英國青年住房的路徑變遷、政策支持及其啟示

內容提要:在全球金融危機和歐債危機的雙重衝擊下,英國青年群體的住房路徑發生了明顯的變化,呈現出購買自有住房年齡推后、租房和「回巢」青年比重增加等特點。英國青年住房路徑的變遷有其深刻的經濟、社會和政策原因。面對英國青年群體的多元化住房路徑,英國政府出台了一系列青年住房支持政策,以減輕青年面臨的住房壓力。英國青年住房支持政策覆蓋商品房市場、社會住房部門、私人住房租賃市場三大領域,為青年群體提供層層推進、相互銜接的綜合性住房支持。可以借鑒英國青年住房支持政策的成功經驗,制定符合國情的青年住房政策,讓的青年人也能夠住有所居。

關 鍵 詞:英國/青年住房/路徑變遷/住房政策/啟示

國家社會科學基金一般項目「城市化進程中歐洲國家的社會住房政策研究」(14BJL011)。

作者簡介:李罡,男,社會科學院歐洲研究所助理研究員,經濟學博士(北京 100732),駐德國使館文化處二等秘書(柏林 10179);聶晨,男,北京航空航天大學公共管理學院講師,社會政策博士(北京 100191)。

在福里斯特(Forrest)等人的住房群體碎片化理論的影響下,青年住房問題研究在西方發達國家逐漸受到人們的重視。對青年住房問題研究的重視是多種社會經濟因素合力作用的結果:青年群體處於社會經濟變革的前沿,但相對較低的收入和儲蓄,使他們在住房市場上處於劣勢地位;青年群體作為未來的住房購買者,其潛在的商業價值不容忽視;完全擁有自己的住房,標誌著青年群體完成了由青年向成年的轉變(transition to adulthood)。可見,青年住房問題不僅是一個經濟問題,也是一個社會問題。25~34歲年齡段的青年開始步入社會,經濟上逐漸獨立,對這一年齡段青年群體的住房問題進行研究很具代表性。基於此,本文主要探究英國25~34歲年齡段青年群體住房問題的演變、青年住房支持政策的治理框架及其對住房保障政策的啟示。

一、英國青年住房路徑演變的特點

二戰後,在一系列政策的支持下,英國的住房自有率迅速增長,從一個大部分人租住私人租賃住房的國家成為一個大多數人擁有自有住房的國家①,也因此形成了一個「住房自有社會」(home owning society)。撒切爾推行私有化改革期間,國家出售了大量的社會住房,進一步提高了自有住房的比重。在此期間,英國青年住房也逐漸形成了「16歲至24歲以居住在保障房和私人租賃房中為主,而到了25歲至34歲的階段買房成為住房自有者」為主要特徵的線性發展趨勢。2008年以後,受美國次貸危機和歐債危機的雙重衝擊,英國金融機構對住房貸款的發放大幅收緊,加上房價持續上漲,英國整體住房自有率出現下滑。受此影響,英國青年住房路徑也與傳統的「離開父母—上學—工作—租房—擁有自己房屋」的線性住房路徑發生偏離,自有住房已不再是青年住房的主要保有形式。相反,傳統上處於住房保有結構中次要地位的私人租賃住房取代了住房自有成為英國青年群體最主要的居住方式。與私人租賃住房比重上升相伴而生的另一個趨勢是,傳統上被視為邊緣化的住房路徑(回歸父母家中居住)的重要性開始迅速增長,並逐漸成為英國青年群體的住房新路徑之一。具體來講,英國青年住房路徑的變遷呈現以下三個特點。

