真相：20年的房貸，其實你只用還12年！

貸款買房，公積金貸款五年以上的貸款利率僅為3.25%，商業貸款五年以上的貸款利率為4.90%。也就是說，把全款買房的錢留著去買理財產品，收益完全可以填上貸款買房時的利息。

還有一點好處是很多人沒有想到的：通貨膨脹錢在貶值。

20年的房貸，其實只要還12年

日前深圳的房子大概是5萬每平方米，也就是說你在深圳用商貸的方式買套100平方米的房子，如果說首付是3成的話，貸款20年，那麼每月需要還2.2萬以上！

不少家庭和個人面對長期且絕的房貸數額，紛紛表示亞歷山大，但其實在實際生活中，我們除了通貨膨脹和貨幣貶值外，20年的房貸，實際上只用還12年即可。

下面是1996年、2016年分別對應的GDP和M2數據表：

從表中可以看出：20年間，的GDP增長了936.19%，而同期M2卻增長了1937.06%，GDP增速代表「創造財富的速度」，M2增速代表「印鈔的速度」！

假如創造財富的速度趕不上印鈔的速度，就意味著貨幣貶值，那麼這20年你的錢縮水了多少呢？

20年以來你的錢貶值的程度=1937.06%-936.19%=1000.87%

20年間你的錢貶值了1000%，換句說2016年的11塊錢只相當於1996年的11÷（1+1000%）=1元。

那麼扣除了貨幣幅度的錢，最後還貸的錢到底是多少呢？

情況一：如果你的錢沒有縮水，未來20年貸款利率不變的情況下

假如錢沒有縮水，20年間你需要還給銀行的錢是549.73萬。

情況二：過去20年的錢縮水了1000%，假如未來20年錢仍然會縮水1000%不變。

那麼20年後的549.73萬隻相當於現在的549.73萬÷（1+1000%）=49.97萬！

也就是說20年房貸中你還給銀行的錢只有49.97萬！如果每月分擔的2.29萬元的錢不變，那麼最終還款的年限只有49.97萬÷（2.29萬×12月）=1.81年！

但實際上還沒這麼簡單，我們的房貸是按月還款的，這當中就產生了時間價值！舉個例子：如果是20年後一次性還款，那麼你可以將你每個月2.29萬元還款的錢拿去投資，或者即使不投資錢放在銀行里也會產生利息，但是如果你是月供2.29萬那就沒有了。

所以要計算實際繳納房貸的年限，那麼我們需要逐月來計算：

可以看出，實際需要還的錢只有404.643萬； 如果按照之前的2.229萬的月還款，那麼你最終還款的年限只有404.643÷（2.229×12）＝15.12年！

15年指的是用商業貸款的真正還款時間，實際上，大多數在職員工會使用自己的公積金貸款利率，這樣利率就會更低，目前：3.25%左右。通常還款時間才12、13年左右！

結論：

1、對於買房的人來說，能夠貸款買房的盡量貸款，因為通貨膨脹會消化你的負擔。

2、20年的房貸，如果用商業貸款，那真正還款時間才15年左右；如果用公積金貸款，那真正還款時間才12、13年左右！

（學到小技巧，賺到大收益 我的公眾號：幣港灣精選）