熱點城市土地成交同比增長近六成 房企補貨熱情不減

  4月11日，北京迎來兩宗經營用地的公開競拍，分別為丰台區王佐鎮青龍湖地區地塊和平谷區夏各庄新城2-11-1地塊，兩宗地塊總建築面積250569.031㎡，起始總價高達50.73億元，萬科、華潤、首開等21家房企參與競拍。其中，情況相對複雜的青龍湖地塊以低於上限價格成交，夏各庄地塊則以179%的高溢價成交。

  近期數據同時顯示，今年前三個月全國50個熱點城市土地成交收入同比增長近六成。這表明在最近樓市調控重壓下，廣州、上海、北京等城市樓市雖有所降溫，但土地市場特別是優質的住宅地塊，成交依然活躍。其原因是房企在經過2016年創紀錄銷售後有充裕的現金和強烈的「補貨」需求。

  城市地域出現分化

  近日，北京就住建部和國土部《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作通知》的要求，公布了自2017年開始的5年供地計劃，供地規模將達到6000公頃，僅2017年就高達1200公頃，相比原本在2月公布的今年610公頃的住宅計劃供地量幾近翻倍。同時，今年北京市供地速度也在加快，截至目前，北京已供應17宗住宅用地，土地面積為110公頃，規劃建築面積191萬㎡，已經與去年全年持平。

  從北京兩塊地塊的拍賣來看，兩塊地塊冷熱不均。青龍湖地塊位於六環外，由於包括住宅、商業（需全部自持20年）、養老等多方面屬性，還設定了土地及銷售價格上限和自持面積比例，商品住房的銷售均價不超過41230元/㎡，最高銷售單價不超過43292元/㎡。最後，該地塊由國開東方+萬科聯合體以58.5億元的超低價格競得，溢價率僅17%；而位於平谷的夏各庄地塊則由中弘以2.04億元的價格競得，溢價率高達179%，而該地塊目前的三宗養老地塊均為中弘競得。

  在全國範圍內，自去年10月份以來，儘管全國有近40個城市先後發布了超過100次房地產調控政策，但熱點城市土地市場仍然火爆。中原地產研究院數據顯示，截至今年一季度，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億元，同比上漲59.6%。不過從全國看，整體土地市場分化明顯，其中武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等城市土地出讓金超過200億元。

  房企拿地有「底氣」

  中原地產首席分析師張大偉認為，整體看，2016年房企經過一年的去庫存，在一二線城市基本屬於持有大量現金階段，因此即使在約束條件非常多的情況下，依然積極拿地尤其是優質住宅用地。在密集調控后，部分熱點屬性的土地出現明顯降溫，土地市場已經出現明顯的分化。標杆房企對熱點城市、熱點地塊拼搶積極，特別是武漢、南京、蘇州、合肥等城市，這些城市的土地市場並未出現流標等明顯的降溫現象，部分住宅屬性地塊仍以突破上限的價格拼搶。從溢價率看，大部分城市平均溢價率相比2016年有所下調，在一系列約束性政策下，地王出現數量有所減少。

  Wind數據顯示，截至4月11日收盤，按照申萬一級行業分類，目前已經有78家房地產公司公布了2016年年報，其中絕大多數房企現金資產同比大幅度提升。82家房企年末持有現金資產4771.5億元，同比大增43.13%。其中，行業領頭羊萬科年報顯示，公司報告期末手持現金資產870.3億元，同比增長63.65%。而新城控股、金科股份、萬通地產等公司年末現金資產均同比大幅增長。