房企年報解讀系列之四：中航地產轉型，危機還是契機？

3月過半，多家上市房企已經披露了年報。3月8日，中航地產發布2016年年報。數據顯示，2016年全年，中航地產營業收入為63.23億元，同比增長14.57%；中航地產歸屬上市公司股東凈利下跌59.77%，僅為1.61億元。而且，扣除非經常性損益之後，中航地產凈利潤為-3.67億元，相比2015年的0.93億元暴跌492.38%。

鑒於2016年並不樂觀的狀況，2017年，中航地產僅將營收目標確定為55億元，同比下降13%。不僅如此，中航地產還將出售房地產開發業務，全力發展物業資產管理業務，這會是一個轉型升級的契機嗎？還是，又一次沉淪？

虧損近4億元，出售地產開發業務

剝離地產開發業務為哪般？

雖然2016年10月樓市開啟了新一輪限購風暴，但整體來看，2016年仍然是樓市大年。國家統計局數據顯示，2016 年全國商品房銷售面積15.73億平方米，同比增長22.5%；實現商品房銷售金額11.76萬億元，同比增長34.8%；銷售金額和銷售面積均創歷史新高。

但中航地產並未從本輪行業熱度中受益，中航地產2016年年報數據顯示，2016年1-12月，公司地產開發業務實現簽約銷售額50.7億元,銷售面積56.3萬平方米，順利完成了銷售目標。

儘管如此，中航地產在年中仍然選擇完全放棄房地產開發業務。原因在於，雖然中航地產2016年成交量增長明顯；但是，在城市分化較嚴重的情況下，一些二線城市及三、四線城市，市場需求仍表現乏力，庫存壓力巨大。而中航地產的主要項目不少都分佈在此類城市，未來繼續保持房地產開發業務的快速增長難度很大。

數據來源：同策諮詢研究部

從2016年中航地產各線城市項目建築面積佔比情況可以看出，一線城市僅佔2%，在廣州有40萬平米的項目；二線城市佔比最多，達到69%，其中有大連、瀋陽、貴陽、長沙等庫存較大的城市；三、四線城市佔比也達到29%。

虧損近4億，賣資產保業績

在銷售壓力較大的境況下，中航地產決定出售房地產開發業務。2016年年中，中航地產將包括都航逸科技公司、成都航逸之夜、江蘇中航地產、九江中航城、新疆中航投資、岳陽建橋投資等公司100%股權，以及贛州中航置業79.17%股權，贛州中航房地產100%股權，江西中航地產持有的南昌中航國際廣場二期項目等資產打包出售給保利地產。

2016年12月30日，這個資產包正式完成資產交割。保利地產以現金20.3億元支付全部交易代價。有賴於此資產出售，中航地產才能在全年報表中扭虧為盈。2016年年報數據顯示，2016年全年，中航地產的營收為63.22億元，同比增長14.57%，歸屬上市股東的凈利潤1.61億元，實現小額盈利。但扣除非經常性損益之後，中航地產凈利潤為-3.67億元，相比2015年的0.93億元暴跌492.38%。

值得注意的是，2016年中航地產前三季度凈利潤卻虧損0.3億元，因為出售資產包給保利地產，獲得非經常性損益，才實現了全年報表凈利潤結餘。但扣非后凈利潤仍然呈現斷崖式下跌的境況。

利潤下滑的同時，中航地產的經營成本卻仍在上升。2016年中航地產銷售費用為3.22億元，同比增幅為57.78%;管理費用為3.40億元，與2015年的3.38億元相比，變化不大；財務費用為4.44億元，同比增長19%。

對於銷售費用的大幅增加，中航地產解釋稱，主要原因是公司惠東巽寮灣花園項目M6-M12，J1-J12，B7棟、九江中航城三期項目、貴陽中航城一期、三期高層及三期部分別墅本年開始預售，導致銷售代理費等大幅增加。

儘管決定剝離地產業務，但中航地產在增加現有項目銷售力度方面，仍然不遺餘力，這也是進一步增加回款，緩解公司資金壓力的一種手段。

償債能力提升安全邊際加強

圖2：2012-2016年中航地產資產負債率情況

數據來源：同策諮詢研究部

從中航地產近五年來的資產負債率變動情況，可以看出，2016年中航地產資產負債率達到78.34%，比2015年略有下降，且去掉不需要返還給購房者的預收賬款25億元，2016年中航地產實際資產負債率為66.82%。這在槓桿普遍較高的房地產行業，處於正常水平。

圖3：2012-2016年中航地產速動比率情況

數據來源：同策諮詢研究部

資產負債率整體處於正常水平，且中航地產短期償債風險也有所降低。2016年，中航地產速動比率為0.63，比2015年的0.27有所增加，表明中航地產剔除存貨后的流動資產償還流動負債的能力有所提升。

速動比率是指流動資產減去存貨之後對流動負債的比率。它是衡量企業流動資產中可以立即變現用於償還流動負債的能力，所以速動比率越接近於1越好。而中航地產的速動比率情況顯然開始向好。

數據來源：同策諮詢研究部

作為考察企業資產運營效率的一項重要指標，一般情況下，總資產周轉率越高，表明企業資產周轉速度越快，利用越好。因此，2016年中航地產總資產周轉率為0.28次，與2015年的0.26次相比，有所上升。但從2013-2015年，總資產周轉率處於下滑狀態。

這表明中航地產在發展的過程中，2013-2015年營業收入增長的速度沒有跟上總資產規模的增長速度，但2016年這種狀況有所改善，周轉速度相對變快，回款速度提升，這與中航地產剝離了部分地產開發業務有關。

2016年年中，中航地產開始出售房地產開發業務，之後，中航地產決定集中資源發展物業資產管理業務，從而實現公司業務的轉型升級。這個看似突然的決定，可以從2016年中航地產各項業務的營收構成中窺見原因。

數據來源：同策諮詢研究部

在2016年的營收構成中，中航地產建築樓宇工程業務的佔比為2.65%，房地產開發業務的佔比為60.03%，物業與餐飲等業務的佔比為37.32%。

這些業務共同在2016年為中航地產帶來1.61億元的凈利潤。但值得注意的是， 1.61億元的凈利潤中，來自地產業務的為0.33億元，來自物業管理業務的為1.19億元，建築業(樓宇工程)的為0.14億元，服務業及其他為-0.04億元。

對比營收結構可知，佔據營收大頭的房地產業務並沒有成為公司凈利潤的最大貢獻板塊，占營收比重約3成的物業板塊反而成為公司的利潤「大戶」。

因此，中航地產決定集中精力押寶物業服務，而選擇出售房地產開發業務。2016年年報數據顯示，中航地產物業管理業務收入與利潤快速增長，收入同比增長28%，利潤總額同比增長44%，市場拓展連續第三年實現大幅增長，新簽年度合同額超過5億。

截至 2016 年底，公司物業板塊業務範圍遍及深圳、北京、上海、廣州等全國二十多個城市，涉及項目共391個，管理面積超過4568萬平方米。

整體來看，中航地產物業服務發展勢頭向好。

綜上，同策諮詢研究部分析認為，在最新一輪國企混改中，中航地產未能藉機壯大，反而淹沒在行業洗牌的大潮中，成為一家失落的央企。但賣掉房地產開發業務資產包的中航地產進入了自身發展的下半場，未來將集中資源發展物業資產管理業務，這或許是「滿血回歸」 的一個轉機。