總有一股力'量會拯救中國房'地產

房地產最有魅力的地方，就是各種百轉千回波浪起伏之後，總有一股神秘的力量，將這個行當解救於水火之中。

地產發展其實只有很短的時間，2000年開始之後才真正的地產成為一個正規的行業在運營，這個行業在開始的前幾年當然不會有問題，就像一個剛發育的小孩，看到什麼吃到什麼都是正常的。

房地產這行在經濟快速發展這個大浪潮下，也在經歷最快速的成長。

這個成長速度超過整體經濟，這個也是理所當然，畢竟是小孩子，每天漲一點個頭也是正常。

但是過了五年六年之後發現，這個速度還是快的驚人，驚人到其他行業不行的時候這個小孩還在漲個。

所以這個時候坊間就有這樣的態度，不知道經濟好在支撐房地產發展，還是房地產發展帶動了經濟。

再過個兩年，發現房地產速度還是在擴張，但經濟不錯，但是卻不如往年那麼勇猛，

所以在2007年2008年左右，很多主流的觀點就是經濟離不開房地產。

這樣的觀點非常大眾化，大眾化到了都忘了房地產只有不到十年的時間，還是一個孩子，孩子長得快是正常的，

而強行讓孩子太的比預期的還要快，那就是有問題的。

有一個俗得不能俗的成語叫拔苗助長，大概說的就是這麼個道理。

後來的2008年發生了什麼事大概都知道，百年一遇的全球經濟危機來了。

整個地球的GDP都在這一年急速的收縮，這樣的陰霾也飄散到了，但是對於經濟好像不能接受這樣的失敗，不只不能接受失敗，甚至不能接受速度一點點的放緩。

好在我們有一個強權式的政府，可以最大程度的調動舉國資源來刺激經濟的發展，所以就有了當初很火的四萬億政策。

花錢刺激是一個很好的模式，但是花錢在哪裡好像是一個值得思考的命題。

這個時候房地產這個行當也進入了大家的視野，是的，這個過去一度飛速奔跑的少年，走在這個社會的最前面，闖在這個國家的最頂端，

所以我們認為房地產是當下最值得金錢投資或者說金錢刺激的行業，所以四萬億都流入了各個地方政府，

後來政府靠著這些錢研發了城投債，四萬億變成了四十萬億，全部通過土地的方式轉化為了地產。

但是忘了，房地產這行還是個孩子

當然，這個孩子還是很爭氣的，雖然這一年吃的補品很多，但是好在底子很好，

四萬億助推了行業快速擴張，也徹底帶動了經濟的二次騰飛，甚至一度速度還超過了預期，2009年的城市數據非常好看。

後來有人復盤這一次四萬億對於房地產的影響，我最喜歡陳勁松當時說的一句話：房地產再一次有了一個成功學經驗，但是卻失去了難能可貴關於失敗的經驗教訓。

但是還是那句話，房地產的底子還在，所以一切都覺得沒有問題。

後來，大概3年之後，我們發現問題開始顯現出來。

三四線城市之前的土地供應太迅速，而人口導入並沒有想象中那麼勇猛，所以房地產這行有了一個傳統行業都很頭疼的名詞，叫庫存。

普通行業為什麼這麼痛恨庫存，庫存的存在代表著你產品研發失敗，除了之前的生產成本都浪費了，而且後面還會持續產生倉儲成本。

消費品行業降價促銷看似福利百姓，其實是斷臂求生存，而房地產庫存更加痛苦的地方在於，生產成本浪費之餘，你卻沒有回改的機會，而且倉儲成本在借槓桿作用下百倍的放大。

庫存堆砌大到驚人，到後面使得中央政府出盡大量的紅利在扶持，

高鐵、衛星城、購房補貼，各種政策層出不窮，甚至到最後停止部分城市的土地出讓，可以見得當初庫存的量有多麼的大。

中央救市大概花了3年時間，解決了一點點問題，但是卻沒有徹底解決，

畢竟對於三四線城市，最基本的還要讓人願意去，這一點不解決，一切都沒邏輯可以說起。

但是幸運的是，又有一股神秘的力量出現了。

從2014年開始，一線城市在房地產發展15年時間后，城市率先進入了置換需求的迭代，置換需求的威力來自於，不像年輕人空手買房子，而是賣了房子買房子，購買力瞬間提升，而且在可以貸款的房地產當下也得到成倍放大。

