租房市場變天背後的邏輯

和訊房產消息 5月25日，距離月末業績考核還有一個星期，某中介經紀人小於略顯焦急和不安。

4月底，小於獲朝陽區某小區一套三居室的對外租賃資格，由於靠近捷運站，小區及周邊配套成熟，主卧很快便找到了租客，而兩個次卧在近一個月的時間內，雖然看房客不斷，但卻遲遲沒有租出去。如今，小於每談及租金，總會特意提一句：「房租還可以商量。」

除了這套次卧空置近一個月外，小於的手中，還有幾套房至今難尋租客。小於直言：「最近業主掛出來的房源多，又趕上租賃淡季，實在不好成交。」

無獨有偶，5月初在歡樂谷附近整租了一套兩居室的張女士最近也頗為頭疼。按張女士原計劃，自己住主卧，次卧出租。為此，張女士把次卧出租信息掛在了各大網站上，同時也委託了中介尋找合適租客，即便這樣，張女士至今沒能成功招到租客。

實際上，北京並非孤案，租房市場的這波頹勢已經蔓延至北、上、廣、深四個一線城市。上海房屋租賃指數辦公室的數據顯示,上海房租結束了連續90個月的上漲行情,從今年1月開始延續下跌態勢，大量房源成交周期維持在1個月以上,租金下降幅度達300-1000元/月。根據第三方機構測算,一線城市租金回報率已經降至1.5%左右,北京甚至跌破1.5%。

業內人士分析稱，調控政策加碼，二手房市場成交凍結，使得不少房源「由售轉租」，為住房租賃市場增加了供給，根據中原地產掛牌數據,去年年底至今年年初,受調控影響,「由售轉租」的房源大幅增加,佔據掛牌量一成以上。另外，配合調控，對中介市場的重拳整治擠出了租金中人為添加的水分，促使租金回歸真實水平。

此外，一線城市加大公租房建設和配置也分流了部分租房需求，拉低了平均租金，對一線城市房租下降起到了一定的積極推動作用。與此同時，一線城市加大拆違力度，迴流二三線城市人數增加，導致租房需求減少。

預期供給方面，今年以來，一線城市明顯加速住宅土地供應，部分新增房源未來將轉化為租房供給；需求層面上，北上廣紛紛提出人口「天花板」的控制目標，也就是說，未來供給增加而需求端被抑制，顯然為房租下降創造了有利條件。

同時，租賃市場的平穩發展也得到了制度建設的保駕護航。住建部近期公布的《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》規定「租賃期限不得低於3年」、「出租人不得單方面提高租金」等，對於穩定租金走勢起到積極作用。

有金融界人士預計，當房價盲目過高時,租金無法跟漲,從而發出警告信號;反過來,經濟的持續發展將為租金上漲提供支持,那些有基本面支持的房產將最先止跌甚至上升。房租首降只是開始，未來能降到何種水平還需要觀察。