北京學區房被打斷腿，住宅還能買嗎？

作者：美房網康老師

央廣網北京6月20日發文《北京學區房價格降溫 專家：七八月下行速度可能加快》，直指北京學區房的走勢。

文章寫到，北京的學區房一直被認為是房價最瘋狂、最堅挺的，多次出現20萬1平、30萬1平這樣的天價。不過，隨著「3·17新政」、房貸利率上調、限價、學位搖號等政策出台，它終於有所降溫。比如，西城德外片區學區房目前成交均價13萬到14萬之間，相比此前16萬至17萬的成交價，下降了3、4萬元。北京西城區月壇一家房地產中介公司的負責人告訴記者，公司的學區房房源，每平下降了2萬元左右。

北京學區房房價明顯回調，除了調控的原因外，最主要就是學位搖號的原因。也就是說，從原來買房指定上名校，變化為現在只有20%可能上名校的機會，相當於房價中的學區價值貶值了80%。

熟悉我文章觀點的人知道，房價的五大支柱就是教育，醫療，交通，商業，產業，而教育在五大支柱中名列第一，現在，北京市出台學位搖號制度，讓學區價值大打折扣，這些原來所謂的名校學區房價出現明顯下跌就是順理成章的事情。

更要命的是，到七八月份國小開學季后，學區房更會冷落，文章的觀點「七八月下行速度可能加快」就會讓學區房遭受更嚴厲考驗。

一直以來，大家之所以鍾情於住宅而讓住宅房價高高在上，並非是因為住的功能，而是因為學區房和落戶口兩大原因，如果沒有這兩個原因，也就不會出現住宅價格和商住房兩倍的差價，也就是說，同地段的住宅房價是商住房的兩倍。由於住宅落戶口和商住可以落公司戶口基本對等，而住宅落戶口也只是北京區域平移落戶，並非能夠外地戶口通過買房能落北京戶口，這就讓買住宅落戶口成為很弱的功能，讓支撐住宅的功能就剩下學區房功能了。

而目前住宅價格是同區域商住房的兩倍，也就是說住宅房價中有一半的支撐是由學區房來貢獻，而學區房的學位搖號讓學區房中的學區價值貶值八成，用數學來計算，北京學區房理論上應該貶值四成，也就是說，住宅價格應該比同區域商住房價格高20%是合理的。

所以，現在有人用問我能不能抄底北京學區房，那就要看如果學區房價接近商住房時就可以抄底學區房，而學區房價遠遠高於商住房時，切不可碰學區房，除非商住房暴漲接近學區房時再考慮學區房。

當然，大家可能會說，住宅可以貸款而商住不容易貸款，這個問題非常簡單，住宅房價的首付都要遠遠高於商住房全款，住宅貸款的首付比商住房全款還高，每月比商住還要多還月供，怎麼算都是住宅虧大了。

可能還會有人說，住宅是七十年產權，商住房是五十年產權，理論上應該有價格差，但是通常商住都送裝修並且還多送一層，而住宅都是毛坯。其實不管住宅還是商住房子本身房子都是無期限的，區別就是土地到期后繳費續期的時間點不同。

還有人會說，住宅是民水民電，商住房是商水商電，每月相差幾十元生活費，可是商住出租租金遠遠高於住宅，這租金差別可能會比一輩子的水電費差價都能補回來。

更有人會說，住宅物業費比商住房低，這個問題更簡單，夏利汽車的養車成本最低，寶馬養車成本遠遠高於夏利，可惜的是寶馬越賣越多，夏利反而已經倒閉了。

所以純住宅和商住房真正的區別就只剩下市場的慣性了，也就是大家心目中的住宅本來就比商住房漲幅高。可惜，隨著學區房從天上掉到地上，這種慣性戛然而止。

十年前到現在，商住房房價從遠遠高於住宅轉變為住宅房價遠遠高於商住房，那是因為學區的價值猛漲的結果。現在，住宅房價遠遠高於商住，但是學區價值大大縮水，會不會出現商住房房價反超住宅吶，我們拭目以待。

大家之所以願意買學區房，是認為買了學區房孩子上完學后還能至少原價賣掉，等於孩子沒花錢上學，現在這個夢想被打碎了。

投資的秘訣是看未來，投資的天敵是看過去。

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