從日本看如何用「保險」保障房屋質量

市場經濟中當商品數量不足時，市場會首先解決供給不足問題，但是在數量問題解決之後，質量問題會成為市場的主要矛盾，此時「客戶是上帝」一句話會體現的淋漓盡致。那麼房地產市場進入買方市場後會是什麼樣子？我們未來可能會看到完全不同的一個房地產市場，其中一個突出轉變就是從關注「怎麼能買到房」變為關注「怎麼能買到滿意的房」，房屋質量、居住環境等會逐漸成為購房者關注的重點。

從發達國家過去的房地產發展經驗我們可以看到，住房供給不足時期大量新建住宅的過程中，由於市場只追求數量從而忽略質量，而這些質量問題最後會在市場供給緩和后逐一凸顯。為了解決住宅質量問題，保障購房者權益，各國出台了各種保障住宅質量的政策，住宅瑕疵保險就是其中之一。

本文以日本為例，簡單介紹日本的住宅瑕疵保險體系。住宅瑕疵保險主要是針對住宅可能存在的一些隱性瑕疵使用保險的方式對購房者進行保障，保險產品的範圍包含：新房、二手房與住宅改建等，保險對象主要為住宅構造的承重質量、房屋防水質量與供水排水管道的質量等。

新房環節強制開發商進行住宅質量10年保證。隨著2009年《住宅瑕疵擔保履行法》的全面實施，政府強制開發商對2009年之後其新建住宅的構造與防水進行10年質量保證。為了防止由於開發商破產而導致其無法繼續履行質量保證義務的問題，日本政府要求開發商進行「資力保證」，新房開發商「資力保證」有兩種方式：（1）提供與開發住宅數量成正比的保障金；（2）加入住宅瑕疵擔保責任保險。

二手房買賣環節鼓勵交易雙方加入二手房交易瑕疵保險/購買附帶保險住宅。

（1）購房者享受稅收優惠。2013年稅制修訂，購買加入瑕疵保險的二手住宅可以獲得稅收特殊優惠（例如：貸款購買二手房的情況下，對個人所得稅進行適當減免等）。2014年稅制修訂，針對機構從業者購買老舊二手房進行改造裝修，同時加入交易瑕疵保險然後再次出售的情況，個人購買此類住宅享受房屋登記稅特殊稅收優惠。

（2）業主享受金融優惠。貸款用於住宅改建，提高二手房吸引力，並承諾加入改建瑕疵保險或者二手房交易瑕疵保險的住宅所有者，可以獲得一定程度的利息優惠（一般為0.5%的利率優惠）。

（3）豐富保險產品可選擇性。針對國民購房過程中的多樣化需求對交易環節的瑕疵保險產品的保險期限、保險金額進行靈活調整，推出輕量化產品，縮短保險期限、降低保險金額，滿足市場中的多樣化需求。

以120㎡的獨棟住宅為例，通過保險事前檢查的二手房，業主只需支付約4500元住宅瑕疵保險保費，即可享受5年的住宅瑕疵保證，交易后5年內出現住宅承重或者漏水等質量問題，可最高享受50萬元的住宅瑕疵保險賠付。

表：日本二手房交易住宅瑕疵保險收費標準

資料來源：國土交通省、鏈家研究院整理

日本至2015年二手房交易中有5.5%的交易對象加入住宅交易瑕疵保險，日本政府計劃至2025年將這一比例提高至20%。

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