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總有一股力'量會拯救中國房'地產

總有一股力'量會拯救中國房'地產

房地產最有魅力的地方,就是各種百轉千回波浪起伏之後,總有一股神秘的力量,將這個行當解救於水火之中。

地產發展其實只有很短的時間,2000年開始之後才真正的地產成為一個正規的行業在運營,這個行業在開始的前幾年當然不會有問題,就像一個剛發育的小孩,看到什麼吃到什麼都是正常的。

房地產這行在經濟快速發展這個大浪潮下,也在經歷最快速的成長。

這個成長速度超過整體經濟,這個也是理所當然,畢竟是小孩子,每天漲一點個頭也是正常。

但是過了五年六年之後發現,這個速度還是快的驚人,驚人到其他行業不行的時候這個小孩還在漲個。

所以這個時候坊間就有這樣的態度,不知道經濟好在支撐房地產發展,還是房地產發展帶動了經濟。

再過個兩年,發現房地產速度還是在擴張,但經濟不錯,但是卻不如往年那麼勇猛,

所以在2007年2008年左右,很多主流的觀點就是經濟離不開房地產。

這樣的觀點非常大眾化,大眾化到了都忘了房地產只有不到十年的時間,還是一個孩子,孩子長得快是正常的,

而強行讓孩子太的比預期的還要快,那就是有問題的。

有一個俗得不能俗的成語叫拔苗助長,大概說的就是這麼個道理。

後來的2008年發生了什麼事大概都知道,百年一遇的全球經濟危機來了。

整個地球的GDP都在這一年急速的收縮,這樣的陰霾也飄散到了,但是對於經濟好像不能接受這樣的失敗,不只不能接受失敗,甚至不能接受速度一點點的放緩。

好在我們有一個強權式的政府,可以最大程度的調動舉國資源來刺激經濟的發展,所以就有了當初很火的四萬億政策。

花錢刺激是一個很好的模式,但是花錢在哪裡好像是一個值得思考的命題。

這個時候房地產這個行當也進入了大家的視野,是的,這個過去一度飛速奔跑的少年,走在這個社會的最前面,闖在這個國家的最頂端,

所以我們認為房地產是當下最值得金錢投資或者說金錢刺激的行業,所以四萬億都流入了各個地方政府,

後來政府靠著這些錢研發了城投債,四萬億變成了四十萬億,全部通過土地的方式轉化為了地產。

但是忘了,房地產這行還是個孩子

當然,這個孩子還是很爭氣的,雖然這一年吃的補品很多,但是好在底子很好,

四萬億助推了行業快速擴張,也徹底帶動了經濟的二次騰飛,甚至一度速度還超過了預期,2009年的城市數據非常好看。

後來有人復盤這一次四萬億對於房地產的影響,我最喜歡陳勁松當時說的一句話:房地產再一次有了一個成功學經驗,但是卻失去了難能可貴關於失敗的經驗教訓

但是還是那句話,房地產的底子還在,所以一切都覺得沒有問題。

後來,大概3年之後,我們發現問題開始顯現出來。

三四線城市之前的土地供應太迅速,而人口導入並沒有想象中那麼勇猛,所以房地產這行有了一個傳統行業都很頭疼的名詞,叫庫存。

普通行業為什麼這麼痛恨庫存,庫存的存在代表著你產品研發失敗,除了之前的生產成本都浪費了,而且後面還會持續產生倉儲成本。

消費品行業降價促銷看似福利百姓,其實是斷臂求生存,而房地產庫存更加痛苦的地方在於,生產成本浪費之餘,你卻沒有回改的機會,而且倉儲成本在借槓桿作用下百倍的放大。

庫存堆砌大到驚人,到後面使得中央政府出盡大量的紅利在扶持,

高鐵、衛星城、購房補貼,各種政策層出不窮,甚至到最後停止部分城市的土地出讓,可以見得當初庫存的量有多麼的大。

中央救市大概花了3年時間,解決了一點點問題,但是卻沒有徹底解決,

畢竟對於三四線城市,最基本的還要讓人願意去,這一點不解決,一切都沒邏輯可以說起。

但是幸運的是,又有一股神秘的力量出現了。

從2014年開始,一線城市在房地產發展15年時間后,城市率先進入了置換需求的迭代,置換需求的威力來自於,不像年輕人空手買房子,而是賣了房子買房子,購買力瞬間提升,而且在可以貸款的房地產當下也得到成倍放大。

置換需求崛起給到城市最大的改變有兩點:

