限購潮下的上海樓市調控會加碼嗎？

  2017年3月31日，易居研究院副院長、企業戰略諮詢專家楊紅旭，著名房地產專家蔡為民、保利地產上海公司副總經理傅小君以及上海新浪樂居上海站主編李麗，齊聚樂居直播《大咖面對面》，展開了一輪深入的業內探討，就限購背景下上海樓市走向、南大區域板塊的發展等問題提出了專業的觀點。編輯為各位網友做了以下乾貨梳理。

  關鍵詞：限購潮下的上海樓市調控會加碼嗎？

  楊紅旭：在各地限購潮的背景下，上海政策會大幅升級的可能性比較小。上海在北京、廣州之後，在商住領域會有所行動，可能會再升級。但是在住宅市場上我認為明顯升級的概率不大，最多會有些小補丁，談不上更新的政策了。上海的樓市只要保持目前的態勢，對房地產行業有利，暫時不用擔心上海政策會大幅升級，沒有條件，也沒有必要。

  蔡為民：「房價不死，調控不止」。這裡所說的「房價不死，調控不止」並不是簡單地說，上海的限購政策一定會再升級，而是指在保證行業健康發展的前提下設定「紅線」，超過紅線則嚴厲調控，最終都是為了保證行業的健康平穩發展。未來會有越來越多的城市加入到所謂房子是用來住的這種屬性上的一個表態。

  傅小君：「第一，絕對不要低估中央政府對於這輪調控的決心，這是我們基本的認知。第二，成熟的調控，對於房產持續發展是有好處的。我們不希望市場大起大落，希望跟消費者、政府一起維護市場平穩發展。」

  關鍵詞：買房子還得看規劃

  楊紅旭：上海不再是傳統意義的上海，不再是以內中外郊環，四環五代，越往外價值越差這樣傳統地去界定它。上海的CBD布局更加趨向於點穴式的布局，特別是易產生在二線、三線捷運交匯的地方。「我們的捷運目前是11條，2020年要達到20條，超過800公里，到了2025年肯定要超過900公里，當然還有很多正在規劃當中的。所以我們會發覺上海的城市布局，CBD的界定，已經發生了本質性的變化，我把它稱之為捷運重劃樓市版圖。」除此之外，還得看企業和政府願意往哪一個板塊砸錢。

  關鍵詞：哪些板塊被普遍看好？

  楊紅旭：第一個是黃浦江兩岸的後世博、徐匯濱江板塊，第二是大虹橋板塊，第三是張江板塊。除了這三個板塊之外，則要重點關註上海市外環以內，哪些板塊還有大規模搬遷、開發的餘地，那麼這板塊是有潛力的。

  例如當初的大寧板塊周邊就有較多的工廠、廠房等，在大規模拆遷開發之後，大寧板塊發展得越來越好，升 值的空間也很大。以項目為例，2014年大寧金茂府賣7萬，後來價格一路飆升，賣9萬、10萬，升 值幅度是非常大的。而在整個中環範圍，南大板塊的可拆遷面積是非常大的，數年後會不會再現大寧板塊的輝煌，值得期待。

  關鍵詞：即將崛起的南大板塊

  楊紅旭：「有著幾百萬平方米的南大板塊，政府如果能夠很好的推進拆遷節奏，把規劃很好的落實，又有類似保利這樣大的企業在具體項目上投入更多的資金和精力，打造更多好的產品，塑造好的社區，那麼這個板塊未來是很有潛力」

  蔡為民：「五年前我就講上海終將成為奧運城市，我們要思考一個問題，他要辦奧運從哪裡辦？就目前來看南大板塊已經留好了一塊空間。」「就南大板塊所處的位置以及當前的祁連敏感地帶的規劃來看，所謂板塊的后發優勢非常明顯。」

  在《祁連敏感地帶規劃圖》中，寶山區政府對這裡的發展進行了詳盡的描述。整個區域將按照國際4-3-3規劃理念打造。40%生態綠化（約253萬方），相當於2個世紀公園、4個大寧靈石公園；規劃30%綜合配套（約197萬方），涵蓋大體量商業中心、17所學校、健康醫療等配套；交通方面，區域內設有7號線、15號線（在建中）、中環、外環等交通主幹線。南大板塊有望成為繼大寧之後新一代崛起板塊。

  關鍵詞：南大板塊的領軍項目——保利熙悅

  傅小君：從項目配套來講，保利熙悅會有約2萬方的商業配套，今天直播的場地將建成為約兩千方的健身會所；從項目的園區體系來講，每一棟的一層全部架空，保證了居住的舒適度；從產品來講，還有智能家居，新風除霾等配置，相較於葉上海，葉語，葉之林三代葉系列產品，本次我們更是做了全面的升級。保利熙悅總價大約500萬至600萬之間，面積約為94平到117平，屬於上海初步改善的項目，面向三四十歲左右的城市的中堅力量的高配產品。

  楊紅旭：

  這個板塊的現狀雖然不是很理想，但正是因為這樣，未來才會有變新的過程，才會有價值的大幅上升。保利的品質在一直是有口皆碑的，現在保利熙悅這個樓盤價格不高，但在這個價格層面上，是做得非常細緻的。保利熙悅作為保利在寶山三個項目之後的升級版，代表保利在這個板塊的又一力作，我個人還是比較看好的。

  蔡為民：「我個人認為買房子，產品的本身非常重要，但是它的環境、地段應該會更重要。就現況來看，保利這個項目能夠做這樣的規劃設計，在當前情況之下是非常難得的。」

  網友互動的部分精彩回顧

  請問專家們對於公園地產的稀缺性怎麼看？

  蔡為民：「公園地產有兩個重要的優勢。一是景觀的優勢，二是休閑的優勢。對於房價的增值會有很大的幫助。這個幫助在兩方面有明顯的體現，一個是當市場出現僵持或者衰退的情況下，公園地產能夠具有一定的抗跌性。在市場較好的時候，公園就如同湯臣一品前的江景，對房地產有加分。」

  楊紅旭：一個大的綠地公園對周邊小區、社區品質提升是很關鍵的，它會提升居民的層次，二手房的價格也會隨之往上走，對長期的居住氛圍和房價是有幫助的。

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