Facebook加入
LINE加入
2021/12/25
△此音頻大小為1.59MB
來武漢已考察多天。
在這裡，我們發現了一個奇怪的現象，看了很多精裝房，幾乎都看不到樣板間。
「不好意思，我們裝修標準是2000，樣板間現在沒法看，還沒開放。」
「不好意思，我們裝修標準是3000，樣板間只有認籌的客戶才能看。」
「不好意思，我們裝修標準是5000，看樣板間可以，需要驗資100萬。」
……
總之，各種理由，各種搪塞。
其中，大部分情況是精裝交房，但樣板間確實沒開放，不給看。個別樣板間開放的，基本也僅是針對已經認籌或驗資過的客戶。
1
這是個一切裝修標準都非交房標準的「假樣板間」！
這些天，在我們僅看到的那麼兩三個樣板間中，有一個樣板間，是來自漢口江漢區二環內的某樓盤。
這個樓盤最近的一次開盤是在今年3月初，均價三萬六，每平帶5000元的裝修。未來計劃 9、10月份開盤，預測價格三萬六七，依然帶裝修。
當我們問到樓盤有無樣板間能看時，售樓員自信表示：「當然！」
聽到終於有樣板間能看，還是5000元的裝修標準，我和同事頓時兩眼放光！
我們懷著無比激動的心情走向售樓部二層的樣板間。
「這就是我們的樣板間，你們所能看到的一切裝修標準都不是我們最終的交房標準。」售樓員微微一笑。
「納尼？！我沒聽錯吧，一切裝修標準都不是交房標準的樣板間？」我弱弱地問。
「是的，而且戶型也不是我們將要推出的戶型。」售樓員又微微一笑。
「那還看毛啊！」我暗想。
「我們後期的精裝修會在這個基礎上升級。」
「壁紙是現在這個顏色嗎？」
「我們後期是白色乳膠漆的牆面。」
「等等，打斷一下，超5000的裝修標準還不給貼壁紙？」
我默默抬起頭：「該不會連吊頂都沒有吧！」
其它問題也沒再問，生怕破壞了5000元豪裝在我心中的神聖感。
這就是我們僅看到的兩三個樣板間中的一個，還是個裝修標準非交房標準的「假樣板間」！
然而，在其他城市，比如鄭州，不少樓盤可能連預售證都還沒拿到，樣板間就開放了。開發商恨不得你早點來看樣板間，早點變成意向客戶。甚至毛坯房基本也都有樣板間可以參觀。
也許，武漢市場行情如此。7、8月份是房地產市場的淡季，樓盤大都集中在「金九銀十」開盤，現在去售樓部，樣板間確實還沒籌備好。
但，有的精裝盤最近就要開盤，甚至前一天剛剛開盤，都看不成樣板間。
除了跟市場行情有關，在武漢，對於樣板間，開發商似乎都顯得很謹慎。
2
一紙裝修房限價令！
5月份，武漢全國率先出台文件對裝修房分檔限價，武漢房地產進入新時代。
裝修房價格標準分6檔，最高標準不超過5000元/㎡。對不接受以下價格指導的，暫緩發放預售證。
也就是說，政府有標準，不同價位的樓盤，帶不同價位的裝修。
如果一個樓盤的毛坯均價在1萬以下，那最高只能帶2千的裝修。毛坯均價每漲5千，裝修可以加5百。
據說裝修價格不計入備案價。
這種限價方式是我在其他城市從沒遇到過的。
比如在無錫，是限簽，價格凡是高過1萬的都限制簽約，必須排隊，用安置房的低價去中和商品房的高價。
比如在南通，是將價格一把限死，制定一個基本面上的死價格，誰都不能超越。
比如在鄭州，是按照不同的區域給樓盤設定不同的價格上限，毛坯精裝一律在這一上限之下。
比如在蘇州，是根據地價，來評估合理的售價，以此對開發商的價格進行限制。這導致的一個現象是，同區域的同等樓盤，一個只能賣23000，而另一個卻能賣到28000。
而在武漢，簽上一份裝修內容知曉書，房價合同一份，裝修合同一份。裝修的標準5000元/㎡封頂，反正不同意簽裝修合同，這個房子你就買不了。
