長沙這類房子比市場價便宜15%，你敢買嗎？

隨著人才新政的落地，向小妹諮詢買房的朋友也越來越多。今天，就有「優房值得買」的群友私聊房小妹詢問工程抵款房的事情，這種遠低於市場價的房子，到底能不能買呢？

今天，房小妹就專門做篇文章，講講工程抵款房裡的套路。

工程抵款房可以簡單理解為，開發商將一部分房子作為工程款結算給施工方。

這種房子在買賣市場是上並不少見，價格低、與同一樓盤內的其他商品房又沒有什麼區別，很讓一心淘低價的購房者心動。

但是，優惠往往也伴隨著風險。在購買這種房屋時，一定要留意以下幾個問題。

一、弄清楚「抵債房」的權屬

在實際的操作過程中，工程抵款房的交易一般有以下兩種方式：

第一種是開發商與工程隊之間簽訂了購房合同並備案，完成了產權變更。該工程抵款房產權明確，之後的交易將按照二手房買賣的正常交易流程完成。但是這種操作因為存在兩次過戶，所以稅費將會增加。

因此這種形式的交易雖然產權明確，法律風險低，但是由於成本較高，在實踐中並不多見。

第二種是開發商和工程隊之間僅有工程抵款協議，沒有完成產權變更。

在這種情況下，該房屋的產權仍然屬於開發商。相當於，買房人通過施工單位再從開發商手裡買房子。

買房的價格應當是按照開發商和工程隊約定的價格來買，會有一定的價格上的優惠。在辦理手續的時候，可以直接按照一手房的交易流程進行處理，所以市面上的工程抵款房買賣大多採取這種方式進行。

在這種方式之下，買方需要首先和工程隊簽訂買賣合同，再由工程隊與開發商進行協商，讓開發商再與買方簽訂正式商品房買賣合同，在開發商的配合下完成房屋的更名手續。

牽扯的利益方增加，產生糾紛的風險也同樣增加。

二、如何規避購買風險

我們剛剛講到的第一種類型，也就是已經完成過戶的工程抵款房，購買風險其實和一般的二手房一樣，無非是違約、限購限貸的常規風險等。

由於長沙目前新房需要2年後才能再次上市交易，交易成本太高，所以這類工程抵款房市場上還是較少的。

我們著重來講一講第二種，僅有工程抵款協議的工抵房。

儘管客觀上存在很多的坑，但是非要買的話，怎麼樣來盡量減少一點風險呢？

1、明確所有權

在前期的接洽之中，我們需要了解房屋的產權情況，產權是否還屬於開發商，該房屋是否存在抵押，開發商和工程隊之間關於工程抵款的問題是如何協商結算的。

並要向工程隊索要工程抵款協議相關的證據材料，複印留存。

2、與施工方簽購房合同無效

在和工程隊談好了買賣的問題之後，雙方就需要簽署合同，把交易的細節落實到紙面上了。

和工程隊簽合同誰都知道，但是和工程隊簽了合同之後，這套房是不是一定就是你的了？

當然不是，因為這個房子產權根本不屬於工程隊，所以和工程隊簽合同對於房子的歸屬實際上是沒有什麼作用的。關鍵是，要和開發商簽購房合同！一定要和開發商簽訂購房合同！只與施工企業簽合同是無效的。

3、怎麼付錢很重要

工程抵款房的交易過程中，正常情況下都是全款或者首付款比例較高。

在這種情況下，怎麼付錢都顯得至關重要，小妹也遇到過有買方買房心切，連和開發商的合同都沒簽，就把全款付給了工程隊的，這種情況下，風險非常大。

所以，建議大家在和工程隊簽合同的時候，謹慎約定付款的時間和方式。

4、發票由誰出具？

購買「抵債房」，合同的當事人是開發商和購房者，雖然房款最終是施工企業收取，但發票應當由開發商出具，這樣一方面可以避免辦理產權時的麻煩，另一方面可防止開發商以未收到房款為由拒不履行合同。

5、注意留存證據

由於購買工程抵款房法律風險較大，因此在購買房屋的過程中一定要注意留存證據，以免發生糾紛時無法保障自己的合法權益。

需要留存的證據有哪些呢？

比如工程隊提供的工程抵款協議、與開發商簽訂的認購協議、買賣合同、開發商接洽人員的名片、開發商同意辦理更名手續的批複回函、付款憑證、收條等等。

6、出了問題找誰承擔？

那既然是與開發商簽訂的購房合同，房子出了問題，肯定是找開發商，而非施工方。

而且，在合同依法成立后，即對雙方當事人產生約束力，也就是開發商與購房者，對合同以外的人即施工企業是沒有約束力的。

所以，購房者簽合同時應當將與施工企業約定的條件，如價格、付款時間、面積、交房時間等原原本本寫進商品房銷售合同中，以防出現問題。

另外，也不排除有開發商打著工程抵款房的旗號，來特價處理有瑕疵的房源，如房源位於頂層或者採光存在缺陷等。但是，價格會比整個項目均價便宜幾百元到1000元不等。

無論是噱頭還是真的工程抵款房，只要房子沒有什麼問題，每平方米能夠便宜幾百塊甚至上千元，對購房者來說也是件好事。

總結：

所以如果你恰好碰上了這樣的房源，只要合同沒問題、房屋質量過關，價格上優惠，購買抵款房還是不錯的選擇，同樣的房子能以更優惠的價錢拿下，何樂而不為呢！如若有熟人在中間牽橋搭線，那就更好不過了！

註：

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