家長兩年看110套學區房 有的長滿雜草賣20萬一平

我想通了很多道理，時代的變化遠比我們想象的要快很多，我們的工作中，很少是當年老師教給我們的內容，而我們想教給孩子的也未必是孩子將來要用到的知識，我們只能教給他們生存之道，而這些道理，亘古不變。

上周，孩子學校找家長談話，了解升學意向。老師說，一旦選擇了國際學校，孩子將很難再回到公立體制，所以一定要想好。我和先生在這個問題上存在分歧，我傾向於繼續上國際學校，而我先生認為應該上公立校。

說來好笑，半年前，我們倆的觀點恰恰相反。

兩三年前我開始看學區房，直到孩子已經就讀國際學校一段時間了，我還是一個學區房買家團的成員，堅定地要買一套能讓孩子就讀北京歷史最悠久學校的房子，而且堅信一定能買到。我先生對學區房絲毫沒興趣，他認為大不了去國際學校，他很多客戶的孩子就是在順義的國際學校里上學，也挺好。

在那兩年中，我看的學區房至少有110套，期間常常和經濟觀察報的前同事，也就是這篇稿件的編輯分享經歷，她問了我好幾次，要不要把你的故事寫下來呀？拖了大半年，覺得特對不住她，才開始落筆。

回想起兩年多來的細節歷歷在目，但彼時的信念和焦慮卻一去不返。我只好安慰自己，寫這篇稿子依然有現實意義，更重要的是我已經能更冷靜和客觀地看待這件事。

（一）

2014年夏天，我開始研究北京的學區房。當時，北京義務教育改革方案已經明確，幼升小一房一校、聯考鎖區，這些政策引發了廣泛的爭議。但很多孩子還在上幼稚園的家長都在觀望，並不著急出手。

那時候，學區房價格雖然已處在快速上漲的階段，市場需求也很旺盛，但遠沒有到後來的饑渴和瘋狂。

我所在的朝陽區，是北京城區的「教育窪地」。由於歷史原因北京的名校大多集中在東西海，朝陽幾乎排不上字型大小，所以一聽說聯考鎖區，最著急的就是朝陽區的家長。

我住的小區就配套了一個很一般的國小，俗稱「菜場國小」。但那時，身邊很多鄰居並沒有把買學區房這件事放在心上。其中一個鄰居家有套房子劃在西城什剎海片區西什庫國小的範圍內，但她家並沒有把孩子戶口轉過去。另一個鄰居的老人戶口和房子在海淀區萬泉國小，她覺得那邊的房子面積太小，打算就在小區學校上學。

當時，我和一個在教育系統工作的朋友一起看了幾個樓房。朋友還沒有孩子，學區房的需求並不迫切，但那時北京的機關單位和央企催促有房的員工把戶口從單位遷到自己房子里。又正值東西城合併的消息甚囂塵上，她最迫切的需求是要在東西城買套房落戶，所以，她順便也跟著我一起去看學區房。

剛開始看房，我並不著急，東西城到處看，只要是好一點的學區都看了個遍。而跟我一起看房的朋友很快就出手買了一套非學區大房子。現在著名的「學區聖地」德勝片區，當時最便宜的房大約在250萬元左右，單價大約在七八萬元。而其他片區則還有不少150萬-250萬元之間的房源。

我見識了很多奇葩的學區房，尤其是老平房，有的房需要穿過鄰居家才能進去；有的房只剩半面殘牆和兩根柱子撐著，牆縫裡長滿了雜草，售價20萬元一平；還有的被其他房包圍在中間，幾乎暗無天日；甚至見過好幾間1平方米的房子。

這些老平房通常都論間賣，每間有獨立房本，面積通常在5-15平方米，價格在150萬-250萬元之間，沒有市政給排水系統，頂多在院子里蓋一個自建，裡頭有個小便池和一個水龍頭。由於下水管較細，大號得去衚衕外的公用廁所。