1.英國住房自有社會出現明顯的代際分化

從2008年開始,英國的住房自有社會出現了明顯的代際分化。這主要表現在以下三個方面:第一,英國年輕人擁有自己住房的年齡逐漸上升。20世紀70年代,英國年輕人獲得自有住房的平均年齡為27歲;2011年,這一平均年齡上升到35歲。②第二,擁有自有住房的年輕人數量銳減。2006年,能夠在30歲獲得自有住房的英國年輕人數量約為21萬人;到了2009年,這一數量下降至約10萬人,下降幅度為50%以上。③第三,年輕人難以依靠自身的收入獲得自有住房,父母的經濟支持對年輕人擁有自有住房越來越重要。數據顯示,2009年英國80%的青年置業者在購房首付中獲得父母的經濟支持。④父母在青年購房中提供經濟支持產生的一個消極後果是,經濟上的不平等在代際間傳遞。父母為其支付首付的青年群體能夠獲得住房資產升值所帶來的紅利,而那些通過貸款購房的年輕人需要背負沉重的利息支出負擔,資產增值給他們帶來的紅利大打折扣。如此,代際間的財富差距被進一步放大。

2.租房成為英國青年主要的住房保有形式

與年輕人擁有住房數量的下降趨勢相反,選擇租住私人租賃住房青年人的數量迅速上升,私人租賃住房成為英國青年群體最為重要的住房路徑。在2003年到2013年的十年間,英國居住在私人租賃住房的人數從220萬上升到近390萬,其中一半是34歲以下的年輕人。⑤根據帕蒂森(Pattison)關於私人租賃住房的預測報告,到2020年將有五分之一的英國家庭居住在私人租賃住房中。⑥可見,租住私人租賃住房不再被視為獲得自有住房之前的一種短期性或過渡性的居住方式,而成為英國青年群體住房保有形式中最主要的路徑。應該看到,支付房租增加了英國年輕人的經濟負擔。與歐洲大陸國家相比,英國的私人租房市場更少受政府管制,租金主要由「自由化」的市場供給和需求變化決定。隨著英國租房需求人數的增加,房租開始持續上漲。英國政府的住房統計數據顯示,2012/2013財政年度內,英國租房平均每周的租金是163英鎊,占租房者平均周收入的40%。⑦但是,隨著房價的持續上漲,房價和租金之間差距越來越大,年輕人只能選擇租房居住。

3.「回巢」是當前英國青年住房路徑的無奈選擇

面對持續上漲的房價,在缺乏父母經濟支持的情況下,越來越多的英國年輕人選擇繼續留在或者返回父母家中居住。根據英國國家統計局的數據,2013年,英國有330萬⑧年齡在20歲到34歲之間的年輕人選擇居住在父母家中,占這一年齡段年輕人總數的26%,在倫敦和英格蘭東南部經濟發達、房價較高的地區,選擇住在父母家中的年輕人的比重高達37%。⑨英國年輕人「回巢」現象的一個特點是年輕人滯留在父母家中的時間越來越長。約瑟夫·朗特里基金的研究報告表明,在大批「回巢」族中,有接近一半的年輕人在父母家居住的時間超過10年。⑩在父母家中居住,可以為年輕人節省日常開銷,降低生活成本,但是對他們的生活和工作也產生了諸多限制,衍生出一些其他社會問題。第一,面對持續上漲的房價和動蕩的勞動力市場,年輕人在家居住所節省下來的生活費用顯然杯水車薪,不足以幫助他們順利支付數額巨大的購房首付款,大多數年輕人積攢出首次置業的首付款仍然比較困難。第二,年輕人與父母同住,間接導致青年結婚年齡推遲。第三,父母住宅的地理位置限制了居家青年選擇工作的範圍。居住在父母家中的年輕人的社會流動性受到制約,不利於其未來的職業發展。如果年輕人選擇留在位於小城市或鄉村的父母家中,那麼他們擁有的工作機會更少。這種代際經濟地位的差距將通過居住地理位置的差異被傳遞或放大。

