萬科聯合體58.5億元北京丰台拿地 溢價率僅17%

今年以來，北京供地節奏明顯加快。4月11日，北京市規土委拍賣廳再次迎來了一場土拍，此次拍賣的分別為丰台區王佐鎮青龍湖地區地塊、平谷區夏各庄新城地塊。

《每日經濟新聞》記者了解到，青龍湖地區地塊由國開東方萬科聯合體以58.5億元的價格拿下，樓麵價42700元/平方米，總建築面積為230355.885平方米，建築控制規模為249999平方米。

值得注意的是，上述青龍湖地區地塊溢價率僅為17%，在房企普遍高溢價拿地的今天顯得特別扎眼。那麼，這是否意味著北京房地產市場開始由熱轉冷了呢？對此，有分析指出，由於該地塊成交面積較大，所以看似溢價率較低，但其實已經接近近期房企拿地的極限了。不過，也有專家認為，即便考慮到各種因素，國開東方萬科聯合體此次拿地的價格依然低於市場預期。

成交價低於市場預期

據悉，丰台區王佐鎮青龍湖地區FT00-0503-0053等地塊，用地性質為R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地、A61機構養老設施用地、A33基礎教育用地、S4社會停車場用地，起始競拍價50億元。

上述如此誘人的地塊，毫無例外吸引了眾多房企開發商，比如招商、龍湖中海首開保利聯合體、華潤、遠洋首創聯合體、國開東方萬科聯合體、中糧天恆旭輝聯合體等10家企業參與競拍。最終，青龍湖地塊被萬科聯合體拿下。北京萬科相關人士告訴《每日經濟新聞》記者，萬科在拿地上一直是比較開放的，此前包括跟首開、國開、京投發展等都有合作。

資料顯示，國開東方是由國開金融與上市公司東方集團成立的合資公司，其官網顯示，該企業主要對青龍湖東側的丰台區王佐鎮25.3平方公里區域進行城鎮綜合開發，截至2015年底，國開東方總資產120億元，凈資產52億元，通過3年時間已在青龍湖區域完成實際投入超過100億元。

公開資料顯示，青龍湖地塊以「限房價競地價」方式出讓，商品住房銷售均價不超過41230元/平方米，且最高銷售單價不得超過43292元/平方米，並執行「90/70」政策，此次拍地未觸及土地合理價格上限。據了解，該區域周邊已有V7北海壹號和億城燕西華府兩個項目，並以大戶型產品居多，基本售價均在5萬~6萬元/平方米左右。

中原地產首席分析師張大偉表示，該地塊體量較大，但屬性複雜，持有比例較高，其中商辦接近8萬平方米，實際商品房住宅部分為13.7萬平方米，實際可售部分佔比僅55%，平均樓麵價為2.34萬元/平方米，如果將持有部分按照50%價值計算，樓麵價為3.05萬元/平方米。整體看，雖然持有部分比例較高，但地塊價格依然低於市場預期。

亞豪機構市場總監郭毅表示，今年以來，北京土地市場供地節奏明顯加快，截至目前已成交住宅用地7宗，密集的土地出讓，使得房企的「饑渴」程度有所緩解，不過在今年新推的土地當中，自住房等保障型產品佔據較大份額，因此其中含純商住宅產品的地塊仍然受到較大歡迎。

記者注意到，昨日北京推出的平谷區夏各庄新城2-11-1地塊，雖然建設用地面積僅約20213.146平方米，建築控制規模僅24255.775平方米，但最終卻由中弘以2.04億元的價格拿下，溢價率180%。資料顯示，該地塊屬性為A61機構養老設施用地。

房企聯合拿地漸成風潮

從昨日競拍方情況來看，房企抱團組成聯合體拍地似乎已經成為了一種潮流。

據中原地產最新統計，截至4月11日，北京年內供應的住宅類已達20宗，而等待成交的15宗，已成交的有7宗。從已成交的7宗地看，合計成交的商品房住宅地塊面積為90.64萬平米。

其中，涉及限價商品房住宅為47.9萬平方米，主要分佈在房山、平谷、密雲，公建面積17.5萬平方米，這7宗住宅用地中自住房為22萬平方米。7宗地合計有4宗為聯合體，密雲、房山、通州各有一宗地塊為企業獨立拿地。

針對房企頻現聯合體拿地，易 居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，由於土地成本增加，企業聯合拿地會減少一定的風險，目前來看，北京供地還是會增加的，丰台和大興的土地供給的增加，後續還會有很多企業符合拿地的條件，對新一輪的投資和擴張有一定的積極作用，

萬科集團2016年年報披露，報告期內，集團實現營業收入2404.8億元，同比增長23%，凈利潤210.2億元，同比增長16.0%，其中，北京區域主營業務收入417.89萬元，收入佔比達到17.85%，結算面積約414萬平方米，佔比20.16%。

《每日經濟新聞》記者查閱萬科2016年年報發現，報告期內，萬科新增加開發項目173個，總建築面積3157.3萬平方米，其中北京區域共新增7個項目，88.3%的新增項目位於一二線城市，而報告期末至該報告披露日（3月27日），萬科新增開發項目36個，規劃建築面積約438.9萬平方米，其中涉及北京2個，位於朝陽區和門頭溝區。

北京萬科前述相關人士表示，劉肖擔任北京萬科一把手之後，在拿地投資上很果敢，他推出了一個叫A計劃，也就是曼哈頓計劃，涉及像城改、收購、公開招拍掛等，但強調不拿地王，丰台這塊地也在今年預期當中，與此前相比，目前拿地儲備屬於基本持平。

克而 瑞地產研究院公布的數據顯示，2016年北京房企銷售金額排行榜中，萬科在北京樓市銷售金額為248.52億元，銷售面積70.66萬平方米，均排名第三，排名第一的是斬獲銷售金額343.64億元的首開股份。

萬科集團2016年年報陳述說，鑒於土地市場的競爭激烈，將持續探索多元化的土地獲取模式，通過合作、股權收購、代建等防水確保以合理價格獲取土地資源，2016年萬科集團59.5%的新增項目是通過合作方式獲取。