共有產權住宅 關乎長效機制 關乎房價

8月14日，北京市住建委發布了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(徵求意見稿)的意見徵集情況反饋，引發坊間熱議，眾多解讀的焦點都放到了共有產權房可落戶、入學等問題上。但從記者採訪得到的信息來看，作為房地產調控長效機制的重要組成部分，共有產權住房的深遠意義恐怕不僅限於此。

自住型商品房的進化

「其實共有產權房的前身——自住型商品房，在被購房者出售入市的時候就是在同政府共享收益，這實際上已經屬於共有產權的一種。」業內人士指出。

在中原地產首席分析師張大偉看來，「產權共有」，這一基本前提，在自住型商品房入市之初，其實就已經是題中應有之義，自住型商品房改成共有產權房，實際上也是進一步明確了這一原則。

在這之前，自住型商品房的規定是直接限定了30%收益屬於政府：「原則上比同地段、同品質的商品房價格低30%左右。購房人取得房屋所有權證5年以後轉讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。」

李小姐是對共有產權房政策感到歡欣鼓舞的人群中的一份子，在她看來，共有產權房的出現，是她這種攀不上價格高漲的商品房、搖不上自住型商品房的號、不符合申請保障房資格的剛需一族的福音，以李小姐為代表的「夾心層」，在此前的住房供應體系中，屬於失落的一族。

在李小姐看來，自住型商品房可以說是個「上車」機會。儘管對於房屋收益有明確規定，「滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。對於已購共有產權住房用於出租的，購房人和代持機構按照所佔房屋產權份額獲得租金收益的相應部分，具體應在購房合同中約定」，對她來說，由於政府讓渡了部分使用權，購房的門檻實實在在降低了，5年後，房價如果翻倍，她選擇轉手出售政府所持有的那部分產權，政府與她一起享受房價上漲帶來的那部分紅利也是理所應當。

細節調整更加科學完善

的改動在於對單身和離婚人士准入條件的改動：第一，對於單身購房者的年齡線從25歲調整為30歲;第二，對於離婚購房者做出了更為嚴格的規定。

此前，自住型商品房的准購條件為：本市戶籍無房家庭，單身人士須年滿25周歲。如今增加了5歲，實際上延後了一批適婚年齡青年的購房需求，原本大學畢業工作三年或者研究所畢業即可申請，如今這一部分需求被政策趕向租賃市場，延緩5年再進行釋放。

「此次共有產權房對於離婚購房者做出了比較詳細、嚴格的准入機制。規定離婚前家庭成員無住房或再婚家庭可申請，而對已簽訂住房購買合同、徵收(拆遷)安置房補償協議;有住房轉出記錄;有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年等情況的家庭都不得購買共有產權住房。」業內人士進一步分析指出，此前自住房政策實行的過程中，實際上「假離婚」申請自住房在政策上是說得通的。而房地產市場的火熱，讓自住房的「准入券」牽扯了巨大的利益，難免有人會採用「假離婚」的方式來進行投機。因此共有產權房對於離婚購房者進一步進行限制，其實也是在讓市場的歸市場，愛情的歸愛情。

北京房協秘書長陳志也指出，此次共有產權房的兩大亮點在於考慮到了「職住平衡」的需要，規定房源優先配售給項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區穩定工作的非本市戶籍無房家庭。同時還規定，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。

當然，還有些細節的變化，比如，最大套型面積由140平方米下降到120平方米;如有違規行為，禁止申請的年限也由自住房的5年延長至10年;5年後，共有產權房回購時由代持機構優先回購，繼續作為共有產權住房使用。代持機構放棄優先購買權的，購房人轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。

「這個代持機構具體職能是什麼?將如何運作?是一個政府部門?還是由政府主導、管理、交由市場來運作的機構?」對於這個問題，記者並未得到有關部門的回應，市場人士對此也未能明確觀點。

關乎房價 不止於房價

「共有產權房5年內不允許買賣，在一定程度上避開了炒房客，如今又可以直接落戶，這就把大量剛需住房人群分流進來，對解決需求問題有很大裨益。」業內人士指出，但它並不是一劑直接針對房價的猛葯。

「它更多是房地產調控長效機制的一個組成部分。」前述業內人士指出，長效機制，其根本思路還是著眼於供需結構，尤其是供應端，通過增加供應量，來緩解需求端的巨大壓力，而共有產權房就承擔著增加有效供應的重任。在這一批共有產權房入市之後，相信從市場數據上來看，房地產市場均價會因為低價住房供應量的上升而受到一定的影響。

租賃是長效機制的另一個重要環節。從近期的政府土地供應來看，未來的租賃市場供應量也會持續走高。

按照北京市住建委8月14日發布的消息：今年已推出19個企業自持租賃房項目，19個項目分別位於海淀、丰台、大興、房山、平谷、順義等六個區，住宅總建築面積233.6萬平方米，其中自持商品房面積127.5萬平方米。

這一部分進入市場之後，租賃市場的價格依然很難估計。畢竟，這些項目用地絕大多數是按照「限房價、競地價、競自持」的方式從招拍掛市場上出讓的。房企拿地大多花費不菲，長期持有對多數房企的資金壓力都是不小的考量。企業逐利，很難說會有企業願意以低廉的租金來經營自持項目。

按照目前規定：「企業持有年限與土地出讓年限一致。企業自持商品房租賃活動實行市場化機制，不限定承租主體，租金價格由租賃雙方按照市場水平協商確定。」政府方面並未對租賃金額進行限制。

當然，共有產權房還將對大城市吸引人才起到正面促進作用。克爾瑞北京分析師崔秀程指出，無論是之前的租售同權還是共有產權房可落戶，這些政策都在降低人才落戶大城市的門檻，使更多的人才能夠進入城市。他們在享受和利用城市優質資源的同時，助力加速城市化進程，拉動經濟增長。

TIPS：關於共有產權住房的關鍵詞解讀

●年齡限制

回應：北京市住建委下一步將制定支持政策，引導單身青年通過租房方式解決住房困難問題，實現有效銜接。使得不滿30周歲單身家庭可「先租后買」，形成梯度消費。

●離婚限制年限

回應：《辦法》中明確僅限制「有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請」的情形，對離婚前家庭成員無住房或再婚家庭，不受此限制。

●住房轉出記錄

回應：北京市住建委採納部分群眾提出應將「無住房轉出記錄」明確為「在本市無住房轉出記錄」的意見建議，在《辦法》中予以修改。

●東西城房源

回應：《辦法》第五條已規定，在發展新區統籌部分房源用於彌補中心城區房源供應不足。根據規定，東城、西城區戶籍但在項目所在區工作的家庭，與項目所在區戶籍家庭具有同等待遇。(北京參考記者 胡蓮)