二、英國青年住房路徑變遷的原因分析

福里斯特等人通過批評將所有自有住房擁有者(Homeowners)視為同一利益共同體的理論,提出了住房群體碎片化理論。該理論認為,隨著越來越多的人擁有住房,住房群體內部必然出現分化,不同的群體擁有住房的成本和收益因各群體社會經濟地位的不同而有所不同。就青年群體而言,他們在住房選擇上受到個人收入和自身經驗缺乏等因素的限制。同時,面臨房價和利率的波動,青年人所擁有的住房也最容易成為負資產。需要注意的是,這一理論對青年群體自身特點的探討,只能用來解釋相對於住房市場上的年長群體,青年群體為什麼普遍處於弱勢地位的情況。對英國當代青年住房路徑變遷原因的分析,需要將其置於更加廣泛的經濟、社會和政策背景中進行。

1.英國青年住房路徑變遷的經濟原因

在全球金融危機和歐債危機的雙重背景下,多種不利因素相互交織,導致英國經濟持續疲軟,復甦乏力。2009年,英國經濟衰退幅度達4.3%,是二戰以來的最大降幅。2010年,英國經濟雖然恢復正增長,但仍無法達到危機前的水平(見圖1)。宏觀經濟下滑主要通過以下三個機制對英國青年住房路徑產生影響。

圖1 2007年-2016年英國經濟增長率變化趨勢

注:根據英國統計局公布的數據繪製。2015、2016年為英國財政責任辦公室(The Office for Budget Responsibility)預測數據。

第一,宏觀經濟下滑嚴重衝擊了勞動力市場,導致大量失業,青年就業更加困難。在2011年第三季度,英國失業率達到了8.5%,這是自1995年第四季度以來的最高值。勞動力市場上工作崗位的減少,讓大量缺乏就業競爭力的英國年輕人只能從事所謂的「零時工合同」(zero hours contract)工作,即有任務時才開始工作,隨叫隨到,按照工作時數獲取收入,沒有工作就意味著沒有收入,這種工作沒有任何保障和其他附帶福利。2014年第二季度的統計數據顯示,在英國所有的臨時工作中,37%雇傭的是16歲至24歲的青年人。(11)

第二,財政緊縮導致政府社會福利住房支出減少,英國年輕人申請社會福利住房愈加困難。財政政策是調節宏觀經濟的重要政策工具。危機爆發前,英國一直按照凱恩斯的「逆經濟風向」原則,運用財政政策調節宏觀經濟。2008年全球金融危機爆發后,對銀行的救助和稅收收入的下降使得英國財政赤字快速上升。2008/2009財政年度,英國政府財政赤字水平為367億英鎊(占GDP的2.6%),仍在歐盟穩定與增長公約3%的限度內。2009/2010財政年度,英國政府財政赤字猛增到1589億英鎊(佔GDP的11.2%),創二戰以來最高紀錄。2011/2012財政年度英國政府財政赤字略有下降,達1210億英鎊(占GDP的7.9%)。(12)為了削減財政赤字,2010年10月,英國政府公布了五年財政緊縮計劃,即在今後四個財政年度內(在2014/2015財政年度之前)將財政支出削減810億英鎊,該計劃被認為是二戰以來規模最大的財政緊縮行動。財政緊縮政策一方面導致公共部門就業崗位的數量大幅減少,年輕人獲得穩定工作並積攢購房首付和獲得住房貸款的期望更加渺茫;另一方面,導致社會福利支出減少,直接影響保障性住房供給的增加,讓年輕人申請到社會住房的難度持續加大。可見,財政緊縮政策再度壓縮了青年自有住房和社會住房的路徑空間。

第三,金融危機導致銀行採取嚴格的信貸政策。美國次貸危機引發了全球性的金融危機,並最終向歐洲蔓延,演變成歐債危機。全球金融危機和歐債危機不僅重創了包括英國在內的諸多發達國家的經濟,而且導致英國金融機構轉向更加保守的信貸政策。對於青年群體而言,他們要麼積攢出比之前更多的購房首付款,要麼滿足銀行更為嚴格的貸款條件,這樣才有可能實現購買自有住房的願望。嚴格的信貸政策對青年人購房極為不利。

