林采宜：樓市拐點來了！中國房地產告別暴漲時代

去年以來，房地產市場進入調整階段。全國60餘城市持續發布各種地產調控政策160餘次，房價暴漲的勢頭得到有效遏制。在8日下午的博鰲論壇中，國泰君安證券首席經濟學家林采宜發表了以《房地產告別暴漲時代》為主題的演講，她認為，房地產市場已經進入拐點，暴漲時代已經結束。

林采宜認為，驅動房地產市場暴漲的因素有4個。第一是人口，房子是用來住的，所有的剛性需求都是取決於人口的增長，而且這個人口不是老年人口，是婚育人口，這是剛性需求的最根本的根源，也是能支持過去十幾年一個長周期的地產增長的最核心的動力。

第二是收入增長，從2000年到2016年，城鎮居民的可支配收入從6200元增加到3.3萬元，也就是說居民的可支配收入增加了5.5倍，這意味著每年它的複合增長率是超過10%，大概11%到12%之間。

第三是寬鬆的貨幣條件。2014年我們的M2隻有13萬億，但是到了2016年，我們的M2是150萬億。在這樣一個環境下，我們的地產是高歌猛進15年，雖然當中有調控的聲音，有點波瀾起伏，但是總體來說這個環境就是過去15年地產高速增長和房價不斷上漲的基本條件。

但是，林采宜隨後表示，在目前，驅動房地產趨勢性上漲的人口因素髮生逆轉，靠人口增長規模所支撐的房地產需求高速增長時代已經結束。一方面，的人口出生率正大量下跌；另外，未來10年，農村流入城市的人口將不斷減少；最後，最近5年，一二三線城市常住人口增量大幅減少。

而城鎮居民可支配收入高速增長的時代，也已經成為歷史。據林采宜介紹，2011年以來，城鎮居民可支配收入的增長水平持續下降，到了2016年3月，已降至6%以下，目前為5.7%。從發展趨勢來看，未來還有可能繼續下降。此外，居民總負債率在逐年上升，未來，居民在房屋購置方面的支付能力也會相應下降。

除此之外，林采宜還認為，刺激房地產投資性需求的寬鬆貨幣環境在逐漸改變。「從去年年底開始，利率下行的周期已經結束，現在進入上行，信貸成本增加是必然的。」此前，流動性寬鬆和相對較低資金成本是推動本輪房價上漲的主要動力，而目前，隨著一二季度宏觀經增長數據的逐步改善，穩增長的政策目標相對淡化，去槓桿逐漸成為主旋律。林家宜補充道，美聯儲緊縮政策的溢出效應，人民幣利率水平也會相應上移。

最後，林采宜指出，導致房地產暴漲的重要因素——土地供給政策將發生變化。2016年4月6日，住建部和國土資源部聯合發布《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，通知指出，要結合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，包括「限房價、競地價」「限地價、競房價」、超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等，堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。

林采宜認為，土地會釋放出來，重要的是改變預期。「其實很多時候你的需求取決於你的預期，當你覺得會漲的時候，你購房的需求會很強烈，當你預期不會漲甚至會跌的時候，你的很多購房的需求都會分崩瓦解。」所以，她總結道，政府公布的土地增加供給的政策，調整的不是市場實際的土地供應量，而是大家對未來房價的預期。當預期穩定了，房價也就穩定了。