在這種限價方式下，也可能出現同區域同等樓盤，一個只能賣23000，而另一個卻能賣到28000的情況。
原因是23000的精裝盤在政策出台後備案，20000的毛坯均價最高只能帶3000元的裝修，而28000的精裝盤在5月份之前已經備案，20000的毛坯均價綁了8000元的裝修。
此外，政府要求公開全裝修樣板間，公開各設備型號、維修責任、材料明碼標價，一房一價表標註全裝修價格，要客戶簽訂裝修內容知曉書。
於是乎，在武漢各大售樓部，我們看到了一個個X展架上記錄著這些內容。
比如裝修委託申請函和裝修合同展示▼
比如裝修交付標準和裝修價格一覽表展示▼
3
明槍易躲，暗箭難防！
武漢的裝修限價是在5月份出的。據說，在5月之前，均價1萬的樓盤可以捆綁5000甚至8000的裝修，只要有人買。
後來出台了政策，確實抑制了某些精裝離譜的樓盤。
但，明槍易躲，暗箭難防！
1、備案「均價」？
據說，前一陣子，在武漢很火的光谷片區，有個樓盤，與隔壁樓盤相比，它位置更差。在隔壁樓盤賣一萬一的情況下，它開盤賣一萬三四，高於片區均價兩三千。
在光谷極度供不應求的市場環境下，它開盤當天只賣了五成，終結了「光谷之光」的神話。
在限價的當前，它開盤為什麼能賣高於片區兩三千的價格？這一價格是怎麼備的案呢？
保證「均價」不高就可以了！
這批房源價格高，必有一批低價房源去中和。至於這批低價房源去哪裡了，我是不知。
2、裝修款按「建築面積」算？
在買精裝房簽合同算價格的時候，我們發現，裝修款是按建築面積算的，還包括公攤面積。
建築面積是什麼？房屋建築面積包含套內面積和公攤面積。
套內面積是房屋的使用面積，公攤面積是電梯間、樓梯間、過道等公共面積。
我們自己在裝修時，只用裝套內面積。而這裡的裝修款把公共使用空間一起裝了。
雖然銀行非常配合地推出20年裝修消費貸款，從支付能力上，壓力不大。但有的樓盤裝修款可以單獨貸，有的樓盤必須一次性付清。
3、兩份合同，變相漲價？
想要購房，兩份合同，一份房價合同，一份裝修合同。
裝修款怎麼定？
備案均價在哪一檔，就帶多少錢的裝修。
裝修的價格與裝修本身用的什麼材料等無關，好像只跟備案價有關。
舉例：
毛坯備案均價15000元/㎡，要求2500元/㎡的裝修，按建築面積計算，100㎡的房子，裝修款25萬。
一套100㎡的裝修，正常情況下8萬就可以解決，多一點10萬，不會超過15萬，可25萬的裝修款只包硬裝！
如果你不幸遇上沒有追求的開發商，2500的裝修對吧，好，它把成本壓到500，輕鬆賺你2000，100㎡的房子就是20萬！
就這樣，通過捆綁裝修，在限價令下變相漲價！只需保證毛坯價不漲，其他的一切盡在不言中。
4、裝修盛行，誰來監管？
全裝修本乃大勢所趨，環保、效率、體驗感、減少浪費這些道理我們都懂，住建部也一直提倡做精裝。
比如浙江省，提出從去年10月1日起，全省各市、縣中心城區出讓或劃撥土地上的新建住宅，全部實行全裝修和成品交付，鼓勵在建住宅積極實施全裝修。
而如今的武漢，大家都在爭先恐後做裝修！
因為馬克思告訴我們：一有適當的利潤，資本就會非常膽壯起來。
所以，這一期沒帶裝修，莫慌，下一期帶！
就這樣，武漢市場湧現出越來越多的裝修房。恭喜武漢，提前完成裝修目標！
下面隨便列舉10個我們這些天在武漢看過的樓盤▼
註：表中信息為8月初調研獲取，僅供參考
以上是我們看過的一些樓盤，以及其裝修報價情況，尚未開盤的，均價為預估價格。
在目前的形勢下，武漢盛行裝修，我們踩盤的項目，裝修房佔了很大的比例。
