致剛需：買不到房？不是你的錢不行，而是你的思路不行！

為什麼要有這篇文章？

近期，接到不少冬粉的購房諮詢，明顯發現，受2016年搶房潮影響，對於剛需客戶首套住房購買過程中，資金缺乏並不是最大的問題，最大的問題是觀念不正確。

包含不正確的置業觀，不正確的區域觀，不正確的產品觀，這很大程度是由於大部分剛需都是首次買房，經驗不足造成的。

就這些問題，寫下了下列的文字，希望給廣大的朋友們一些啟迪和幫助。

城市買房錢不是決定性因素，觀念才是！

我始終認為，一個年輕人不能成功置業的一個最重要原因就是沒有建立正確的買房理念。包括：

1、我是否需要買房。

2、我買房最重要的要素是什麼。

3、我有多少錢可以買房，首付是多少，月供可以是多少等等，我能不能達到這個支付條件。

想通這三個問題，實際上問題就解決了一半。

然而真的很多人一直卻沒有想通這些問題，總是抱著試試看，碰運氣的心態來走，說好聽點叫隨緣，說不好聽點就是沒主見。

真心希望正在看手機的你，只有買房念頭，沒有買房行動的你，放下手機，閉上眼睛，問問自己這三個問題。

對於第一個問題，我的建議是「能買就買吧」，在國內首套真是一個剛需。

安居靠它，結婚靠它，小孩上學TMD的還得靠它，罵歸罵，但是還是要回歸。

不買怎麼辦？

要麼回老家，要麼去北上廣，然而前者還好，對於後者，買房落戶對於一個河南的青年已經成為了「不可能完成的任務」。

即便是以後，你準備去高一級城市發展，在鄭州買一套房子也有必要。

至少賣出這個房子的錢在這些城市可以幫助你付個首付，出租這個房子的錢可以幫你付個月供。

對於準備回老家發展的朋友，在鄭州買房特別是在三環之內的主城買房，至少可以幫你留住一個孩子接受較好教育的機會，原因就是這麼簡單。

另外還有一種要不得心態就是「拖」，得過且過，得租且租，雖然知道房價暴跌的希望比較渺茫，就是不願意麵對這個問題。

對於這種人這種朋友，我只能說，由他去吧，高興就好，流浪一生，不失為一種勇敢的人生態度。

對於第二個問題，就是我今天要談的重點。

便宜的房子很多，各方面都好的房子也不少，但是各方面都好價格卻很便宜的房子卻沒有。

房子是一種高度市場經濟化的產品，一份價錢一分貨是市場通則。

不要抱著「撿漏」的心態去看房買房。

大多數時間下，我們只能用一個出的起的價錢，買一個有優勢、有劣勢的房子，優勢方面是你所重視的，這樣的置業就算成功。

下文會重點分析。

對於第三個問題，需要先談談選擇什麼樣的戶型。

我建議，對於普通工薪階層，小三房是最適合的戶型。

如果一生僅此一次置業，三房可以滿足家庭中人口最高峰時期（三口之家，孩子需要老人幫忙照顧階段）的基本需要。

另外即使以後改善換房，再次出手，由於其大眾性，比大戶型也容易變現。

現在大部分的項目，小三房都是常規戶型，主力戶型。

請記住，大多數人的選擇，或許對於你可能不是最優選擇，但是也絕對不是最差選擇。

鄭州市最常見的小三房戶型，90平方左右居多。

按照鄭州市一月備案價格10919計算（實際上按照這個價格你在四環之內特別是三環之內，已經找不到合適的項目了），總計約98萬，再加上稅費，100萬出頭。

首套首付三成，計30萬，70萬按揭，30年計算，約3700元。

只要現在首付能湊齊，按揭能還得上，就可以考慮，因為貨幣的趨勢是貶值，現在你能應付得了按揭，以後一定可以應付。但是房價就不一定的了。

買剛需首套不要刻意選擇「房價的谷底」

房價會漲會落，房價明天會漲會落，房價後天會漲會落。

這是網上和各個媒體上非常熱鬧的話題，2016年買房是否是高位接盤，2017年買房是否是低價抄底，2018年房價走勢如何如何。

對於這個問題，我的回答還是「對於投資客戶，需要研究周期理論，因為他得算好何時買，何時賣」。

「對於剛需客戶，真沒有必要特別在乎時間問題」。

買房是個大問題，剛需客戶買房意味著解決一個人生很大問題。

解決了這個問題你可以騰出更多的時間和精力，把他們花在工作上，生意上，其他投資上，可以獲得更多的收益。

如果始終不敢買房，握有一筆較大資金放在銀行吃利息，時刻準備著買房而不敢去做更多的投資，並且每周末都去轉售房部，時間和機會成本對你來說是個不可計算的損失。

雖然不可計算，但是它確實存在。

不是說房子不會跌，而是說，即使房價跌了（從房地產的歷史上看，這始終是個小概率事件），你所節省的資金，有可能抵不上你因選房買房而花費的時間和精力，從而錯失其他機會收益。