2.英國青年住房路徑變遷的社會原因——擠不進和不願進的福利住房

英國作為「社會住房政策」的發源地,其社會福利住房在20世紀70年代達到頂峰,覆蓋了近三分之一的英國人口,社會住房曾經是青年群體重要的住房選擇。然而,住房私有化改革、逐年收緊的政府預算、不斷上漲的福利房租金,使得福利住房逐漸成為英國青年群體住房的次要選擇。面對遙遙無期的排隊時間和日益上漲的租金,居住在福利住房的年輕人數量越來越少。根據約瑟夫·朗特里基金會發布的預測報告,2020年能夠申請到福利住房的青年群體(20歲到30歲)數量將從2008年的114萬下降到78萬。(13)

英國福利住房的「污名化」問題是英國年輕人不願意住在社會住房中的另一原因。自20世紀80年代撒切爾推行以私有化為主要特點的市場化改革以來,福利住房和居住在其中的人群逐漸被「污名化」。有人甚至認為,長期在福利住房中居住,會越來越與缺乏自尊自愛、沒有社會責任、懶惰甚至自甘墮落、福利蛀蟲等負面評價緊密聯繫在一起。在這種對福利住房存在明顯偏見的社會氛圍下,部分年輕人即便申請到了社會住房,也不願意立刻搬進去。

3.英國青年住房路徑變遷的政策原因

20世紀70年代,以兩次石油危機為誘因,世界主要工業國陷入高通脹與低增長並存的滯脹局面。此時,凱恩斯逆經濟風向行事(reverse exercise)的宏觀需求管理政策失靈。在此背景下,相信市場機制自動實現均衡、不會出現生產過剩的危機、無須政府干預的經濟自由思想佔據上風。在受到多年冷落後,新自由主義經濟學在70年代得到復興並被高度關注。80年代,美國總統里根和英國首相撒切爾夫人按照新自由主義進行改革(里根的減稅和撒切爾夫人的私有化),新自由主義經濟學的影響進一步擴大,一度佔據了美英等國主流經濟學的位置。

在新自由主義經濟思潮的影響下,英美等國的政府從福利提供者的位置上大步撤退。在住房政策方面,政府一方面大力推行住房私有化和市場化改革,另一方面逐漸減少對福利住房的預算支持,讓福利住房僅作為一個社會安全網存在下來,只對極度貧困和處於社會邊緣的弱勢群體提供支持。福利住房准入門檻的提高導致原先滿足福利住房申請條件的人群數量減少,這些不再滿足申請條件的人群不得不在市場上競爭租房。在租房市場上,快速增長的租房需求使得房東處於更加有利的地位,租房者往往面臨租金上漲和房東毀約的風險。為了規避這些風險,獲得穩定舒適的居所,很多英國人竭盡所能購買屬於自己的住房。同時,政府和金融機構通過提供擔保和融資的方式,刺激商品房市場的發展。那些參與市場行為的購房者從房價上漲中獲益,在利益的驅使下,更多居民進入商品房市場,形成對自有住房的追逐。在這樣的住房體系中,居民竭盡全部資源追逐住房自有,房價被競爭者不斷推高。如前所述,青年群體在住房市場和勞動力市場上處於弱勢地位,即使耗盡自身有限的所有資源,在缺乏父母經濟支持的前提下,他們也無力和其他群體形成有效競爭,購買自有住房。

三、英國青年住房支持政策的主要內容

面對英國青年群體出現的多元化住房路徑以及與其相伴而生的代際不平等的傳遞和放大問題,英國政府出台了一系列青年住房支持政策。概括來講,英國青年住房支持政策覆蓋商品房市場、社會住房部門、私人住房租賃市場三大領域,從增加有效供給、滿足住房需求兩大維度,對青年群體提供層層推進、相互銜接的綜合性住房支持(見表1)。

1.支持商品房市場發展,增加商品房供給

從供給層面來看,英國政府出台了財政補貼準備開工項目(Shovel Ready)政策,專門為受金融危機和歐債危機衝擊而停工的商品房項目提供了4億英鎊的貸款,以保證商品房市場供應的穩定。對商品房項目的支持既有利於增加商品房供給,也有利於促進就業崗位的增加和建築業的復甦。在這一政策的直接刺激下,英國的住房開工數量開始出現較大幅度的增長,2014/2015財政年度,英國住房開工數量比2008/2009財政年度增長了近41%(見圖2)。

圖2 2008/2009財政年度-2014/2015財政年度英國永久性住房開工數量變化與比較

注:資料來源於Department for Communities and Local Government,"Live Tables on House Building",2015.