置換需求崛起給到城市最大的改變有兩點：

第一是二手房市場的崛起且逆襲，從深圳開始到上海北京，二手房開始成為城市的霸主。

而第二個反應就是一線城市的房價激增。也就是從這幾年開始，一線城市的房價在保持我們難以想象的速度每年的擴張。

這個價格提升是合理的，畢竟泱泱大國只有4個一線城市，但是這個價格提升產生了一個輔助效應叫城市擠壓。

這個擠壓叫，一線城市房價五萬，所以我臨著他的城市3萬就是合理的。

這個邏輯很無理，但是在絕塵而起的房價面前，就變得那麼的理所當然，

所以二線城市三線城市四線城市猛然間發現了這樣一個邏輯遊戲，去庫存有了天然的推動力，而且讓這樣的推動力更加完美，

一切手段無原則的模仿一線城市，土地以製造地王為榮，鼓勵舉牌，並且爭相進入限購城市行列，因為發現一旦頒布限購，去庫存的速度反而更快了。

所以2015年2016年這兩年率先解套的是大量的二線城市，杭州甚至在2016年打出了一個標語慶祝杭州完成去庫存目標。

這個標語在我面前就好像一個學生離開了慢班進入了快班，這是個好事，但是實在沒必要宣傳。

所以到了2017年的樓市發展，就進入了兩級分化的模式，一線城市已然高高在上，二線城市火熱發展，但是還有三四線甚至五線城市還有很長的路和庫存要走。

房地產進入一個標準的紡錘體模式，雖然這時候這個行當還沒滿18歲，未成年。

2017年，對於三四線城市的樓市，又有了新的一股力量

這股力量的名字叫城市群發展。

對的，所有人都知道一線城市很牛逼，所以政策就明顯的告訴大家，一線城市不僅僅要帶動二線，還要帶動周邊。

所以城市群的概念就出來了，邏輯也很簡單，解決三四線，先從解救一線城市周邊的三四線做起。

所以在2011年開始我們司空見慣的城市規劃藍圖在2017年又開始浮現，唯一的差別是，那時候大家強調自己如何做大，這一次大家強調自己如何依附老大，語氣態度措辭不盡相同，但是結餘和當年都非常的類似：我會更好。

一號作品來自雄安新區，這個十八線的小明星瞬間成為了網紅小鮮肉，出場費也是一夜之間飆升，秒殺二線城市已經是客氣，

比肩一線可能是目標訴求。

而後大概兩個禮拜內，不同城市都紛紛表達自己要做某某某的雄安，我不想用跪舔這個詞，但是臣服之心表露無遺。

毫無疑問，這會是第三股神秘的力量，但是從目前來看也是有效的，

房地產就是這樣，總是能找到一股彪悍的力量讓人成功，所以很多時候行業裡面的我們也放棄了思考，

不僅僅是放棄思考現在，甚至放棄思考未來

因為我感覺不用很久，當這第三股力量消失之後，後面第四股力量感覺又會到來。

一線城市在這一輪中房價被抑制，一個重要的動作是因為，最近一年的土地出讓都來自郊區位置，城市老是賣犄角旮旯的房子，房價當然會被低估。

但是未來伴隨著市中心的舊城改造，拆違力度升級，一線城市的核心區域產品慢慢開發之後，可能一線城市又會有一輪的上漲。

而這樣的上漲似乎又像一個圓心，慢慢向兩邊擴散，套路和當初一樣。

這一股力量我們甚至都可以看得到時間表，大概就是2020年，房地產就是有股神秘的力量，推波助瀾在推動這個行當在快速發展，沒人在乎這個行業哪怕到了2020年也不過20歲。

20歲的我還在啃老，第一次被甩，感覺分個手全世界都要塌下來。

而20歲的房地產，好像是歷盡滄桑的老人，這個時候已然經不起任何的折騰，完全靠外力輪椅才是走上各種舞台。

回首過去，因為這個行當過去沒有經歷過一點點的失敗，甚至不知道失敗是什麼味道，所以行業和行業里的我們來說，差不多已經放棄了思考

但是也有人說，或許這個行業就適合膽大的，這個行業就熱愛狂歡者，也許這個道理沒有錯，任何性格的人都可以在一個地方找到適合自己的舞台。

但讓我憂傷的是，想太多到後面會不會成為被行業嘲笑的技能。

總有一股力量會救房地產，不論這股力量是否合理，但這股力量確實存在

我希望這股力量可以一直持續到我老的那一天，持續到我老的時候可以回憶起當年我做過什麼產品，而不是我賣過多少的總銷。

這個時候除了強迫自己相信，或許沒有其他的辦法。

因為有太多人和我一樣

一樣熱愛地產這行當年年輕時候的模樣。

延伸閱讀：

是房價太貴、還是工資太低

作者：柯隆 來源：日經中文網

人說林子大了什麼鳥都有，這話不假，的國家大，自然地怪事就多。普遍地說人的收入並不是特別高，但從帳面上看，人的固定資產卻不比先進國家的人少。根據IMF的統計，的人均GDP大約在8000美元多一些，按今天的匯率計算人的平均年收入應該約低於5萬5千人民幣，換句話說：人的月收入平均大概不到5000元。

