杭州二手別墅突然火了！成交周期從兩年縮短為不到一年！

別墅排屋，一直是一個相對小眾的市場，不僅因為它的供給量稀缺，更因其產品特殊、價格昂貴，受眾群體比較窄。

動輒上千萬元的二手別墅，其變現能力一直被認為是相對較差的。

不過今年上半年，杭州的二手別墅排屋市場卻一反冷清的市場常態，迎來了一波成交熱潮。

很多豪宅經紀人都感嘆，最近手頭的房源去化太快，「像傳統的別墅排屋聚集區之江、西湖一帶，除了個別掛牌價格明顯偏高的房源，之前在售的二手別墅排屋都賣得差不多了。」

以前成交周期普遍要1.5~2年

如今不到一年就能成交

在杭州幾家大的二手房中介公司中，別墅業務量的佔比並不高，因為沒有專門關於別墅成交的具體統計。

不過對比了一下杭州主要別墅小區去年和今年上半年的成交數據后，發現不少二手別墅樓盤今年上半年的成交量已經接近去年全年的量——

比如位於良渚板塊的新湖香格里拉，去年二手房源成交量是22套，而今年迄今為止已經成交了20套；綠城桃花源，去年二手房源成交量是25套，今年以來已經成交了23套，其中在剛剛過去的6月份，就成交了8套。

綠城桃花源

對杭州二手別墅排屋市場最熟悉的莫過於豪宅經紀人。

小陳從事豪宅經紀人行業已經有10個年頭，主攻的是之江西湖板塊，他的個人感覺是，今年是杭州二手別墅排屋市場交易最活躍的一年。

「我們門店去年大概成交了十多套房源，今年才過了一半，我們店成交量已經超過去年全年。這樣的交易量是以前從未有過的。」

而且更明顯的一個變化是，二手別墅的成交周期縮短了。

「二手別墅的成交周期以往通常都要持續跟單1年以上，成交周期平均算下來大概要一年半到兩年。不過今年絕大多數房源的成交周期都不到一年，個別可能只有半年左右。」他說，很多從去年G20之後開始看房源的客戶，如今基本都已經簽單了。

小陳說，雖然今年杭州連續出台了限購限貸政策，不過對高端別墅市場的影響並不大。「這些客戶大多數都是一次性付款的。

客戶中杭州本地人和外地人大概各佔一半，外地客戶多以紹興、寧波、溫州、上虞的為主，他們大多在杭州開辦公司，經濟實力比較雄厚，可以通過調濟和騰挪房產來解決購房資格問題。」

兩類二手別墅最暢銷

經濟型房源和絕版地段房源

從今年二手別墅排屋的銷售情況來看，最好賣的主要是兩類房源：總價相對低的經濟型房源，以及絕版地段房源。

根據數據統計，總價400萬~800萬之間的經濟型排屋別墅，佔據了上半年杭州二手別墅排屋的成交主流。

其中，以大華西溪風情、新湖香格里拉、夢湖山莊、九月森林等小區為代表。

大華西溪風情因為小區體量大，在售房源多，多年來一直是杭州二手別墅市場成交套數最多的小區。

其中水榭名邸、水岸名苑組團的房源，成交總價基本在400~800萬區間；而悅宮苑、瀚宮苑組團的價格要高一些，總價基本在1000萬元以上。

新湖香格里拉因為戶型面積跨度較大，有不少200平方米上下的戶型，因此成交總價最低的僅300多萬元，主流的總價則是400~600萬元。

新湖香格里拉

此外，絕版地段的高端二手別墅，也是很受歡迎的。

比如之江西湖板塊的九溪玫瑰園、西湖高爾夫、雲棲玫瑰園；位於運河邊的江南里；位於湘湖板塊的湘湖壹號；位於城西文教區的林語別墅，桂花城別墅；位於閑林的桃花源等。

這些別墅佔據極佳自然資源或城市配套，但數量有限而且投資門檻較高。

「九溪玫瑰園是杭州比較有代表性的經典別墅，擁有一套九溪玫瑰園的別墅，是很多實力人群的目標。」

小陳說，而雲棲玫瑰園是九溪玫瑰園的升級版，地段同樣稀缺。

雲棲玫瑰園

另一位豪宅經紀人小吳手頭有一套業主委託的江南里別墅房源，當時掛價6500萬，來諮詢的客戶非常多。

不過因為地段稀缺，業主跟家裡人商量之後，又有點捨不得賣了，決定過一段時間再考慮是否重新委託出售。

二手別墅漲幅比不上普通住宅

客戶看重物管和產品年代

若是跟普通公寓相比，二手別墅排屋在漲幅方面顯然不佔優勢。

小吳說，從去年以來，杭州二手別墅排屋的普遍漲幅大概只有10%左右，總體價格比較平穩。

分析原因，一來，畢竟價格基數已經比較高了；二來買賣雙方都不差錢，通常不會在價格上太糾結；三來，有些時候，很多房東因為移民出國，甚至會低價拋售物業。

不過，雖然價格不是二手別墅客戶關注的重點，但是他們對於房子本身的情況卻是極為在意的。

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比如開發商資質要好，房子產品的年代最好新一點。

「像桃花源別墅，成交比較火的是南區的房源，而產品相對比較老的東區，成交的就比較少。」小陳說，一般近5年以內的房源，客戶都比較能接受，而10年以上的房源就比較受冷落。像這幾年，中式別墅很受客戶青睞，而當年極為流行的歐式別墅反而不那麼吃香了。

小區物管也是決定別墅變現能力的重要因素，好的物業能夠讓整個小區價值得到提升。

這一點比較典型的是夢湖山莊。雖然地處自然景觀資源絕佳的之江板塊，但因為夢湖山莊年代比較久，已經有15年歷史了，其產品外觀、內部結構等都跟現在的別墅產品有較大差距。

前幾年在二手別墅市場一直默默無聞。不過自從前幾年隔壁建起了雲棲玫瑰園后，夢湖山莊的物業由綠城接手，整體面貌有了提升，有些客戶看重其性價比，買入后重新裝修，調整戶型結構。

二手別墅排屋成交火爆背後

既有需求拉動，也有資金推動

為什麼今年二手別墅排屋成交會這麼火爆？業內人士認為，需求拉動是主要原因。

隨著二胎政策全面放開，催升了新一輪的置業升級需求，在當下的樓市，改善為王的時代已經到來。

而隨著去年以來杭州新房價格快速上漲，目前杭州一些熱門板塊比較好的樓盤，一套120~140平方米的改善型住宅的總價基本都要400萬以上。

對於一些購房者來說，與其這樣的價格買一套普通公寓，還不如買一套經濟型排屋別墅來得實在寬敞。

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況且，有些前幾年看來還屬於偏遠地段的別墅排屋小區，在杭州這幾年的城市框架大幅拉開后，儼然已經屬於成熟的市中心地段了。

而那些絕版地段的高端別墅，則有很大一部分來自於資金推動。

小陳說，今年他這邊接觸的買房客戶中，一半都是新客戶，他們中很多來自基金小鎮、夢想小鎮的金融、互聯網行業，年紀不大，收入可觀，購買力強，下單迅速。

「這個現象在G20后特別明顯，加上杭州利好消息不斷，他們普遍看好杭州的發展前景，也很認可杭州的宜居環境，對自己的賺錢能力也比較有自信，因此願意一擲千金買一套心儀的絕版別墅。」

此外，作為一個相對小眾的市場，業內專家認為，二手別墅是二手房市場中抗跌性較強的房源類型之一。

尤其是現在別墅地塊基本批不出來了，因而具有稀缺性。