買房必看！賣家不遷戶口危害超乎你想象！

對很多人來說，在一座城市買房，就意味著要在這座城市安居樂業。因此，遷戶口是一個必經環節。但戶口要怎麼遷？需要什麼條件？哪些資料？這些都都不是簡單的事。而且，如果買二手房遇到賣家不遷戶口，還隱藏了很多風險，該如何防範？本期讓小編來一次性回答所有你不懂的問題。

①申請辦理買房遷戶口須持有所購房屋產權證明（已過戶）；

②所購房屋用途為住宅（實際居住），房屋產權類別必須為私有；

③申請人是房屋產權所有人，國內常住戶口居民，住房所在地落實非農業戶口；

④在房屋所在地連續繳納社會保險一定期限以上的市外人員；

⑤各省市的其他要求（不同地區遷戶口的條件有不同）。

第一、向遷入地派出所提出申請；

第二、遷入地派出所同意遷入；

第三、向現戶口所在地派出所提出遷出申請；

第四、戶口所在地派出所開戶籍證明；

第五、持戶籍證明和相關證明材料（你的理由）前往遷入地的市 級公安局戶政科申請遷入；

第六、戶政科簽發《准遷證》；

第七、持《准遷證》回戶口所在地派出所辦理遷出並開遷移證；

第八、持遷移證、身份證去遷入地派出所入戶。

外省市遷入

• 遷入人的戶口遷移證、准予遷入證明和居民身份證；

• 市局、分（縣）局開具的入戶證明；

• 遷入戶的居民戶口簿；

• 18周歲以上的人口應上交本人近期正面免冠一寸光紙黑白大頭照片兩張；

• 畢業分配應持報到證和接收單位局級以上組織人事部門的報戶口證明和接收單位證明。

市內遷入

• 遷入人居民戶口簿、居民身份證及市內戶口遷移證；

• 遷入戶的居民戶口簿；

• 新立戶的要有房管部門出具的住房證明或房屋產權證明；

• 遷入人符合申領、換領居民身份證條件的，每人交本人近期正面免冠一寸光紙黑白大頭照兩張，已滿16周歲，已領取居民身份證的，每人交照片一張；

• 因結婚遷入的要持結婚證；

• 遷入農村地區的農業人口要有遷入地鄉鎮政府和村委會同意遷入的證明；

• 遷入非直系親屬戶內的，應徵得遷入地派出所同意后，再辦理戶口遷移手續。

在買二手房時，很多人還遇到過這樣的情況，前業主辦理了產權過戶手續后，遲遲不按照合同約定的時間遷出戶口，表面看來，好像沒有給購房者帶來多大傷害，但實際上有很多隱藏的風險：

1．債務糾紛問題：當前房主出現債務糾紛問題時，銀行、貸款公司等追債人有可能會按照戶口地址投遞法院傳票，或者採取更狠一點的潑油漆等不良手段；

2．新增人口問題：前房主在一定情況下是可以增添新戶口的，一旦發生這種情況，將會繼續增加購房者戶口遷移的難度；

3．價值問題：現在大家對戶籍的問題越來越重視，關注度也越來越高，如果存在的問題一直無法解決，那麼在你需要轉賣的時候，極有可能影響到成交價。

4．拆遷問題：目前拆遷補償的情況雖然是以戶口本為主，但是在現實情況中還是會考慮到實際居住人口，因此複雜的戶口本很有可能會增加額外不必要的麻煩。

5、學籍問題：很多人為了孩子能上好學校而花重金買學區房，如果前戶主不遷出戶口，不排除上學名額被其佔用的可能性。

首先大家需要重視戶口問題，在房屋買賣過程中，要詳細了解關於戶口的問題，在購房合同中，要詳細約定相關問題，明確寫在合同里，必要時也可以去當地派出所親自查詢核實，以確定不存在戶口問題。

如果是通過中介買房的話，也可以委託中介代為核實房屋的戶口，核實后要求中介機構出具書面核實報告，並加蓋公章，防止一些中介人員疏忽或欺騙行為給自己造成損失。此外，必須注意的是，合同中約定的戶口遷出時間一定要在房屋登記過戶之前。

在合同里也要明確逾期戶口遷出的違約金問題，一般的中介合同中，都會在「權屬轉移登記」中作出詳細約定。

我們還可以通過預留房屋尾款對售房者施加壓力。預留的尾款應當在合同中明確說明，先遷戶口然後再交付房款，約定好順序防止對方惡意違約。

合同法規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。也就是說，如果在購房合同上，約定了逾期遷出戶口的違約金問題，在售房人不能按照合同約定履行時，支付違約金。

但是違約金的支付沒有統一標準，按照合同法解釋，如果當事人主張約定的違約金過高，請求適當減少的，法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則衡量。

也就是說，法院會根據過錯程度酌情調整違約金，具體為多少，還要看具體的案子。

在實際操作中，比較常見的有兩種方式：1、適用定金罰則，即買方違約不退定金，賣方違約返還雙倍定金；2、比例罰則。如超過約定日期未遷戶口，每日支付房屋總價萬分之五違約金，以房屋總價的20%為上限，就是說是100萬的房子最高違約金是20萬。

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