這樣的房子看多了，你就能摸到一些規律，如果某間房子單價較低，就要格外注意是不是門洞或過道。早幾年，門洞和過道是允許戶口遷入的，後來管得緊了，戶籍部門發了通知，買這樣的房子風險就大了，等孩子上學后再轉賣更成問題。

（二）

與樓房相比，北京的平房交易市場相對不太透明，大品牌中介也較少涉及，房源主要掌握在幾家規模不大的中介手中，運作模式和大中介有很大差別。

看了一些平房后，我開始失去耐心，因為假房源太多，中介往往會上傳一些明顯低於市場價的房源作為誘餌，之後以各種理由給客戶推薦別的房源。

期間，一家大中介的經紀人問我對整座的四合院有沒有興趣。我說當然有，只是沒錢。中介說，可以找幾個人合著買，折下來每間要便宜得多。

於是，某天傍晚中介帶著去看，那是個法院拍賣的院子，坐南朝北，南北西三進，土地面積有200多平，建築面積也有120多平。中介拿了把鑰匙想帶我進去，卻打不開鎖，發現鎖已經被人換了。當時法院二拍已經流拍，三拍的起價降到了不到1000萬元，單價來明顯低於市場價一大截。

我立刻就心動了，趕緊拉了幾個感興趣的朋友商量。朋友們情況不太一樣，有的孩子已經在這個四合院所屬學區上學，買房單純為投資，也有像我這樣的剛需家庭。

我向大家解釋了操作過程：先拍下房源，交款，辦理過戶，再重新測繪，分房。但裡面有幾個難點，一是誰都想要面積小總價低的房源，面積大的房源分給誰；二是門洞怎麼辦；三是如果有人臨時退出怎麼辦。

不過，大家很快商量好房源和資金分配方案，甚至約定到時候把四合院一起整修，作為私人會所或辦公室整租出去，每月按投資額獲得租金收入。

大家又分頭了解了房源的情況，其中有一位朋友非常給力，交了二十多萬元拍賣定金，聯繫到了法官，給我們開門看到院子內部：雖然房屋比較老舊，但基本還保持著原來的格局，院子里還有兩棵大樹，很久沒有人住，地上已經長出蘑菇。

當天，我們見到了法官，了解了該套房源權屬之爭的複雜性。雖然法官表示即便存在二次抵押，通過法院拍賣獲得的房產是受到法律保護的，因此不必擔心拍下來後面臨糾紛。但另外一個信息讓這件事發生了轉折：原來，該套房源此前之所以能辦出二次抵押，和權屬登記部門的內部人員違規操作有關，因此權屬登記部門成為被告。如果我們拍下這套房產，過戶時的權屬轉移登記還是要由本案被告部門來辦理。由於與此房存在利害關係，權屬登記部門可能會拖延辦理產權過戶登記的時間。

買房團里有人認為，會存在房屋無法順利過戶的風險，還有人擔心短期內過不了戶會影響孩子入學，投資客則擔心資金無法及時變現。我先生本來對此事就不看好，現在看到這樣的局面，正好勸我打消念頭。於是買房團作鳥獸散了。

拍賣當天，我們聚在一起吃散夥飯，席間得知房子拍賣價已經超過了買房團約定的最高價。而次日最終的成交價比頭天看到的最高舉牌價還要高出100萬元。

幾個月後，我再看那家中介的房源時，發現市面上多了很多套那個學區的平房房源。照片里的房源，非常像之前那套法拍房，於是我電話問那位最初推薦房源給我的經紀人，他說正是那套四合院拆分上市了。而且經過不同尋常的操作，析產後增加了房子的間數，原來只有9間，經過拆分，變成了10多間。這樣一來，每間房的面積和總價更低，作為學區房每套可以賣出更高的單價。當然，這種增加間數的操作方式並不是一般人可以做到的。