第一是二手房市場的崛起且逆襲,從深圳開始到上海北京,二手房開始成為城市的霸主。

而第二個反應就是一線城市的房價激增。也就是從這幾年開始,一線城市的房價在保持我們難以想象的速度每年的擴張。

這個價格提升是合理的,畢竟泱泱大國只有4個一線城市,但是這個價格提升產生了一個輔助效應叫城市擠壓。

這個擠壓叫,一線城市房價五萬,所以我臨著他的城市3萬就是合理的。

這個邏輯很無理,但是在絕塵而起的房價面前,就變得那麼的理所當然,

所以二線城市三線城市四線城市猛然間發現了這樣一個邏輯遊戲,去庫存有了天然的推動力,而且讓這樣的推動力更加完美,

一切手段無原則的模仿一線城市,土地以製造地王為榮,鼓勵舉牌,並且爭相進入限購城市行列,因為發現一旦頒布限購,去庫存的速度反而更快了。

所以2015年2016年這兩年率先解套的是大量的二線城市,杭州甚至在2016年打出了一個標語慶祝杭州完成去庫存目標。

這個標語在我面前就好像一個學生離開了慢班進入了快班,這是個好事,但是實在沒必要宣傳。

所以到了2017年的樓市發展,就進入了兩級分化的模式,一線城市已然高高在上,二線城市火熱發展,但是還有三四線甚至五線城市還有很長的路和庫存要走。

房地產進入一個標準的紡錘體模式,雖然這時候這個行當還沒滿18歲,未成年。

2017年,對於三四線城市的樓市,又有了新的一股力量

這股力量的名字叫城市群發展。

對的,所有人都知道一線城市很牛逼,所以政策就明顯的告訴大家,一線城市不僅僅要帶動二線,還要帶動周邊。

所以城市群的概念就出來了,邏輯也很簡單,解決三四線,先從解救一線城市周邊的三四線做起。

所以在2011年開始我們司空見慣的城市規劃藍圖在2017年又開始浮現,唯一的差別是,那時候大家強調自己如何做大,這一次大家強調自己如何依附老大語氣態度措辭不盡相同,但是結餘和當年都非常的類似:我會更好。

一號作品來自雄安新區,這個十八線的小明星瞬間成為了網紅小鮮肉,出場費也是一夜之間飆升,秒殺二線城市已經是客氣,

比肩一線可能是目標訴求。

而後大概兩個禮拜內,不同城市都紛紛表達自己要做某某某的雄安,我不想用跪舔這個詞,但是臣服之心表露無遺。

毫無疑問,這會是第三股神秘的力量,但是從目前來看也是有效的,

房地產就是這樣,總是能找到一股彪悍的力量讓人成功,所以很多時候行業裡面的我們也放棄了思考,

不僅僅是放棄思考現在,甚至放棄思考未來

因為我感覺不用很久,當這第三股力量消失之後,後面第四股力量感覺又會到來。

一線城市在這一輪中房價被抑制,一個重要的動作是因為,最近一年的土地出讓都來自郊區位置,城市老是賣犄角旮旯的房子,房價當然會被低估。

但是未來伴隨著市中心的舊城改造,拆違力度升級,一線城市的核心區域產品慢慢開發之後,可能一線城市又會有一輪的上漲。

而這樣的上漲似乎又像一個圓心,慢慢向兩邊擴散,套路和當初一樣。

這一股力量我們甚至都可以看得到時間表,大概就是2020年,房地產就是有股神秘的力量,推波助瀾在推動這個行當在快速發展,沒人在乎這個行業哪怕到了2020年也不過20歲。

20歲的我還在啃老,第一次被甩,感覺分個手全世界都要塌下來。

而20歲的房地產,好像是歷盡滄桑的老人,這個時候已然經不起任何的折騰,完全靠外力輪椅才是走上各種舞台。

回首過去,因為這個行當過去沒有經歷過一點點的失敗,甚至不知道失敗是什麼味道,所以行業和行業里的我們來說,差不多已經放棄了思考

但是也有人說,或許這個行業就適合膽大的,這個行業就熱愛狂歡者,也許這個道理沒有錯,任何性格的人都可以在一個地方找到適合自己的舞台。

但讓我憂傷的是,想太多到後面會不會成為被行業嘲笑的技能。

總有一股力量會救房地產,不論這股力量是否合理,但這股力量確實存在

我希望這股力量可以一直持續到我老的那一天,持續到我老的時候可以回憶起當年我做過什麼產品,而不是我賣過多少的總銷。

這個時候除了強迫自己相信,或許沒有其他的辦法。

因為有太多人和我一樣

一樣熱愛地產這行當年年輕時候的模樣。

延伸閱讀:

是房價太貴、還是工資太低

作者:柯隆 來源:日經中文網

人說林子大了什麼鳥都有,這話不假,的國家大,自然地怪事就多。普遍地說人的收入並不是特別高,但從帳面上看,人的固定資產卻不比先進國家的人少。根據IMF的統計,的人均GDP大約在8000美元多一些,按今天的匯率計算人的平均年收入應該約低於5萬5千人民幣,換句話說:人的月收入平均大概不到5000元。

