北京調控政策：發文督促389地產項目儘快入市

【摘要】6月27日下午，北京市住房和城鄉建設委員會發布《關於辦理商品住宅項目預售許可有關事項的通知》(京建發〔2017〕243號，下稱「243號文件」)。曾經，學區房在北京二手房市場中的表現最為瘋狂，而在嚴格的調控政策之下，北京學區房市場已出現明顯降溫。(老錢莊財經)

北京調控祭出殺手鐧：發文督促389地產項目儘快入市

6月27日下午，北京市住房和城鄉建設委員會發布《關於辦理商品住宅項目預售許可有關事項的通知》(京建發〔2017〕243號，下稱「243號文件」)。要求房地產開發商全力推進「拿地未開工和開工未入市項目」儘早開工入市，並在通知后附上未開工項目名單。截至3月底，北京市共有拿地未開工項目161項，開工未入市項目228項。

加快在途項目儘快入市，是北京市今年「317」新政中明確提出的。北京市住建委當時表示，將督促「1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市」的在途商品住房項目加快開發進度，儘快形成商品住房供應。

北京市房地產協會測算，「拿地未開工和開工未入市項目房源」初步統計有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。京房字專家組認為，商品住宅庫存不只是已經辦理了銷售手續還沒賣出的房子，還包括拿地未開工和開工未銷售房源，而且這些房源距離實現市場供應最近，對於市場預期影響也最大。該政策一方面說明了北京商品住宅下一階段的供應規模;另一方面，督促這20萬套庫存轉變為實際供應，能穩定和引導市場合理預期。

京投發展(7.630, -0.17, -2.18%)股份有限公司總裁高一軒對21世紀經濟報道記者表示，增加供應，防止捂盤惜售是好事。他認為，後續供應及時跟進，調控政策才能發揮最大效果。

放鬆預售條件

「243號文件」明確要求，全力推進「拿地未開工」和「開工未入市」項目儘早開工入市。被納入清單項目不乏北京萬科、中糧地產（行情研報）(7.480, -0.02, -0.27%)、北京招商局、華潤置地、北京綠地等知名房企旗下項目。同時，針對納入清單項目，北京市住建委還明確了商品住宅項目辦理預售許可三項規定。

規定包括：凡列入清單的商品住宅項目，開發企業取得一個施工許可后，可以對應辦理兩次預售許可。在申請第二次預售許可時，應同時提交情況說明;已取得過一次預售許可的項目，在2017年年底前可申請辦理第二次預售許可;未取得過預售許可的項目，在2017年年底前取得的預售許可面積超過施工許可總面積50%的，在2018年6月30日之前可申請辦理第二次預售許可。

北京市住建委新規實質上放鬆了預售條件。理解這項新規要結合預售證過往政策。

按照住建部頒布的《城市商品房預售管理辦法》要求，商品房預售應交付全部土地使用權出讓金，持有土地使用權證書、建設工程規劃許可證和施工許可證，同時投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。

以外，北京在2013年曾頒布政策，提高大戶型住宅預售要求。通知規定，「2013年8月1日後新簽訂土地出讓合同的房地產開發項目，對商業、辦公等非住宅樓棟，以及地上規劃層數7層(含)以下的，施工進度應達到主體結構封頂;8層(含)以上的，施工進度應達到地上規劃層數1/2以上(且不低於7層)。」

也就是說，商品住房必須取得預售許可證，才可以對外銷售。按照規定，開發企業取得一個施工許可后，只能辦理一次預售許可。但如果要拿到預售許可證，除了要具備土地證、規證等證件外，還要達到一些其他要求，如投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上。套均面積大於140平米的大戶型住宅項目，7層以下(含)的，需達到主體結構封頂方可辦理預售;8層以上(含)的，需完成規劃層數的1/2(且不低於7層)后，方可辦理預售。