後來，經紀人帶我重新去看了那套四合院，非常可惜，它已經不再是原來的樣子，兩棵百年老樹已被砍掉，幾間破舊的房子用最便宜的建築材料草草裝修。中介痛心地說，這是個文保四合院啊，就這麼被毀了。顯然，這座四合院是被專門做這類倒賣生意的投資公司拍下來的。

之前看過幾個投資公司整修的四合院，都是這個路數：先把四合院整座買下來，辦個析產手續，拆成每間房一個房本，再把房子重新整修一下，每間房蓋個自建，裝上洗手池和蹲式便池。這樣就可以相當於整座買入時的1.5倍到2倍的價格出手。

這個時候，四合院析產後的房本還沒有下來，在中介掛牌單價將近20萬元／平方米。我特地詢問了業主派來現場接待客戶的小夥子，土地證是否可以一起過戶，但小夥子堅稱，在房產過戶時，原來的土地證就作廢了。我問遍了中介，也都是這麼說。於是我當天就決定出手，並簽了定金合同。簽了定金合同我還是不放心，又去打國土局電話諮詢，得到的答覆卻是土地證不會自動作廢，要買賣雙方一起去國土局辦理變更手續，才能進行變更。可業主依然說手裡沒有土地證，因此不配合辦理土地變更。由於這套房此前就存在二次抵押，為了避免買房后可能發生的糾紛，我決定不再為這套房子買單。就這樣，我錯過了一次關鍵的買房契機，但後來也從未後悔過。

那段時間，我還去看了周圍其他的四合院，但因為各種原因錯過了。

（三）

由於孩子爸爸對平房很不感冒，說不適合人類生存，我心灰意冷了一段時間，沒有再看房了。後來我們又開始看樓房。

平房的好處是不佔用購房名額，缺點是無法貸款，又很少有自住所以很少能接觸到房東本人。樓房剛好相反，看樓房的過程中也了解了好幾家的故事：有一對老倆口想賣了房子住養老院，女婿因為看好學區資格不同意。有一家老人不讓孩子把戶口遷進去，父母就造了個真實房源的假房本想給孩子上學，但最後被戳穿被判了刑。

那段時間，我們關注的學區房價格漲了不少，總價最低的也在500萬元以上。當然有一些地下室的單價要便宜一些，但地下室的落戶政策越來越緊，我們不敢冒這個險。

一年多前，兩所「菜場國小」掛上了名校的牌子，中介說那兩個新校區的新生已經開始在本部上學，於是我又開始關注這所學校新校區的房源。

這兩個校區的房源中，還真有一個價格相對便宜的小區，只是小區的名字叫做「XX大廈」。這個大廈有部分房源是商住性質，另一部分房源是70年產權公寓，可以落戶。我有點不太放心，先是打電話，後來到現場諮詢。我和孩子在入學諮詢日起了個大早，排了一個多小時的隊。

排隊中，一位操濃重北京口音的家長說，她家孩子不一定能上這個學校，今天來試試運氣，孩子戶口掛靠的姑姑房子名下，從錄取排序上靠後，她埋怨到，「都是外地人擠掉我們北京人的入學名額。」旁邊有人說：「外地人上不了，都得有北京戶口。」她說：「那不是有很多外地人都拿到北京戶口了嗎？」

回顧那天諮詢時的心情，我還非常確信會買那個小區的房子，也非常確信孩子可以上這所學校，我至今清楚地記得，招生老師笑盈盈地耐心回答了我的每個問題，我甚至能感覺到招生老師對我和孩子的印象不錯。很遺憾，今年孩子真正的入學招生登記日期即將來臨，而我和我的孩子不會在那條美麗的小衚衕里乘著樹蔭，在數百年歷史的校門口排上一個多小時的隊了。

錯過那套房子的原因也令人痛心，當時中介告訴我們，這套房子的價格可以往下談5萬-10萬元，於是我先生堅持要業主在總價上讓步。但是業主本人並沒有到場，而是派了一個下屬，下屬表示自己不方便作主降價，給業主本人發消息，也未得到回復，於是，我先生沒同意簽，回去等消息。就在當天晚上，房子加價3萬成交。

