廣州推全自持地塊，重資產模式發展租賃市場有難度

12日，廣州連掛六塊地，其中兩塊宅地+四塊商務用地。值得注意的是，此次賣地，黃埔K1-9地塊為廣州首宗100%自持地塊，70年內只能租不能賣。

關於這個全自持地塊，我來說幾點：第一，儘管很多人已經意識到，地域差異極大，房地產政策不可一刀切，必須分城施策，但是發展租賃是中央下達的意見，各地就不是說響應不響應的問題了，而是都在比拼響應速度，廣州也是如此。此次項目只租不售，表達出的是廣州政府的態度，後續情況會如何以後再說。

第二，目前廣州住宅年散租的回報率在2%左右，如果該自持地塊能以底價7183元/㎡成交，則回報率就能提升3倍左右，也就是年6%的回報率。然而，房企目前平均融資成本在8%左右，所以房企競拍租賃項目的積極性不會太大，本地塊若能成交，也不會有太高的溢價。而最終，此項目是否會像上海一樣，指定國企接盤，也是本次拍賣的一個看點。

第三，現在管理較好的公寓的實際回報率，最高在5%上下，如果按三倍的回報來算，本地塊最高回報可達10%~15%。但以上情況都是出現在附加值較高的偏高端長租公寓，針對的是中高端消費人群，未必是當下鼓勵發展租賃業務所面對的那些，買不起房的，經濟實力偏弱的群眾。故本項目若成功，也並不能證明，租賃市場的前景在被看好。

第四，發展租賃與房企追求的發展模式相衝突。為提升利潤率，房企都在採取高周轉模式以降低財務成本，或通過品牌、運營等方式實現輕資產化。而租賃業務屬重資產運營，幾十億的投入，年回報也才幾個點，資本回收周期過長。除非REITs（房地產信託投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段）在國內能做起來，否則租賃業務會因為要沉澱過多資金，而讓房企不敢參與。

想做和做成功是兩回事，發展住房租賃的想法是好的，但當下的「土壤」是否適合其生存仍有待觀察，至少以目前的金融系統，還不能很好的對其輸送養分，所以這類項目的地價必須要足夠便宜才有吸引力。

問題是，地方政府在這方面的「讓利」可持續多久？畢竟土地財政是所有地方政府目前都無法繞過的。

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