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廣州推全自持地塊,重資產模式發展租賃市場有難度

廣州推全自持地塊,重資產模式發展租賃市場有難度

12日,廣州連掛六塊地,其中兩塊宅地+四塊商務用地。值得注意的是,此次賣地,黃埔K1-9地塊為廣州首宗100%自持地塊,70年內只能租不能賣。

關於這個全自持地塊,我來說幾點:第一,儘管很多人已經意識到,地域差異極大,房地產政策不可一刀切,必須分城施策,但是發展租賃是中央下達的意見,各地就不是說響應不響應的問題了,而是都在比拼響應速度,廣州也是如此。此次項目只租不售,表達出的是廣州政府的態度,後續情況會如何以後再說。

第二,目前廣州住宅年散租的回報率在2%左右,如果該自持地塊能以底價7183元/㎡成交,則回報率就能提升3倍左右,也就是年6%的回報率。然而,房企目前平均融資成本在8%左右,所以房企競拍租賃項目的積極性不會太大,本地塊若能成交,也不會有太高的溢價。而最終,此項目是否會像上海一樣,指定國企接盤,也是本次拍賣的一個看點。

第三,現在管理較好的公寓的實際回報率,最高在5%上下,如果按三倍的回報來算,本地塊最高回報可達10%~15%。但以上情況都是出現在附加值較高的偏高端長租公寓,針對的是中高端消費人群,未必是當下鼓勵發展租賃業務所面對的那些,買不起房的,經濟實力偏弱的群眾。故本項目若成功,也並不能證明,租賃市場的前景在被看好。

第四,發展租賃與房企追求的發展模式相衝突。為提升利潤率,房企都在採取高周轉模式以降低財務成本,或通過品牌、運營等方式實現輕資產化。而租賃業務屬重資產運營,幾十億的投入,年回報也才幾個點,資本回收周期過長。除非REITs(房地產信託投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段)在國內能做起來,否則租賃業務會因為要沉澱過多資金,而讓房企不敢參與。

想做和做成功是兩回事,發展住房租賃的想法是好的,但當下的「土壤」是否適合其生存仍有待觀察,至少以目前的金融系統,還不能很好的對其輸送養分,所以這類項目的地價必須要足夠便宜才有吸引力。

問題是,地方政府在這方面的「讓利」可持續多久?畢竟土地財政是所有地方政府目前都無法繞過的。

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