我們還發現，這些樓盤的裝修標準都在2000、2500、3000，甚至5000，對比鄭州遍地1500的裝修標準，武漢的裝修真的會更好嗎？
下面看兩張好不容易才拍到的樣板間照片▼
這兩張照片分別來自武漢兩個不同樓盤的樣板間。
第一個裝修標準2200元/㎡，第二個裝修標準僅1000元/㎡。但看起來第二個的裝修並不比第一個差，卻比第一個便宜了整整1200元/㎡，100㎡的房子就是12萬！
矛盾的焦點就在於，開發商對精裝修的把控能力。
不同檔次的裝修標準，誰來監督？
4
還有不做裝修的樓盤嗎？
據克而瑞武漢機構統計，2017年，武漢全市重點監測項目開盤72頻次中30頻次為捆綁裝修，56個開盤項目中9項目為「毛坯改精裝」，5項目（非全精裝產品線企業）首次開盤即捆綁裝修。
裝修房市場佔比空前提高！
在當下，還能以毛坯出售的新房，很是緊俏！
位於好的地段，供應又很稀缺的樓盤，加個三五千的裝修也很容易出手，為什麼依然有樓盤始終堅守著毛坯？
它們為什麼不做裝修？
我能想到的原因有三點。
1、來不及做。
做裝修是門手藝活兒，流程很繁瑣，特別是對於那些從沒接觸過裝修的開發商。如果沒做過，就不知道怎麼去找施工隊，怎麼去談材料，怎麼去控質量體系。
時間耽誤了，銷售節點耽誤了，就得不償失了。
還有一種情況是，新一期已經做了精裝，而前幾期剩餘了幾套毛坯房在賣。
2、國企央企。
對於真正想盈利的開發商，大概率會選擇裝修。
可對於那些擁有國企央企背景的開發商，賺多賺少，跟自己有關係嗎？況且，還有很多房子要賣給關係戶呢。
而且，裝修萬一搞砸了，業主天天去總部維權，反而惹一身騷。
比如我們看到的華潤、中建、招商的幾個樓盤，都是毛坯交房。
3、著急回款。
一個著急回款的樓盤，拋出價格優勢，是很有效的！
如果選擇毛坯，房價起碼比同地段樓盤低2000，100㎡的房子，總價一眨眼減少20萬！這還愁賣嗎？
比如在江夏片區，有個樓盤著急回款，做毛坯，價格算是同區域最低的，不過同時要求一次性付款。
5
選房時請注意！
在武漢，推薦房子，很多人會告訴你，不用看地段，不用看配套，不用看戶型，只要是毛坯房，能撿到就是漏！
可我要說的是，房子未來的升值空間，恰恰跟是否裝修關係不大，依然取決於區域、配套、戶型等。
所以，在選房時，一定要理性！
如果你要買裝修房，請盡量去選擇那些在5月裝修房限價令出台後備案的房子！
價格會相對合理，起碼不會出現7300的剛需盤，捆綁4500精裝的情況。
另外，還是選有實力、有產品標準、有開發經驗的品牌開發商！
裝修做不好，是大概率事件。
因為就連萬科、恆大、碧桂園，這些之前在全國統一做精裝修的開發商，做了很多年，還不乏維權。
何況是那些連毛坯房都還沒做好的開發商，如何做好精裝修呢？
過兩年，這些沒有裝修經驗，為了高利潤而趁機渾水摸魚，強行上馬裝修的開發商，一股腦裝修交房會出現什麼狀況？
我們拭目以待！
擴展閱讀：
沒錯！武漢！樓市裡面新奇玩意兒最多的城市，沒有之一！
米宅城市考察研判系列：
環滬城市考察：
紹興 | 無錫 | 舟山 | 南通 | 蘇州 |嘉興 | 紹興 |崑山/嘉善/太倉/啟東 | 啟東 | 寧波 | 嘉善
珠三角考察：
珠三角 | 臨深片區 | 臨深買房5大建議 | 深圳房價
雄安新區考察：
雄安新區炒房客 | 雄安新區凝滯 | 生死雄安
雲南考察：
和順古鎮｜騰衝｜大理地產｜昆明｜西雙版納｜中信嘉麗澤｜萬達城｜雅居樂原鄉
福州交通 | 福州規劃 | 福州房地產現狀｜廈門
威海 | 煙台 | 青島
其他城市研究
↓↓↓ 點擊"閱讀原文" 米公子小密圈！
熱門推薦
留言回覆
