葉檀：別讓失實的房價數據對市場形成誤導

最近看到一連串有關房價下跌的文章。但這跟筆者實地看到的情況有所區別，有的甚至還截然相反。比如近期在蘇南、蘇北、山東淄博、合肥等地，都出現了搶購的態勢。

涉及房地產數據的統計當中，如果不闡述清楚樣本篩選方式、樣本數量、計算方式，那麼這些數據都存在可疑的成分，嚴重的有可能會錯誤地引導預期。如果有一些數據與常識明顯相反，那麼這類房地產數據很可能就涉嫌造假。

在現階段，很多地方出現搶地潮，搶房潮也已經蔓延到三四線城市。

以鎮江為例，6月1日，經過6個小時的拉鋸戰，鎮江4宗地塊出讓收入達到62.35億元。群雄逐鹿最熱的潤州區兩地塊（R1702和R1703），經過130餘輪的競拍，央企中海以25.2億元的成交總價一舉拿下R1703地塊，樓麵價9450元/㎡，溢價率110%，刷新鎮江拍地以來的最高樓麵價紀錄。

合肥、蘇州、揚州、武漢、北京、廣東等地也出現搶地潮。今年前5個月，全國土地出讓最多的50大城市合計土地出讓收入達到10103億元，同比2016年前5月上漲33%。碧桂園、保利、恆大、中海、首開這些企業難道明知房價將要下跌還要去搶地？這種可能性微乎其微。

2015年和2016年，全國土地供應連續兩年負增長。目前一線城市樓市庫存平均只有6個月左右，遠低於12個月的安全庫存標準。

再以此前北京通州、亦庄「房價下跌20％」的傳言為例。偉業我愛我家市場研究院數據顯示，今年5月北京二手房成交均價環比下滑2.4%，通州區、亦庄開發區跌幅最大。

此言一出，市場嘩然。偉業我愛我家對此作了解釋，集團副總裁胡景暉接受《證券時報》記者採訪時表示，由於目前市場本身交易量少，而有的業主急於成交，導致個別二手房降價明顯。

假設本來大家都在觀望，成交量接近於零，突然某個小區有兩個業主急於套現，掛牌價下跌20%也願意出手，表面上整個區域的二手房市場整體下跌了20%，其實不過是幾套房的事。

北京市住建委官網數據顯示，5月北京二手住宅環比下滑近四成，創下2015年2月以來的最低值。恰好此時，有個兩限房樓盤經過5年鎖盤期可以上市了，有些房主就像餓虎一樣，急於套現上市。

《證券時報》的採訪顯示，通州龍湖大方居近期成交的二手房中，確實有較最高點下跌20%的戶型。有房產中介人員告訴記者，龍湖大方居屬於兩限房，目前剛滿5年。部分戶主急於出手的原因一般有兩類：一是前期已經訂下改善型目標房，但沒想到3月份突然出台更嚴的限購政策，導致房價下跌，不過只要降幅不超過改善房的違約金，業主還是可以接受的；二是位置、戶型不好的業主急於變現。

要讓房價上漲也很容易，通州一家知名房產中介公司的工作人員也告訴記者，近期掛牌價格大部分會比3月高點時調低約10%，最後的成交價仍可再商量，不過下跌20%肯定不是普遍現象。

一線城市租金下跌，主要與產業結構調整相關，不同的區域房租截然不同。

據蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心監測，今年3月北京、上海、深圳三大一線城市租金回報率分別為1.56%、1.43%和1.53%，均創下歷史新低。上海房屋租賃指數辦公室指出，今年一季度上海新增就業崗位數量同比減少5%，其中外省市人口初次來滬就業者減少，使得新增租賃需求不旺。去年上海常住人口只增加了4萬人。

這兩天跟幾個金融界的朋友在一起，說起某些地方房價出現的貓膩，那是層出不窮。比如，控制網簽價格，再比如統計普通商品房時，把精裝房和別墅排除在外，把保障房統計在內，當地的房價立竿見影掉頭向下。

這樣一來，真實的房價反而成了個「大機密」。我曾經想跟個大房產服務機構合作，最後沒成功，原因是對方擔心「自己未來做不成生意」。

《大偉看樓市》說，二手房事實上大多數都存在陰陽合同的問題，新建住宅也存在部分地方政府為了完成調控目標，可能會通過延緩限制高價房簽約的情況。網簽數據如果都是限簽的，那麼就不能代表市場的真實價格。

房地產行業的數據質量目前存在嚴重問題。要想得到真實數據也很好辦，把自己的房子掛牌幾個星期，看有多少人問詢；或者去買套房子，看有多少人在過戶之前漲價漲個不停，把你當成唐僧。