有錢就買，沒錢就等等，首付差的少就借借，首付差的多就等等，只要是經過認真思考，而不是被裹挾在公眾意識中而去搶房，去搶購。

剛需買房最好選擇成熟區域和配套

對於剛需買房時機可以模糊，但是對於區域問題，態度必須明確，我的態度就是：

1、三環之內最好，風險最小，生活成本最小，通勤成本最小，實際上對於剛需三環內的二手房特別是5年到10年之內的次新房是他們相當不錯的選擇。

2、三環之外四環之內，2017年西區和南區可以重點考慮，東區和北區可以暫時忽略。

3、四環之外，捷運沒有被確認的（就是動工），剛需不要考慮，即使是綠博、中原新區、港區那樣的新區，因為你等不起。

說個真事。

記一個做園林的哥們在參加工作的第三年，由於結婚要求必須買房，很相中2012年南龍湖的某項目。

他選中的理由很簡單，這個項目的園林工程是他們公司做的施工，他很認同那個開發商對待園林的態度。

那個項目高層只買4000，而那個園林工程單方造價已經達到800元，房價卻只有市區的一半，他認為這就是品質樓盤。

他徵詢我的意見，我還記得這是我們當時對話的梗概：

「S哥，你認為KQ項目我能買嗎？」

「不建議，你的支出太大。」

「不大呀，房價只有市區的一半。」

「你在買房，只算了房價的支出，但是你算過以後的生活成本嗎？」

「我算過了，也不大，我以後開車上下班，一天需要跑40公里左右，大約油錢在25元到30元，一年也就是10000元。」

「這只是小成本，你算過沒有，如果你住在三環之內，一天上班通勤時間在1個小時（上下班）左右，但是你住在龍湖鎮，一天即使開車通勤時間也要3個小時，基本比環內通勤多出了2個小時。」

「你一天工資大約300元，每個小時大約40元，二個小時約80元，一年上班300天，多支出24000元，加上油費，一年實際上你比市裡面多支出34000元。」

「如果你住這個房子10年，實際上你需要多支出34萬元。差不多是你省下的房錢，但是你算過沒有你的車的耗費」

「以後小孩子上學接送多花的時間，每天必須開車才能去菜市場的時間，每周必須去市裡面採購東西的時間，而且你的工資在不斷提高，實際上你浪費的時間的成本是越來越大。」

這就是剛需一族在買首套房的最大一個問題，眼睛光盯住總價和月供，從來沒有計算以後生活成本和時間成本的損失，這是我對選擇四環之外新區朋友們的忠告。

另外對於配套問題，很多朋友們存在誤區，總認為配套越高大上越好。

但是，一旦入住，你會發現很多高大上的配套對你來說，只是一個毛線。

周邊一公里內有個菜市場比有個領事館要實惠很多。

周邊一公里內有個公立國小比那學費超過工資的私立學校要實惠很多。

周邊一個全科醫院比有個藝術館、遊樂場要實惠很多。

可能很多人會笑話我是一個完完全全的屌絲思維，然而我要說，「一個有錢人擁有屌絲思維是可悲的，但是更可悲的是，一個屌絲卻擁有了有錢人的思維。」

選擇開發商要注重以往品質

對於開發商的選擇，我們一直主張選擇品牌開發商，但是從2016年起，鄭州稍微有點品牌的開發商和普通開發商產品價格在拉大，我們選擇品牌的代價越來越大。

對於這個問題，我的建議就是：

1、對於全國性品牌開發商的大項目的首期需要重點關注，這種項目需要立牌子，樹口碑。

絕大多數有追求的開發商一定會做好，而且價格不會很高，因為他們需要試探市場的反應。

2、而對於一般地方小品牌或無品牌開發商，不建議關注首期，倒是可以建議關注一下首期過後的二期、三期。

那時一期的問題該暴露的也暴露了，如果一期品質不錯，能達到你的預期，如果在設計院和施工單位不變的情況下，品質也應該相似，可以選擇。

3、對於常年在本地開發的開發商項目，與其看它的樣板房，樣板區，不如去他已經開發的項目（特別是距離現在時間點比較近的項目）中走一走，看一看，親自感受，親自體驗。

很多朋友在諮詢中經常問我，某個開發商的團購項目（在預售證之前）能不能買，購買的理由總是讓人難以拒絕：

1、價格只有市面上的一半到三分之二。

2、是給某某單位做的團購，錯過這個村沒有這個店。

3、五證辦下來什麼證，什麼證，料想預售證也不會有什麼問題。

一旦遇到這種問題，我往往非常糾結，勸朋友放棄吧，可能就擋了別人的財路，會得罪人。

但是，勸人交錢吧，風險還是有的，一旦出危險，對不起那份信任。

這個問題想了很久，即使是得罪人，我也要說。

如果是第一套剛需，還是算了吧，這種項目可靠性相對較差，你的那點首付經不起這樣折騰，一旦錯了可能影響的就是結婚生子等人生節點性的大事，這是多少錢也很難彌補的問題。

這不像投資型客戶，投資錯了，只不過是收益大小、收益正負的問題，只是錢的問題。

況且手續問題，也不是開發商說了算，牽扯麵很廣，一個問題搞不定，一拖幾年的事情很常見。剛需一般交房是算準了的，比如結婚和要孩子，從這個角度看，你也拖不起。

關於小產權問題，你就不必那個糾結，不要信，不要買，是對待這種項目的最正確態度。

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