四、英國青年住房支持政策的啟示

經過20世紀80年代以私有化和市場化為主要特點的住房改革,目前的住房體系呈現三個主要特點:一是社會保障性住房供給嚴重不足,社會保障住房管理制度不完善;二是商品房價格不斷上漲,商品房去庫存壓力巨大;三是租房市場供給不足,租房市場規範和管理制度有待完善。的青年群體,尤其是在一線城市工作的年輕人,面臨著買不起房、租房風險大、申請不到保障房的三重尷尬。為了避免年輕人陷入長期甚至終生租住私人租賃住房或者被迫「回巢」的路徑,特別是為了避免不同住房路徑導致的代際間財富不平等在青年群體中的傳遞和放大,可以借鑒英國青年住房支持政策的成功做法,制定符合國情的青年住房政策,讓的青年人能夠住有所居,為其生活和發展掃除障礙。

1.逐漸由產權出售型的住房保障模式向出租型的保障模式轉變

長期以來,實行以經濟適用房、兩限房等出售型為主的住房保障制度,這種出售型的住房保障制度存在一些明顯的缺陷:住房建設資金完全由政府籌集,政府財政壓力大,資金來源不足;房源嚴重不足,供需矛盾突出,存在著騙購和尋租現象;此類住房的申請者多為機關事業單位的正式工作人員,覆蓋範圍小,對於剛剛在城市落腳的年輕人來說很難申請到和支付得起此類住房。另外,產權型保障房的一個突出問題是缺乏流動性,在申請者經濟狀況發生變化時,缺少有效的退出機制。為此,應該借鑒英國住房保障的社會租賃模式,為青年群體提供流動性強、可支付的公共租賃住房。

2.合理規劃公共租賃住房的空間布局,為年輕人提供舒適、交通便利的城市住房

目前,公共租賃住房供給問題並不突出,公共租賃住房最大的問題在於它的閑置。其主要原因是的公租房大多建在遠離城市中心、遠離工作地、地價低廉的郊區,這大大增加了租住者的出行和生活成本。青年群體大多在城市中心地區工作,遠離城市中心的公租房對他們吸引力不大。這種供給與需求相脫節的公租房建設模式導致一些城市公租房大量閑置,造成社會資源的嚴重浪費。為此,可以借鑒英國青年住房支持政策,採取發放租房補貼的方式抵消住在遠郊青年群體的出行成本。同時,應不斷完善已建成的遠郊地區公共租賃住房周邊的交通基礎設施。在今後的公共租賃住房的選址上要進行充分的社會聽證,應聽取青年申請者的意見,了解他們的現實需求。

3.拓展青年保障性住房建設的融資渠道,確保保障房的可持續供給

目前,保障性住房的資金來源主要有兩個渠道:一是政府的直接財政投入;二是政府在出讓地塊時通過降低土地價格而給予開發商的間接補貼,為此開發商要按政府要求完成相關保障房項目建設。目前,社會保障性住房的融資渠道單一,融資資金來源嚴重不足,吸收的社會資本十分有限。社會保障性住房建設具有長期性、資金投入量大、非營利性的特點,單靠政府的資金投入難以持續。在保障房建設融資方面,可以借鑒英國經驗,從多個渠道籌集保障房建設資金。一是吸引社會資本進入保障房建設,給予社會資本一定的政策支持和盈利空間;二是加強公共租賃住房租金的管理和使用,使其成為保障房建設資金的重要來源;三是對於在公租房內居住到一定期限而又有購買意向的租戶可以允許其按市場價格優先購買租住房屋,將售房收入作為新的保障房建設的一個資金來源。出售公共租賃住房以增加保障房建設資金來源的做法有如下好處:一是增加公共租賃住房的吸引力。租住者具有一定經濟實力后,可以優先購買,不僅不會對其生活造成影響,還實現了自有住房的願望,這將大大增加公共租賃住房的吸引力。二是有利於加快保障性住房的更新和設施改善。三是為保障房建設提供穩定的資金來源。

