典型房企上半年的「補庫存」之路

背景介紹

2015年11月10日，中央財經領導小組第十一次會議對於房地產的表述，提出「要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展」。這是十八大以來，習近平首次對房地產明確提出去庫存。

2017年3月5日，李克強總理在第十二屆全國人民代表大會第五次會議作政府工作報告重點工作任務時說，要因城施策去庫存，強調目前三四線城市房地產庫存仍然較多，同時一併提出要積極穩妥去槓桿，多措並舉降成本。

時隔16個月，效應開始轉變

2015年11月政府首次提出「去庫存」后，熱點城市房地產市場率先起火，2016年，庫存量緊張的熱點城市房價暴漲且成交量節節攀升，各路房企紛紛在這些城市拿地並拍下地王；但這並不符合政策出台的預期，庫存量較大的三四線城市在去庫存的背景下卻並無太大起色。

直到2016年10月，隨著熱點城市一一限購，三四線城市樓市開始升溫，成交量與房價均邁向高點，同時配合去槓桿，加大了房企在熱點城市拿地的資金壓力，使得弱勢城市樓市逐漸火熱，房企逐步加大了在三四線城市的拿地力度，「去庫存」效果開始顯現。

典型房企的拿地策略轉變

隨著去庫存背景大轉彎，熱點城市拿地難度加大，典型房企紛紛轉戰三四線城市進行拿地補倉，通過同比數據便可以一目了然。

保利在2017年上半年加大了在三四線的拿地規模，同比暴增250%，而在一二線城市拿地規模同比增長了127%

萬科在2017年上半年在三四線的拿地規模同比增長33%，值得注意的是萬科在一二線的拿地同期下降了40%

恆大在2017年上半年在三四線的拿地規模同比增長219%，在一二線城市拿地規模同比增長了76%

碧桂園在2017年上半年在三四線的拿地規模同比增長58%，在一二線城市拿地規模同比增長了108%

通過對典型房企上半年的拿地策略回顧，我們可以看出各大房企在招拍掛市場上均轉戰到三四線城市，碧桂園由於2016年上半年一二線城市與三四線城市拿地差距過大，導致增長率看起來小與一二線，但實際拿地面積增長255萬㎡是高於一二線的173.2萬㎡的。

一些思考

在政策倡導大力去庫存的背景下，三四線城市的庫存量逐步下降，但短期內的成交量暴增一定會提前透支未來的購買力，加上投資性購買的人群湧入，恐怕會加劇未來庫存的積累，再次走向惡性循環的道路。

一個有趣的現象是，像萬科、保利常年深耕一二線城市的房企在17年上半年卻開始轉戰三四線，而碧桂園、恆大過去布局三四線城市的房企卻逐漸在向一二線城市靠攏，這或許是一個可以值得我們深究的問題。