京房字專家組認為，這就導致在一個施工許可證範圍內的樓棟，有些達到了進度要求，有些沒有達到。如辦理一個預售證，就只能等所有樓棟都達到要求。加速入市的新規中，項目取得一個施工許可證后，就可對應辦理兩次預售許可，這使得一個項目中那些已經具備條件的樓棟，先領取預售許可證，先入市銷售，加速形成市場供應。

直指供給端

近年來，北京市新房市場表現出供給不足、豪宅化等特點。而北京市此次公布的389個在途清單直接指向供應端。

上海易居研究院數據統計顯示，2017年5月，北京新建商品住宅成交面積為46萬平方米，環比減少13%，同比減少49%。觀察今年前5月北京新建商品住宅月度成交數據，總體位於50萬平方米交易規模以下的水平。而從歷史數據看，市場交易活躍的月份，月度交易數據基本可維持在75萬平方米以上，所以今年前5月交易相對疲軟。

上海易居研究院認為，北京5月住宅成交繼續環比下跌，充分說明在認房又認貸、商住房交易管制等政策下，投資投機需求得到有效抑制，市場交易數據更多體現了剛需和改善性購房需求。除政策因素外，房源相對不足也是重要原因，後續從活躍市場交易角度看，積極補庫存很關鍵。

亞豪市場總監郭毅測算，此前一張施工證只能辦理一次預售許可，但如果其中低層、高層產品混搭，則要符合2013年頒布的達到地上規劃層數1/2以上、低層達到封頂階段才可取證的要求。粗略估算，389個項目中約有2/3應在此列。

近年來，北京期房預售的單次取證套數逐年減少，新規放寬了取證預售的限制，將有利於增加市場供應，同時結合備案價格管控，對北京房價將起到穩定閥作用。施工進度放寬，將房企開盤預售時間提前了3-6個月，儘早入市銷售回籠資金，有助於緩解房企資金鏈壓力。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，北京督促在途商品房的新開工和領取預售證，是希望房企在項目投資方面不要有拖沓想法，也不允許有捂盤惜售的做法。此類規定明確了具體樓盤項目，帶有很強的鞭策效果，對於後續加快項目入市、滿足購房需求有積極作用。

嚴躍進表示，類似情況更多是督促開發商加快銷售，對於已經取得施工許可證項目來說，受制於各類因素影響，如資金壓力，樓盤預售不可能一步到位，所以會先補發樓盤進行第一次預售，對於第二次預售項目則需說明情況，以此來檢查是否存在捂盤惜售或拖沓施工情況。

曾經，學區房在北京二手房市場中的表現最為瘋狂，而在嚴格的調控政策之下，北京學區房市場已出現明顯降溫。北京商報記者走訪包括海淀、西城在內的多個以學區房為主的區域發現，學區房市場轉淡成為不爭的事實，成交量下降的同時，成交價格也開始回落，「降價百萬」已非個例。業內認為，多校划片、搖號入學政策出台後，降低「買房即能入學」的可能性，是學區房降溫的主要原因。預計未來學區房市場經歷一段時間下行後會逐漸平穩。

部分門店經紀人離職率50%

「不好」，簡單的兩個字，是一家中介門店經理李志(化名)對他所負責的西城區金融街區域二手房市場的描述。據李志介紹，金融街附近有著包括實驗二小、宏廟國小、奮鬥國小在內的教育資源，區域內房屋也都帶著「學區房」的光環。在李志看來，目前的金融街二手房市場，無論是成交量還是成交價格，都出現明顯下跌。

與金融街學區房市場面臨的情況類似，北京商報記者調查得知，包括海淀的中關村二小、朝陽區的芳草地國小等學區房區域，近期的市場表現都不盡如人意。這意味著，曾經令無數購房者瘋狂的「學區房」市場，已經開始轉向，步入下行通道。

不僅僅是學區房市場表現「不好」，從事學區房買賣的一線經紀人的狀況同樣「不好」。據李志介紹，近3個月時間裡，學區房市場成交量下滑，主要依靠傭金提成獲得薪資的經紀人，近期的收入難免下降，導致經紀人離職現象出現。他所負責的區域人員流失大約在20%左右，有的學區房區域門店的經紀人離職率甚至接近50%。事實上，二手房中介行業本來人員流失率就比較高，市場不好的時候更是如此。