4.完善和細化的青年住房支持政策,以實現精準扶持

青年群體是勞動力市場中最具活力、最具創新潛能的優質勞動力。只有使青年群體從基本住房需求中解放出來,解除他們的後顧之憂,才能使他們全身心地投入到工作中去。從這個意義上講,青年群體的安居樂業有利於社會的穩定和經濟的發展。英國政府在住房保障制度的整體框架下形成了一套針對青年群體的支持政策。英國政府根據收入、年齡、地域的不同,對青年住房支持政策做出了細緻明確的規定。例如,對於收入低且難以負擔公共租賃住房房租的青年群體,政府通過提供房租補貼的方式予以支持。「幫助租房計劃」的支持對象為18歲到30歲的青年群體,支持目標十分明確。此外,「幫助租房計劃」還根據各地區不同的經濟發展水平和房租差異設計了差別化的租金貸款上限。與英國相比,目前還沒有專門針對青年群體的住房政策,在住房保障政策的框架下也沒有明確的針對青年群體的支持政策,過於宏觀的政策設計無法對青年群體進行精準扶持。因此,與青年群體相應的住房支持政策應加緊完善和細化。

5.在住房保障政策的設計和實施中應注意政策的銜接與連貫

英國的各項青年住房支持政策相互銜接,相互配合,從供給和需求兩個層面保證了青年群體的住房需求得到滿足。以英國政府的「購房援助計劃」為例,為了配合該計劃的推進與實施,英國出台了一些相關配套措施。「購房援助計劃」的核心是購房者要首先支付5%的購房首付款,為此英國政府出台了青年群體購房首付賬戶利息免稅和發放補貼的配套措施,以此激勵青年人積攢購房首付款和購買新房。而目前的住房支持政策缺乏一定的連續性和銜接性,為此,在今後的政策設計和實施中應更加註重各項政策的銜接與配合。

6.加強對私人住房市場的監管和租金管理,降低青年租房群體在租房市場中的風險

對於大多數剛剛在城市落腳的年輕人來說,住房路徑的最初選擇就是租住私人租賃住房。目前對住房租賃市場的監管還比較薄弱,對租金漲幅也沒有最高限制,租房者面臨房東漲租金和毀約的風險,處於相對不利的地位。為此,一方面要優化私人租賃住房市場環境,穩定現有租房市場供給,保證租房者的利益;另一方面,政府可以在租賃住房供給方面引入社會資本,進行青年公寓的建造和管理。目前,商品房市場出現的一個奇怪現象是,開發商巨大的商品房庫存壓力與青年購房者的無力購房並存。在商品房價持續高漲的現實情況下,不宜採取類似於英國「購房援助計劃」那樣的購房支持計劃,因為大規模的刺激商品房需求只能進一步推高房價。在供給量巨大、現有支付能力需求不足的情況下,政府可以引導開發商或社會資本將商品房轉化為青年公寓,以私人租賃住房的形式進行出租,從而增加優質私人租賃住房的有效供給。

註釋:

①1953年,英格蘭有一半居民居住在私人租賃住房中,僅有32%的居民擁有自己的住房。而到了1971年,有超過一半的英格蘭居民(51%)擁有自己的住房,私人租賃住房的比例下降到20%。

②Becky Barrow.First-time buyer age "will increase to 35"...while for their parents it was 23.Mail Online,http://www.dailymail.co.uk/news/article-2028022/First-time-buyer-age-increase-35-parents-23.html,20th August 2011.

