土地市場逐漸趨於理性化 房價將進入下行通道

從2017年1月至2017年5月宅地出讓情況來看，市場逐漸趨於理性化，本月全國LBI值為46.8%，環比微升5.4%，同比大幅下降35.4%，連續兩月宅地市場泡沫指數維持在一個較為穩定的狀態。主要源於政府全面整治房地產市場，規範土地出讓流程，避免了高價地塊的出現，同時也降低了開發企業的開發風險。土地市場的降溫預計會帶來房地產市場的降溫。

• 5月宅地市場泡沫指數上升，LBI值上升至46.8%，環比上升5.4%，同比大幅下降35.4%；

• 成都、南京、瀋陽住宅市場開發風險位於前三甲。

2017年1-5月全國重點城市出讓宅地LBI（土地泡沫指數）排名表

註：風險度大於0，則開發不能獲得行業平均利潤，反之，可獲得行業平均利潤

☑24個樣本城市中，2017年1~5月共有22個城市有住宅用地（不含保障房用地）成交，10個城市的LBI均值高出了理性值，佔比45%，即這10個城市出讓的住宅用地開發難於獲得行業平均利潤；

☑成都位居榜首，後續依次為南京、瀋陽、南昌、合肥等，開發風險持續向二線城市蔓延集聚。

2017年5月全國重點城市出讓宅地LBI（土地泡沫指數）排名表

☑樣本城市中2017年4月與2017年5月均有宅地成交的城市共7個，從這7個城市的平均LBI值來看，3個城市環比上升，4個城市環比下降，總體來看，5月LBI均值環比微升。

☑廈門本月出讓地塊LBI值達89%，排名第一位。廈門地處沿海廈漳泉經濟區腹地，經濟支撐力度大、城市自然條件較好，房價水平較高，相應能承受的土地成本也高，但是，過高地價給後續開發帶來較高風險。

1、土地市場整體怎麼樣？

5月重點城市土地出讓金額、成交樓板價環比同比均下降，土地出讓面積環比下降23%，同比微升3%，宅地宗數環比下降19%，同比上升29%。土地溢價率環比上升63%，同比大幅下降60%，土地市場成交量下滑。

2、泡沫指數走勢如何？

☑5月份重點城市宅地LBI的均值為46.8%，環比上升5.4%，同比下降35.4%。LBI值從今年年初開始就一直較為理性，市場逐步恢復平穩。

☑5月份重點城市的開發風險度下降至-13.7%，本月出讓的地塊整體而言盈利水平高於行業平均。本月出讓宅地的價格較為理性，預計整體開發凈利潤率較高。

註：開發風險度越大，則開發利潤率越低

開發風險度大於0，則不能獲取行業平均利潤，反之則可以獲取行業平均利潤

3、高風險地塊都在哪裡？

☑2017年5月重點城市成交的44幅住宅用地中，沒有地塊的成交樓板價大於周邊同期在售新盤價格。土地出讓市場逐漸趨於理性化。

☑風險度大於0的地塊共16塊，佔比30%，環比上月持平。即不能獲取行業平均利潤的地塊佔比約3成。開發風險降低，土地市場降溫。

☑開發風險度TOP10地塊中，廈門4宗、重慶2宗地入圍，南昌、杭州、昆明、嘉興各有1宗地入圍。

2017年5月重點城市宅地市場 風險度TOP10地塊表

2017年5月重點城市宅地市場風險度TOP10地塊分布圖

4、哪個城市宅地市場最吸睛？

本月各地住宅成交特點

5月土地市場共成交514萬方住宅用地，環比下降23%，同比上漲3%。成交樓板價環比上月下降3%，同比下降38%。成交量超過50萬方的城市有:嘉興、昆明、南寧、重慶。

重點城市宅地出讓圖（2017.05）

重點城市2017年5月成交的地塊平均距離城市核心13公里，這一數值環比同比持平。

各城市2017年4月出讓宅地與城市核心距離分類表

各城市本月出讓宅地與城市核心平均距離分布圖（2017.05）

附表

2017年5月重點城市宅地出讓表

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