房地產長效機制的十大基本問題（上）

【房地產長效機制建設進展甚微，關鍵在於相關各方對十大基本問題缺乏共識】

□牛鳳瑞

建立房地產發展的長效機制中央已提出多年並多次重申，但實際進展甚微。關鍵在於各方思想認識不一致，對於基本國情對房地產的制約、房地產地位和特點對房地產市場規律的影響、房地產市場特徵對長效機制的特定要求等缺乏共識。本文對以下十個方面進行了分析。

房地產業是虛擬經濟還是實體經濟？

對房地產地位做出正確判斷是建立房地產長效機制的重要前提。學界和媒體多有房地產是虛擬經濟之論，斷定房地產業的繁榮發展對實體經濟與生活消費產生擠出效應，對銀行資金「脫實向虛」的批評也多是反對銀行資金進入房市。

把房地產等同於虛擬經濟，即把買房視同投資，與購房主體是自住性需求的實際並不相符。房地產市場尚未高度資本化，房市與股市雖有相通，但並不等同。房地產把相關要素組合起來，建成實實在在的物質形態的房子，為工業化提供場所，為住房消費提供物質空間，是名副其實的實體經濟。房地產是城市化、工業化的先導產業，在國民經濟體系中居基礎性地位，是穩增長、轉方式、調結構、惠民生、防風險的重要領域。

房地產行業特性對長效機制有何特定要求？

房地產業是資金和土地密集型行業，主產品是房屋，房屋有固定資產屬性，但首先是耐用消費品。房地產建設屬於社會固定資產投資，一旦投資行為發生，即形成資本沉澱，難以像股市那樣實現資本快速轉移。房地產市場是區域性市場，產品在空間上不可移動，不能通過交通運輸實現市場空間的再配置。房地產生產周期較長，從拿地到產品出售一般要經過2-3年，難以對高頻率的調控政策做出即時反應。

從功能上看，房地產具有保值增值功能，但首先具有居住使用價值，保值增值功能從屬於居住功能。居住屬於居民的基礎消費，可以購房消費，也可以租賃消費，且居住消費的彈性大、個性化強。住宅具有極強的異質性，因品質特徵和區位的不同，總價和單價可相差數倍乃至幾十倍。居住消費水平依據家庭支付能力和消費偏好而定，難以形成統一標準。房地產的這些特性對房地產長效機制提出了特殊要求。

房地產市場的基本面是供不應求，還是供大於求？

對市場基本面做出正確判斷既是制定房地產調控政策的基點，也是建立房地產長效機制的起點。房地產市場的總體態勢是供不應求，還是供大於求，或是供求基本平衡？對此眾說紛紜，相互對立。

全國城鎮住房存量戶均已達1.09套的統計數據，並不能證明城鎮住房已經供求基本平衡，或者供大於求。因為其中包括了20%以上的平房和危舊房，並非全部為單元房。2016年，去庫存被列入供給側結構性改革五大任務之一后，由於各地一哄而起矯枉過正式的放鬆和過度刺激，很快引發了一線城市和熱點城市房價爆髮式增長，使房地產調控不得不再次回到原點。去庫存政策的本質是解決房地產市場區域性的供求錯位，全國房地產7億多平方米的庫存大約相當於半年多的市場銷售量，其中，多少是因為品質不佳、基礎結構嚴重缺陷、選址不當、基礎設施不配套而沒有居住價值的「廢品」，並沒有確切統計。

房地產的長期走勢是否已到拐點？

建立房地產長效機制要基於對未來國民經濟社會發展長期走勢的判斷。住房存量少、質量差的基本格局在短期內難以得到根本改變。的城市化率還有幾十個百分點的上升空間，未來幾十年還有幾億農村人口要進城，城鎮房屋存量估計將達到800億-1000億平方米方能滿足需要，大約是目前存量的2倍以上。房屋的增量需求與質量改善需求雙旺盛是未來房地產市場的基本態勢。房地產黃金十年已經過去，房地產高利潤時代或已過去，但房地產市場還會有「白銀十年」「鑽石十年」等多個十年。十多年來，房地產市場發展總體上表現為拐點來臨而又復返，泡沫脹而不破，房價調控不降反升的總體態勢，這正是經濟社會發展大趨勢的必然結果。因此，所謂「拐點」只是房地產春天裡的「倒春寒」，房地產的春天還將持續三四十年。

誰是高房價的推手？

房價長期持續快速上漲是多個因素綜合作用的結果，採取單一的政策措施難達目的。一是房地產開發成本的上升。土地、建築材料、人工等成本上升是推升房價的基礎因素。價格高於成本是有效供給的原動力，成本上升低於價格上升幅度等於利潤收窄，意味著行業景氣下降。二是物價上漲造成房屋名義價格上升。貨幣貶值是世界各國的長期走勢，融入全球化的人民幣也不例外。三是供不應求的市場格局。房地產有效供給的增加不足以滿足快速擴大的住房需求，成為房價上漲的基本推手。四是政策的逆向調節。控制房價上漲的釜底抽薪之策是增加住房投資，而在政策上以種種理由限制住房投資，加劇了市場供給不足，成為房價上漲的重要推手。五是經濟的發展和寬鬆的貨幣金融政策，提高了居民購房支付能力。幾年前的高房價在今天看來已經成為低房價，大多數居民選擇提前歸還住房貸款即是證明。六是投資性、投機性購房和中介的違規操作推升了房價。

如何看待炒房？

購房目的有自住、投資和投機之分。投資型購房是為租而購，增加租賃市場的有效供給，與現在提倡的開發商增加自持沒有質的區別。投機型購房即炒房，是以贏利為目的的賤買貴賣、快速倒手的房屋買賣行為。在房價上升時期，炒房加劇了供求矛盾，對房價上漲推波助瀾，有擾亂市場交易秩序之嫌。

炒房似乎從來沒有被政策鼓勵過，但炒房在眾目睽睽之下持續多年，根源在於炒房有利可圖。炒房有利可圖的前提是房價上漲預期和有人接盤。遏制炒房的根本措施是改變房價過快上漲的預期，增加有效供給。把控制房價上漲寄託於限制炒房，不得要領，很可能會落空。購房的主體是自住性需求，包括一次置業和改善性的二次置業。二次置業也會有房屋的買賣倒手，與炒房難以區別。禁止炒房政策如何精準聚焦要害，又避免傷及無辜，是一種兩難。炒房的最大隱患在於金融安全。炒房者是小眾，以自有資金炒房掀不起大浪，防控房地產金融安全的關鍵是改善金融機構內部的治理結構，堵斷金融機構資金參與炒房的通道。