但是城市居民的住房略估一下少則200-300萬元，多則700-800萬元。為什麼年收不到5000元的人可以擁有這麼高額的房地產。當然，這些房地產是自己住著，就無法變現。但人還是財大氣粗。

這裡面有歷史原因，現在60-80歲的很多人原先住的單位的房子是單位分的，後來按工齡折價買下，這些房子如果地點好，那怕舊一些，其價格應該都不便宜。但是，問題是今後的年輕人哪裡有錢買房？我遇到一個國內的年輕人，問他：現在你們結婚，有沒有為了愛情而結婚的？他不假思索地說：如果沒房沒車，僅有愛情，別人是不跟你結婚的。也許換句話說應該是沒房沒車，哪裡會有愛情？

我相信這個年輕人說的是實話，也許多少有點誇張，但反映了今天社會的現實。今天一定有很多年輕女孩是跟房和車結婚的，而不是跟愛情結婚。問題是今後的年輕人哪裡有那麼多錢買房買車呢？試想一個年輕人如果在30歲前後結婚，其年收應該在4000-5000元就不錯了，退一步說，就是有7000-8000元的收入也買不起那麼昂貴的住房，哪裡有錢娶媳婦？

換一個角度分析，房地產經濟學有一個經驗法則，房價的合理區間是工薪族年薪的6倍左右。如果超過6倍，買房的按揭貸款就很難還清了。按照這個經驗法則來推算，城市的房地產的均價應該在40萬人民幣左右。請問，在的城市，花40萬人民幣能買到什麼樣的住房？從這個角度說的房價太貴了。

但從另一個角度看，今天一線城市和二線城市的房價多在300萬元左右，那麼人的年收不應該是5萬5千元，而是55萬元。所以，也許我們可以判斷人的收入太低了。過去的30多年裡，的實際GDP平均每年增長9%以上，那麼我要問同期個人收入年均增長9%以上的人有多少？應該不會太多。

接下來一個問題是：為什麼工資收入沒有大漲，而房價卻接連高漲？

這個問題回答起來容易也不易。房價高漲的最主要的原因是貧富分化太大，財富集中到了一小部分人手裡，房地產市場就成了這些人投機斂財手段。一般來說對於買房是為了居住的人來說，他們是不會造成泡沫的，只有投機者希望通過房地產投資錢生錢才可能吹大泡沫。

至於說工資為什麼不漲？我曾經寫過，今天的企業里，其剝削程度不亞於資本主義國家的企業。資本主義國家的企業都有工會，工會是代表工人維護工人利益的組織。假設國有企業不剝削工人，但民營企業應該組織工會，保護工人利益。但是國有企業的老總們以及CEO們拿的報酬是否合理，我想不用我評說。

我查看了統計年鑒，無論是城市居民還是農民的收入平均增長每年都和實際GDP增長率差不多，但我問一些自己認識人：你們每年都漲工資嗎？他們的回答是：什麼時候漲的工資連他們自己都忘了。當然，的單位除了發貨幣工資以外，還有一些實物工資，二者加起來對於很多人來說增長的都很慢。前幾年經濟每年增長8%以上，現在降到6-7%。即使是6-7%也是很高的增幅。比如說每月工資3000-4000元的人，其每年的增幅應該在200-300元。而且，6-7%的增幅是相比上一年的工資，所以實際上漲的工資應該更多。我相信對相當一部分人來說經濟增長與他們沒有關係。這樣一來久而久之房價上去了，工資卻跟不上。實際上對於只有一套住房的人來說，其房產的估價再高只是帳面資產，沒有任何意義，因為你不可能把現在住的房子賣了。

房價高了對於今後買房子結婚娶媳婦的人來說是個大問題，大部分年輕人買不起房。短期內房價不可能回歸合理區間，雖然經濟增長率仍在6-7%，但相比前幾年，的確下降。問一問國內做生意的人就知道，現在的生意環境非常不好，也就是說對大部分人來說漲工資短期無望。這種情況有點像一個陷阱，要想從裡面跳出來非常不容易。要知道房價高的背後是地價太高，上一屆政府把批租土地的收入歸屬於地方政府，全民所有的土地，為什麼批租的收入歸了地方政府，其中的法理說不通。一塊土地批給誰去開發其中的講究很多，潛規則的結果就是房價泡沫，否則，隨著土地轉讓和開發產生的交易成本(包括大量回扣)無法支付，這些成本最後都要最終買房的人來買單。所以，人與其他中等發達國家的人相比擁有的帳面資產應該是很多的，但實際的現金收入應該沒有那麼多，也就是說人看上去應該很有錢，但實際沒有那麼多錢。