關於西灃路買房的7個回復！

西安樓市，區域觀點

NO.1

QUESTION：西灃路為何過去沒有發展起來？

ANSWER：過去的西灃路屬於「三不管地帶」，屬於高新區、雁塔區、長安區聯合管理，土地資源缺乏有效的發掘。

高新區的重心一直在科技路、唐延路、錦業路；雁塔區的重心在長安南路、魚化寨、西影路以北、東部區域；長安區的重點在南北長安街、東西長安街、南部產業園區等方面，這就客觀上造成了西灃路片區（西灃路綜合改造區：位於雁塔區西南部，東臨子午大道，北至南三環，西接西灃公路，南與長安區接壤，總用地面積約6000畝）的落後。使得2014年出現驚人一幕，西灃路以東房價六千，西灃路以西房價一萬五，天差地別。

如今西灃路喧囂塵上，原因大致有兩點：其一，隨著高新二期發展空間不足、土地資源的日益稀缺，西灃路範圍內土地徵收帶來的巨大效益，促使三區角力；其二，雁塔區政府或將搬出小寨，移至西灃路西安城市公園。但無論實況如何，這都促使著城中村向現代化都市全力蛻變。

NO.2

QUESTION：西灃路究竟有無發展前途？

ANSWER：西灃路屬於西安城市外擴的第一圈，是高新區「兩帶兩城五區八園」產業布局重點之一，價值等同於西太路，未來價值極大。

其一，從城市交通等級來看，這四條主幹道維繫南部交通，從東向西依次為曲江大道、長安路、朱雀路、西灃路，西灃路價值可見一斑。其二，從產業落位來看，西灃路是一條價值金線，西灃路以東為雁塔區，西灃路以西為高新區Ⅱ期核心，尤其是錦業路已經規劃成為西安摩天樓聚集地，地位等同於上海陸家嘴、廣州天河區、深圳前海。

可以說，能夠將商務、商業、人居薈萃一路，在高新區僅西灃路一條，別無分號。

NO.3

QUESTION：西灃路片區又是如何規劃？

ANSWER：根據政府對西灃路拆遷規劃，提出了「一帶、兩核、三線」，核心區域大概在4平方公里，近六千畝地，規劃相對系統。

「一帶」：沿子午大道西側，依託皂河改造為藍本的1683畝城市生態濕地公園。

「兩核」：沿生態濕地觀光帶以西，建設佔地2300畝的核心居住圈；沿三環南側，憑藉毗鄰高新Ⅱ期核心的區位優勢，打造出586畝核心商務圈。

「三線」：西灃路沿線：打造樓宇經濟、總部經濟商業集群，包括精品傢具產業；雁環路沿線：打造精品傢具展示區，將現有產業資源再次利用，實現產業鏈升級。西部大道：因地制宜，打造高端汽配服務一條街。

NO.4

QUESTION：西灃路片區是否值得投資？

ANSWER：筆者曾經提出過判斷區域投資的三個標準，以五年為限，固定資產投資、稅收密度、商業氛圍醇熟度有保障的才值得考慮。

這一點西灃路完全符合：其一，西灃路從2013年開始萬科、海亮、金地相繼進駐，又開闢千畝公園，固定資產投資不下百億；其二，西灃路現有建材市場、汽配市場、二手車交易中心、寫字樓集群、人居消費等都能保證稅收的密度；其三，當前西灃路商業還稍顯薄弱，雖然萬科生活廣場、海亮底商、高新第五季底商都還在醞釀之中，主要消費依賴陽光天地集中商業、逸翠園、竹園嘉苑、盛世長安底商、杜城村集市，消費還有待升級。

當然，據目前所知，融創已經在西灃路附近取得了兩宗土地，一處在錦業路，一處在西部大道，而且定位檔次較高，未來預期還是不錯的。

NO.5

QUESTION：宜家西安第二店是否落定？

ANSWER：到目前為止，還沒有文件透露具體情況。

2016絲博會暨第20屆西洽會進入第二天，西安雁塔區共簽約（成交）各類投資項目34個，總投資184.13億元，但最引人矚目的莫過於西安宜家第二家店的落戶，西安宜家第二家店有望落戶雁塔區。「西安第二家宜家」，這種說法其實並不准確，應該是「宜家薈聚購物中心」，也就是全面升級版的宜家。「宜家薈聚購物中心」選址在雁塔區西灃路和南三環交匯處東南角，總投資將達幾十億元。

NO.6

QUESTION：城市公園規劃和進展情況？

ANSWER：西安城市生態公園項目位於西安市雁塔區南部，總佔地約1700畝，計劃總投資16億元，是清涼山城市公園投資的兩倍，綠化面積的兩倍。

公園東臨子午大道，南到西部大道，西至西灃路，北接繞城南線，同時西安捷運規劃中的6、7、8號線將從項目地附近經過並設站，交通路網四通八達。從周邊區域看，公園緊鄰高新區、曲江新區、長安區教研區、電子城，皂河從中斜穿而出，是城南最大、最集中的一片城市綠地。

3月12日，位於子午大道與西灃二路交匯處的西安城市生態公園展示中心已經開放，項目的第一支宣傳片已經在公眾號《今日雁塔》刊登，詳情請見《雁塔要聞丨西安城市生態公園展示中心提前15天建成開放！》

NO.7

QUESTION：這附近還有哪些樓盤可以選擇？

ANSWER：從2014年片區絞殺之後，至今西灃路可選樓盤不多。

三環內，東側有天地源儲地、江林·公園裡（媒體曝光較多，謹慎考慮）；西灃路，西側有高新第五季Ⅱ期（據悉7月份拿證）、高新華府（1.1萬/㎡）、金地·西灃公元（8000元/㎡）；西灃路東側，有逸翠園四期（1.9萬/㎡）；西部大道，融創瓏府也只有大戶型，以及精裝LOFT產品，值得關注。

當然，必須特別提醒，萬科高新華府（簽約陝師大分校，與萬科城業主共享）、金地西灃公元（簽大雁塔國小）、高新第五季都存在不同程度的上學難，有的是有學難上，有的是無學可上，具體情況可後台諮詢。