「近幾年，有很多經紀人都是從普通的商品房門店轉到學區房區域門店，但是現在卻有經紀人希望調換工作地點，由學區房區域調到普通的商品房區域。」海淀區中關村二小附近一家中介門店負責人感慨道。

降價百萬非個例

實際上，自「3·17」新政出台以來，北京二手房市場整體都在降溫，學區房的降溫也在意料之中。據李志介紹，在關於樓市的一系列政策出台之前，金融街片區的月均成交量在50套左右，政策出台後，月均成交套數下降到10套左右;從價格端來看，政策出台前，該區域學區房均價在16萬元/平方米以上，有的房源單價甚至超過20萬元/平方米，目前價格約14萬元/平方米。

同樣的情況也出現在別的學區房區域，北京商報記者走訪得知，目前，史家國小附近的學區房每平方米13萬-14萬元不等，而「3·17」新政前，史家國小附近房源價格每平方米在15萬元左右;西城德外片區學區房目前成交均價13萬-14萬元/平方米，相比此前16萬-17萬元/平方米的成交價，下降了3萬-4萬元。

在這樣的跌幅之下，降價百萬已非個例，許多區域的學區房報價都出現明顯下調。

社科院財經戰略研究院、社科院城市與競爭力研究中心發布的《住房市場發展月度分析報告》顯示，5月，北京各區房價全面環比下跌，其中，西城區下跌8.43%、海淀區下跌7.45%，領跌於全市各區板塊。在業內看來，西城、海淀是學區房集中的區域，這一數據背後與學區房價格下跌不無關係。

中原地產首席分析師張大偉在分析學區房降溫現象時認為，目前學區房的價格下跌，大部分是報價跌得多，實際成交跌得少，報價並不代表成交價格。

「目前學區房處在買賣雙方博弈的階段，無論是買方還是賣方，大多處在觀望期，目前的價格並不具備穩定性。」一家房地產研究機構從業人員如是說。

10月或成走勢關鍵

對於學區房市場降溫原因，張大偉認為，「學區房下調的原因有三點，部分中介機構打壓市場，誇張宣傳個案，達到影響房主定價的目的;學區房政策調整，買房肯定能上學的可能性降低;還有就是部分換房業主因為政策約束，加上市場又明顯降溫，這種情況下只能降價銷售」。

亞豪機構市場總監郭毅認為，學區房市場的降溫主要原因之一在於「搖號入學」政策的出台，該政策出台後，嚴格意義上來講，就沒有了真正意義上的學區房，失去了學區房這一光環之後，價格下跌在所難免。

上述「搖號入學」政策，即3月25日深夜北京市教委出台的新規：今年幼升小將繼續擴大多校划片，並通過隨機搖號的方式確定具體的學校學位，這一政策是為了遏制學區房炒作現象，也意味著學區房的「一對一」入學將增加不確定性。

隨著入學政策的改革、購房資格的趨嚴、入學門檻的變動，附加在學區房身上的資源會越來越少，失去了光環的學區房，成交量和成交價格都出現下滑。那麼，未來學區房市場會持續低迷嗎，學區房的輝煌會成為歷史嗎?

張大偉認為，目前來看，學區房的確明顯退燒，但從趨勢看，學區房一般都位於核心區域，而且從教育角度看，全面均衡需要時間，所以學區房依然會是很多人的選擇。

郭毅認為，學區房市場在成交量和成交價格下行一段時間後會趨於平穩。

北京商報記者走訪的多家中介門店經紀人的觀點基本一致，都認為目前買賣雙方觀望情緒漸濃，學區房市場在下行過後未來幾個月會趨於平穩。此外，也有門店負責人表示，10月將是學區房市場走勢的關鍵點，可能會成為漲跌的拐點。