那段時間學區房的價格一天一變，眼看著學區房價格越炒越高，我感覺從投資的角度越來越不划算，看房的興趣也消磨了大半。

這時候，我聽到一個小道消息，說今後北京的商住兩用房可能可以落戶了。於是，我又打了雞血似的去看了一輪學區附近的商住房。在這輪看房過程中，我找到了一些總價低得出乎我意料的房子。不過，沒過多久我就確認了這個小道消息並不靠譜，最終沒有下賭注。

（四）

過去的兩三年，我一直對國際學校有所耳聞，但一直沒有太當回事。當時我堅定地認為，我家孩子是走公立路線的。讀公立一方面可以省一大筆開支，而且孩子上學后出售學區房可能還能掙一筆錢，另一方面，很多家長都說國際學校的教學質量整體來說不如公立學校，尤其是公立名校。

2016年上半年，我偶然聽說一個口碑很好的國際學校要在距離我家1公里遠的地方開設新校區。當時，我孩子在我們住的小區內私立幼稚園上學。我對這個幼稚園不算很滿意，於是趕緊去報名試試。幸運的是，正好趕上了當時有一個名額空缺出來，也通過了面試。於是，我開始和國際學校教學體系有了親密接觸。

原來聽說國際學校經常有早戀、抽煙、打架的情況，甚至還有孩子吸毒，攀比風嚴重。但是我的孩子入學后，我發現這個學校的校風非常正，孩子們每天穿著樸素的校服，只能穿黑色的鞋子去上學，不允許帶花哨的首飾，除此之外，老師對教學也抓得非常緊，不亞於公立學校。和公立名校相比，這裡的硬體可能沒有那麼高大上，但也沒有公立校的一些痼疾，比如像不久以前轟動教育圈的校園霸凌事件，也沒有公立常見給老師送禮的情況。

到了去年下半年的新生招生季，這個學校就很難進了，錄取比例大約10：1。此時我開始慶幸孩子能在合適的機會進入這所學校就讀。但這時候孩子爸爸卻又和我產生了分歧。

他最擔心的一點是，按照民促法的規定，國際學校的孩子必須使用義務教育教材上課。但是，孩子爸爸依然不打算買學區房，所以，按照他的思路，孩子只能就讀於家附近的划片國小。

正在我滿腹糾結時，一個朋友和我聊到這個話題。她說，哪個學校都有好老師，也有不好的老師，挑學校沒有太大的意義，孩子從來就不是學校教出來的，是家長教出來的。而且買了學區房就能保證你家孩子上那個你想上的學校嗎？幾年後，孩子上國小或者小升初的時候，政策是什麼樣誰能預測得到？就算上了好學校，你又能保證他考上好大學，保證他以後事業成功嗎？

事實如此，她說的每一句都是對的。原來我堅持一定要上好學校，是看到了階層固化的局面，我不願意孩子因為上了菜場國小而耽誤未來。然而從現在教育改革的趨勢來看，公立學校將以保證公平為主要宗旨，不再以選拔體制內精英為主。就連過去在房價領域十年來被證明是正確的任志強，在談到學區房問題時也說，教育資源會趨於均衡。從實際情況看，好的公立學校也在紛紛收購和成立分校，還有很多成立民辦學校來滿足市場需求。

按照我的教育系統朋友的解釋，這些民辦學院的成立主要是為了給那些沒有北京戶籍的精英家庭孩子提供高質量的教育機會。而我的猜測，民辦學院的設立，使公立學校可以在體制的框架之外滿足部分體制內精英對於教育質量更高的需求，以解決公立學校教育資源被均衡化、被稀釋的問題。

到底哪個才是正確答案？我其實並不確定。但我想通了很多道理，時代的變化遠比我們想象的要快很多，我們的工作中，很少是當年老師教給我們的內容，而我們想教給孩子的也未必是孩子將來要用到的知識，我們只能教給他們生存之道，而這些道理，亘古不變。