繳。 商住用地的壩區耕地質量補償費省級部分按規定繳納,市級及縣 (區)級部分先繳後補,在土地組價時不計入成本。

3.在省、市確定的重點招商引資項目和城中村改造項目國有土地出讓中可實行熔斷機制。國有建設用地使用權招拍掛出讓中, 出讓報價超過土地出讓方案確定的出讓最高限價時,中止出讓。地塊出讓最高限價由土地委託交易方在土地儲備方案及土地交易方案中明確。

4.可實行規劃建設方案招標與土地競價相結合的國有土地出讓方式。省、市重點招商引資項目及城中村改造項目土地出讓時, 可按招投標程序對規劃建設方案進行入圍招標,經招投標入圍后, 方可參與國有建設用地使用權競買。

(四)穩步推進城市更新改造

1.新出讓土地用於開發建設普通商品住房項目的,不再配建安 置房。加大城中村、棚戶區改造貨幣化安置力度,充分尊重居民 意願,通過採取貨幣補償、政府組織居民自主購買商品住房、政府購買商品住房進行安置等多種方式,鼓勵居民自願選擇貨幣化安置,貨幣化安置比例不低於50%。

2.對未啟動拆遷的城中村和老舊小區,充分考慮歷史文化保護、產業結構、功能布局、交通影響、人口密度及教育文化設施配套 等因素,鼓勵有實力的企業參與,因地制宜,採取拆除重建與微改造相結合的方式實施改造,確需拆除重建的項目,由屬地政府 牽頭做深做實前期工作,制定項目實施方案經市政府批准后,細化進度安排、征遷補償安置指導方案、監管措施,在滿足徵收補 償資金足額到位、改造範圍權利人同意率達90%以上的前提下, 按照《昆明市城市更新改造管理辦法實施細則》要求,穩妥推進 改造。對採取微改造的項目,通過改善公共環境,消除安全隱患, 提升城市形象。

(五)落實稅收扶持政策

1.房地產企業在納稅申報時,房地產開發企業中的一般納稅人 銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除 外),以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門 支付的土地價款及支付的拆遷補償費用后的餘額為增值稅銷售 額。

2.增值稅一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目,可以選擇 適用簡易計稅方法按照 5%的徵收率計稅。

3.對於出租不動產的業主視情況給予增值稅優惠,分別是:增 值稅一般納稅人出租 2016 年 4 月 30 號前取得的不動產,可以選 擇按簡易計稅方法計稅;小規模納稅人中的個體工商戶出租住房 的,可以按照 5%的徵收率減按 1.5%徵收率計算應納稅額。

4.對改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅。對改造安置 住房經營管理單位、開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購 買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開發項 目中配套建造安置住房的,依據政府部門出具的相關材料、房屋 徵收(拆遷)補償協議或棚戶區改造合同(協議),按改造安置住 房建築面積佔總建築面積的比例免征城鎮土地使用稅、印花稅。

5.對公共租賃住房建設期間用地及公共租賃住房建成后佔地 免征城鎮土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公共租賃住房, 依據政府部門出具的相關材料,按公共租賃住房建築面積佔總建 築面積的比例免征建設、管理公共租賃住房涉及的城鎮土地使用 稅。

6.對個人購買家庭唯一住房(家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為 90 平方米及以下的,減按 1%的 稅率徵收契稅;面積為 90 平方米以上的,減按 1.5%的稅率徵收契 稅。對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為 90 平方米及以下的,減按1%的稅率徵收契稅;面積為 90 平方米以上的,減按 2% 的稅率徵收契稅。

7.居民因個人房屋被徵收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋,並且購房成交價格不超過貨幣補償的,對新購房屋免征契稅;購 房成交價格超過貨幣補償的,對差價部分按規定徵收契稅。居民 因個人房屋被徵收而選擇房屋產權調換,並且不繳納房屋產權調 換差價的,對新換房屋免征契稅;繳納房屋產權調換差價的,對 差價部分按規定徵收契稅。

(六)全面提速不動產登記業務

1.按照國家不動產登記不變不換的原則,各級公積金中心、金 融機構可依法受理原房屋所有權證書、土地使用權產權證書申請 的抵押業務。

2.不動產登記部門要主動公開辦事指南和要件資料清單,優化登記系統、調整流程、精簡辦理環節、壓縮辦理時限等工作措施, 提升辦理效率。具體登記業務的辦理時限為:抵押登記自受理 7 個工作日辦結;抵押註銷登記自受理 5 個工作日辦結;轉移登記、 變更登記自受理 10-30 個工作日辦結(其中:有不動產證的 10 個 工作日辦結;沒有不動產證的 30 個工作日辦結);首次登記自受 理之日 15 個工作日辦結(含落宗 5 個工作日);預告登記、預抵 押登記自受理 7 個工作日辦結;國有建設用地使用權註銷登記、房屋所有權註銷登記、不動產權證註銷登記自受理 10 個工作日辦 結(含現場踏勘時間);查封登記、註銷查封登記即時辦結。

其他要求

(一)加強市區聯動,各縣(市)區人民政府,開發(度假) 區管委會要嚴格落實屬地促進建築業和房地產業平穩健康發展的 主體責任,建立會商協調機制,健全風險防控台賬,及時解決企 業和群眾的問題和困難,化解矛盾糾紛。

(二)本意見中需明確實施細則或實施辦法的,由相關責任部門在本意見發布后 15 個工作日內出台實施細則或實施辦法。

(三)2016 年以來市政府出台的未納入本意見的其他行之有 效的政策措施,原則上繼續執行,執行標準與本意見不一致的, 以本意見為準。

(四)本意見自發布之日起施行,施行期為一年。

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