樓市調控升級 熱錢轉戰A股？

近期，瘋狂的樓市迎來了調控潮，一二線熱點城市紛紛出台一系列調控措施，樓市在未來一段時間呈現成交萎縮、價格滯漲是可預期的大概率事件。對熱錢來說，一個流動性受限、價格經過前期大漲之後進入瓶頸期的市場，投機價值大大降低，未來勢必會尋找新的出路。樓市熱錢流向何處？很多人會認為股市是吸納熱錢的重要池子，樓市調控措施升級將有利A股表現。但樓市和股市並不是「非此即彼」、完全替代的兩個投資市場，熱錢從樓市轉戰股市面臨眾多不確定性。

熱錢轉戰股市面臨眾多不確定性

隨著調控措施的升級，熱錢進入樓市的機會成本被政策因素人為抬高，但這並不意味著資金就必然會轉戰股市。樓市上存在相當一部分剛需，這些剛需儘管被調控措施暫時擋在了購買隊伍之外，但潛在需求沒有改變，也很難有「棄房炒股」的行為，即便有短期到股市撈一把的想法，也必然是在A股牛市確立，已經有一段漲幅之後才會大規模入市，目前來看時機並不成熟。

而對於炒房者來說，過去20年樓市的記憶是大漲小回，牛長熊短，每一次回調都是買入的機會。況且不少二手房還能通過出租回收一部分成本，或者抵消一部分月供，某種程度上降低了投資成本。相比之下，A股過去20年則是大起大落、牛短熊長，雖然流動性比樓市強，投資門坎也更低，但絕大部分散戶在牛市高峰衝進去，往往需要歷經數年的煎熬，更何況眾多上市公司形同「鐵公雞」，依靠分紅回收投資成本的比例極低。樓市和股市兩種截然不同的「投資回憶」，決定了習慣炒樓的資金很難大規模轉戰股市。

其次，除了樓市和股市之外，資金也有其他投資市場可以選擇。從央行發布的今年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告來看，居民偏愛的前三位投資方式依次為：「銀行、證券、保險公司理財產品」，「基金信託產品」和「股票」，選擇這三種投資方式的居民佔比分別為49.2%、20.5%和19.3%。顯而易見，直接投資股市並不是目前大陸居民最願意選擇的投資方式。當然，排名前兩位的投資大類，理財產品和信託產品都會有部分資金流入股市，但前提是投資者對市場要有信心。這部分信心，對機構投資者來說是要有完善的制度建設，為長期投資保駕護航；對散戶來說則是「不見兔子不撒鷹」，看不到市場能夠帶來大規模的「賺錢效應」，很難會大規模主動進場買入並長期持有。

而樓市一旦進入冷凍狀態，勢必會影響到股市中地產公司的表現，甚至連帶影響房地產產業鏈相關的多個行業，包括建材、裝飾、家電等等，形成直接的衝擊。近期A股市場重要的地產股，曾經被保險公司多次舉牌的金地集團，就出現破位下行的走勢，日K線出現連續9個交易日下跌的「九陰白骨爪」，正反映了股市對樓市調控升級的憂慮(見附圖).

而一旦樓市調控造成房價有所下跌，還會打擊到居民的紙上財富，造成投資慾望的下跌。尤其值得關注的是，近期人民銀行行長周小川在博鰲論壇上提及，全球貨幣寬鬆周期已近尾聲，進一步呼應去年底中央經濟工作會議定調的「穩健中性」的貨幣政策。這對股市、樓市的資金面同樣造成不利的預期，尤其是A股市場具有濃厚的「資金市」色彩，其受到的影響或許比樓市還更大。

從過往的經驗來看，樓市擠出的資金要進入股市，只能在貨幣寬鬆的條件下出現。比如2008年9月和2014年5月，樓市短暫降溫，但由於貨幣寬鬆明確，A股都出現了見底之後大幅反彈的走勢。而在2011年9月前後樓市的休整中，股市則維持了震蕩下行的走勢，並沒有所謂樓市資金大幅轉戰股市的跡象。原因很簡單，在貨幣緊縮周期，以國債逆回購為代表的無風險收益率大幅上升，股市的相對投資價值降低，從樓市撤出的熱錢很大部分會被吸引到無風險的固收市場，在享受較高收益的同時等待下一波樓市鬆動的投資機會。

關注兩個重要風向標

在觀察樓市熱錢是否會對股市形成利好效應時，有兩個重要風向標可以關註：一是利率，二是匯率。利率不是指商業銀行的定期存款或貸款的利率，而是指市場化的利率，最主要是滬深交易所的一天期國債逆回購利率以及上海銀行間同業拆借利率(Shibor)。國債逆回購是機構以國債作為抵押品向投資者借入資金的一種方式，普通個人投資者均可參加，目前每天的成交金額接近一萬億人民幣，具有高度的市場化機制，可以靈敏地反應市場資金的鬆緊程度。而上海銀行間同業拆借利率(Shibor)則是銀行之間互相拆藉資金的利率，反映的是機構間借貸的情況，市場化程度也比較高。如果這兩個指標持續走高或維持在高檔，也就意味著市場的無風險利率上升，樓市撤出的資金滯留在固定收益市場的可能性較大。

事實上，對於原來樓市的投資者來說，離開樓市之後資金還有很多選擇，比如高折價的定增基金、價值低估的可轉換債券和可交換債券等。特別是可轉債和可交債，此類債券具備下跌有底線，上漲無極限的特質，在100元面值下方買入持有到期，最差的結果也就是拿到比較低的利息而已，而一旦轉股價下調或股市走牛，又能快速分享到股市的收益，可謂進可攻退可守，值得高度關注。