海南限購政策發布五十天 營銷漸成樓市主流

自4月14日起至今，海南實施限購政策已一個月有餘。在這五十餘天里，海口、三亞、瓊海、保亭等7個市縣都相繼出台相關細則。在限購政策的影響下，海南樓市的成交量出現下滑，新房源上市的腳步隨著時節以及政策的影響開始放緩。

當下的買賣市場，一邊是研究產品升級的開發商，一邊是觀望的購房者。如何才能搭建起兩端順暢溝通的橋樑？在這樣的大環境下，搜狐焦點特別策劃啟動的踩盤行動——「走房探市100家」，搜狐焦點海南站工作人員將深度探訪海南各大名盤，為置業者展示最具參考價值的一手信息，同時對話各大樓盤一線操盤手及業內精英，為大家展示海南樓市的最新動態。

今年海南樓市的火熱，大家有目共睹。不僅是體現在2016年全年銷售額創歷史新高，還體現在2017年一季度海口、三亞兩個城市的漲幅排全國的第一和第三。然而，隨著海南414新政的落地，讓這個以外來購買力為主的市場面臨一個新的局面。新政就像一劑鎮靜劑，讓這個過熱的樓市降溫，也讓過熱的購房行為冷靜下來，讓房子回歸居住的本質。

那麼現在海南的樓市是什麼樣的？

根據搜狐焦點上周探訪全島範圍內的44個樓盤獲取的信息可知，開發商對本次限購觀點多樣，但一致贊同樓市過熱不利於房地產健康發展。對於新的市場環境，開發商也在積極的謀求變化，開始思考今後如何更好深耕海南。

搜狐焦點也據此總結出以下幾個觀點：

一、海南的價值需要繼續挖掘和包裝。海南樓市是一個全國市場，在內地霧霾越來越嚴重的當下，把海南作為第二居所已經成為剛性需求。本次限購對投機需求進行很好遏制，讓更多有真實需求的購房者能享受到海南良好的資源環境。

二、房企需做真正的旅遊地產產品。海南地產經歷了粗狂發展到資本紅利，幾輪波動下來后本次如此嚴厲的限購，算是給海南地產一段冷靜思考的時間。開發商可以重新梳理產品、服務、品牌等全方面細節，更快進入運營的階段，讓項目成為真正的旅遊地產產品。

三、一步到位的產品或將成主流。針對本次島外客群只能購買一套房的限購政策，開發商開始重新設計產品，更多以家庭為單位提供房型。新的產品將針對家庭單位進行設計，能夠一步到位滿足一個家庭的2房或其他產品在未來或許更加走俏。

四、渠道成為房企營銷重點。本輪洗牌除了對項目運營提出新的考驗外，對渠道和平台也提出更高要求。在更多更精準數據支撐下，好的渠道、平台價值將被放大，與優秀的渠道及平台進行更加廣泛的合作，將使成本效益最大化。

五、項目及開發商的品牌價值將被提上一個新高度。在只能購買一套房的政策下，選擇什麼的開發商品牌，選擇什麼樣的區域路段，選擇什麼樣的產品和配套，將成為購房者優先考慮的內容。開發商將進入一個自我提升的階段，房地產市場將進入一個真正的營銷戰場。

在調控政策影響下，海南樓市未來走勢會怎樣？

1、看政策未來持續的深度和遠度

就當下限購政策而言，已出台細則的市縣房地產成交受到影響下滑。開發商在新的局勢下，將重新定位購買客群，調整項目產品結構，擴大渠道市場。

2、看人口流向

決定一個城市的房價發展，有一個重要指數就是人口流動。人口數越多的城市，發展的前景越廣闊。因為一個城市無論是資源的凝聚還是產業的發展，最終都將體現為人口的聚集。海南目前通過自身不斷的努力，建設國際旅遊島，完善基礎配套的建設，大力發展外向型經濟。

3、看區域經濟發展前景

海南不僅是北部灣城市群的重要組成，還是海上一帶一路城市名單中的一員。未來海南可以憑著便捷的交通樞紐的優勢，以及大量外資企業的引入，未來發展空間巨大，區域經濟整體向好，對房地產市場的健康發展也起到積極的支撐作用。

4、土地供應會越來越稀缺

2017年棚戶區改造用地將成為海口土地市場的主角，由於棚戶區改造用地多位於老城區，地理位置優越配套齊全，不難推測，海口城區的地塊將越來挑剔它的新主人。而隨著越來越多全國開發商的進駐，海南的土地供應也會越來越緊張。