③④Stuart Lowe.The Housing Debates.Bristol:Policy Press,2011,p.238.

⑤Steven Swinford.Rise of Generation Rent as home ownership hits 25-year low.The Telegraph,http://www.telegraph.co.uk/finance/property/house-prices/10663923/Rise-of-Generation-Rent-as-home-ownership-hits-25-year-low.html,26th February 2014.

⑥Ben Pattison.Tenure trends in the UK housing system:Will the private rented sector continue to grow.Leicestershire:Building and Social Housing Foundation,2010,p.22.

⑦Hilary Osborne."Rent trap" keeping England's young people off the housing ladder.The Guardian,http://www.theguardian.com/money/2014/jul/23/rent-trap-keeps-young-off-housing-ladder,23rd July 2014.

⑧這一人數比1996年增長了25%,創下了有記錄以來的最高數量。

⑨Hilary Osborne.Record levels of young adults living at home,says ONS.The Guardian,http://www.theguardian.com/money/2014/jan/21/record-levels-young-adults-living-home-ons,21st January 2014.

⑩(13)David Clapham,Peter Mackie,etc.Housing Options and Solutions for Young People in 2020.York:Joseph Rowntree Foundation,2012,pp.27-28,pp.32-33.

(11)Office for National Statistics.ONS reveals first business estimates of employee contracts without guaranteed hours,http://www.ons.gov.uk/ons/rel/mro/news-release/ons-reveals-first-business-estimates-of-employee-contracts-without-guaranteed-hours/nghcs0414.html,30th April 2014.

(12)Office for National Statistics.Public Sector Finances First Release Dataset.http://web.ons.gov.uk/ons/rel/psa/public-sector-finances/february-2015/tsd-public-sector-finances.html,February 2015.

(14)根據該計劃,從2014年1月1日起至2017年1月1日止,購買價值在60萬英鎊內二手房或新房的購房者(購買后不計劃出租),只需首付5%,剩餘95%的房款可辦理商業銀行按揭貸款,政府為商業銀行提供貸款擔保。

(15)根據「全新購買計劃」,購房者只需支付房產總價格的5%作為定金,即可獲得房產的所有權。該計劃申請者需要滿足以下條件:購買全新房產;目標房產價格在50萬英鎊或以下;所購房屋用於居住而非投資;房產所有權只屬於購房者個人,不可以購買產權共享或者股份共享的房產;購房者是英國公民或擁有無限期居住在英國的權利。

(16)Department for Communities and Local Government.Help to Buy(Equity Loan scheme) and Help to Buy:New Buy Statistics.London:Housing Market Statistical Release,9th December 2015.

(17)HM Treasury.Help to Buy:ISA.https://www.gov.uk/government/publications/help-to-buy-isa-factsheet,18th March 2015.

(18)英國的社會保障住房由地方政府和住房協會(公司)分配和管理,根據當地經濟和居民可支配收入等情況設計具體的進入和退出的標準。以英國西南地區的布理斯托(Bristol)為例,收入或者存款超過4萬英鎊、已擁有或繼承了房產、轉租過保障住房、空置保障住房、提供虛假個人信息等行為將不能再繼續保有保障性住房。

(19)類似於的公租房政策。

(20)支持對象為根據各地經濟和收入情況設定的屬於當地的低收入群體,同時其家庭存款少於1.6萬英鎊。詳見https://www.gov.uk/housing-benefit/eligibility。

(21)金額的數量通常取決於家庭的具體收入水平、存款數量以及申請者的年齡。

(22)英國大量的保障性住房興建於數十年前,考慮通貨膨脹、土地增值、房價上漲等因素,這些保障性住房增值幅度很大,其當前市場價格遠高於當時的建房成本,所以政府以低於同地段商品房價格的折扣價出售保障房,不會造成政府資金的損失。以英格蘭公寓類型的保障住房為例,政府的折扣價格最低只相當於該住房當前市場價值的30%。

原文參考文獻:

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(本文刊於《中州學刊》2016年第6期)