但是城市居民的住房略估一下少則200-300萬元,多則700-800萬元。為什麼年收不到5000元的人可以擁有這麼高額的房地產。當然,這些房地產是自己住著,就無法變現。但人還是財大氣粗。

這裡面有歷史原因,現在60-80歲的很多人原先住的單位的房子是單位分的,後來按工齡折價買下,這些房子如果地點好,那怕舊一些,其價格應該都不便宜。但是,問題是今後的年輕人哪裡有錢買房?我遇到一個國內的年輕人,問他:現在你們結婚,有沒有為了愛情而結婚的?他不假思索地說:如果沒房沒車,僅有愛情,別人是不跟你結婚的。也許換句話說應該是沒房沒車,哪裡會有愛情?

我相信這個年輕人說的是實話,也許多少有點誇張,但反映了今天社會的現實。今天一定有很多年輕女孩是跟房和車結婚的,而不是跟愛情結婚。問題是今後的年輕人哪裡有那麼多錢買房買車呢?試想一個年輕人如果在30歲前後結婚,其年收應該在4000-5000元就不錯了,退一步說,就是有7000-8000元的收入也買不起那麼昂貴的住房,哪裡有錢娶媳婦?

換一個角度分析,房地產經濟學有一個經驗法則,房價的合理區間是工薪族年薪的6倍左右。如果超過6倍,買房的按揭貸款就很難還清了。按照這個經驗法則來推算,城市的房地產的均價應該在40萬人民幣左右。請問,在的城市,花40萬人民幣能買到什麼樣的住房?從這個角度說的房價太貴了。

但從另一個角度看,今天一線城市和二線城市的房價多在300萬元左右,那麼人的年收不應該是5萬5千元,而是55萬元。所以,也許我們可以判斷人的收入太低了。過去的30多年裡,的實際GDP平均每年增長9%以上,那麼我要問同期個人收入年均增長9%以上的人有多少?應該不會太多。

接下來一個問題是:為什麼工資收入沒有大漲,而房價卻接連高漲?

這個問題回答起來容易也不易。房價高漲的最主要的原因是貧富分化太大,財富集中到了一小部分人手裡,房地產市場就成了這些人投機斂財手段。一般來說對於買房是為了居住的人來說,他們是不會造成泡沫的,只有投機者希望通過房地產投資錢生錢才可能吹大泡沫。

至於說工資為什麼不漲?我曾經寫過,今天的企業里,其剝削程度不亞於資本主義國家的企業。資本主義國家的企業都有工會,工會是代表工人維護工人利益的組織。假設國有企業不剝削工人,但民營企業應該組織工會,保護工人利益。但是國有企業的老總們以及CEO們拿的報酬是否合理,我想不用我評說。

我查看了統計年鑒,無論是城市居民還是農民的收入平均增長每年都和實際GDP增長率差不多,但我問一些自己認識人:你們每年都漲工資嗎?他們的回答是:什麼時候漲的工資連他們自己都忘了。當然,的單位除了發貨幣工資以外,還有一些實物工資,二者加起來對於很多人來說增長的都很慢。前幾年經濟每年增長8%以上,現在降到6-7%。即使是6-7%也是很高的增幅。比如說每月工資3000-4000元的人,其每年的增幅應該在200-300元。而且,6-7%的增幅是相比上一年的工資,所以實際上漲的工資應該更多。我相信對相當一部分人來說經濟增長與他們沒有關係。這樣一來久而久之房價上去了,工資卻跟不上。實際上對於只有一套住房的人來說,其房產的估價再高只是帳面資產,沒有任何意義,因為你不可能把現在住的房子賣了。

房價高了對於今後買房子結婚娶媳婦的人來說是個大問題,大部分年輕人買不起房。短期內房價不可能回歸合理區間,雖然經濟增長率仍在6-7%,但相比前幾年,的確下降。問一問國內做生意的人就知道,現在的生意環境非常不好,也就是說對大部分人來說漲工資短期無望。這種情況有點像一個陷阱,要想從裡面跳出來非常不容易。要知道房價高的背後是地價太高,上一屆政府把批租土地的收入歸屬於地方政府,全民所有的土地,為什麼批租的收入歸了地方政府,其中的法理說不通。一塊土地批給誰去開發其中的講究很多,潛規則的結果就是房價泡沫,否則,隨著土地轉讓和開發產生的交易成本(包括大量回扣)無法支付,這些成本最後都要最終買房的人來買單。所以,人與其他中等發達國家的人相比擁有的帳面資產應該是很多的,但實際的現金收入應該沒有那麼多,也就是說人看上去應該很有錢,但實際沒有那麼多錢。

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